移民意大利*購房移民/投資移民有什麽注意事項?

移民意大利*購房移民/投資移民
本人香港人，老公意大利人，現居意大利米蘭。
見意大利移民簡單，但各類移民網站繁多，現告知本人親身經驗和自己的一些資料搜集，以防大家在網上上當受騙。
如果有興趣，我們可以互相交流，分享經驗。
此类居留/签证意大利语名为：Residenza Elettiva（选择性居住地簽證）Elective Residence Visa，是投資移民的一種。
詳情可以參考意大利駐北京大使館官方文件中意英三語：
http://www.ambpechino.esteri.it/resource/2012/07/schedainformativasulletipologiedivistoCN.doc
任何外國籍國籍擁有者都可申請：
申請條件：在意大利购置或租赁住宅（核实了租赁是不可办理的），但如果在意大利有親戚是可以接受租凴的。
申请人每年非工作入息最少3.1万欧元，若带配偶+20%，带孩子+5%
收入来源必须是非工作（既工资/公司盈利）之外的，可：房屋出租、投资回报、股票分红、退休金、银行/保险理财带来的分红等。
买房没有最低面积或金额要求，只要是正规合法的住宅即可，无25万欧元或其他面积要求，当然，如果您申请的是全家得考虑到面积。

没有城市限定

现在办理居留（2年的）要签署融入协议，既考A2语言**关于这条：理论上是需要的，实际上没有要求。如果哪天警察局发现了。。。

5年后可以申请长期居留，但要经过语言测试

沒有免费医疗？保险费自己承担，需要在出發前準備一份健康保險，賠償保值至少為3萬歐元以上。或者考慮政府醫療體系：按入息審查計算，
年收入€ 20.658,28以内的金額的7.5% + 4% 在€ 20.658,28 - €. 51.645,69以内，其超過的部分的4%
每年不超過€ 387,34歐元。


此类居留不可在意大利工作。

允许在欧盟申根国家自由活动90天（每180天），不可工作学习等，否则就要申请签证及居留

房价升值是2008年之前的故事。。。米兰会稳定增长的，但可不是国内那么疯涨的

符合条件的外国人可选择两种Residenza Elettiva，长期的旅游签证或申请办理居住地居留：
第一种A：5年Residenza elettiva长期旅游签证
第二种B：可延期的Residenza elettiva居留
两者差异：
A可以允许申请者5年内自由往返于意大利及申根国家，但不允许当事人每6个月居住超过90天，是属于长期、可多次往来的旅游类型的签证。
B可以无限延期（前提是每次都符合移民申请）但不能连续离境6个月，严格来说，是“应该”每年居住在意大利最少183天。此居留每1-2年延期一次（代表评估申请条件），5年后可申请长期居留，10年后申请意大利籍。
兩者在登陸意大利后，需要申請拘留卡（綠卡）
此類移民申請所需文件：申請必須在網上提前預約https://prenotaonline.esteri.it/Login.aspx?ReturnUrl=%2fdefault.aspx&cidsede=100106
詳情請參考意大利駐香港領事館文件（需時三周）
http://www.conshongkong.esteri.it/resource/2015/01/70907_f_cons572014_11_19INFORMATIONABOUTELECTIVERESIDENCEVISAS.doc
1. 非工作收入來源證明，銀行往來明細 （可英文）
2. 住址證明
3. 機票 （可單程）
4. 個人聲明：聲明去意大利居住及有足夠非工作收入的入息作生活費 （自行書寫）specifying the place where he/she is going to live (address including civic number and apartment number，be able to live in Italy without engaging in any work activity
5. 填好的Visa申請表 （在官網下載）
6. 已辦好的最終買房合同
7. 健康保險，賠償保值至少為3萬歐元以上。

購房和租房手續如下：
特區護照持有者：可免簽入境。
中國内地護照持有者：需申請旅游簽證或者商用簽證
買方必須提前准備以下文件：
出發前：對國内人士以下文件必須公證，翻譯成意大利文后提交到意大利領事舘加簽。
對本港人士以下文件必須先到民政署宣誓，翻譯成意大利文然後到意大利領事館加簽。
1. 個人婚姻狀況公證，單身者必須提供最近更新的單身證明。
2. 已婚者婚姻財產公證，（共有制 / 分別制，因香港婚姻家事法沒有特別列明婚後財產分配制度，已婚者需要咨詢律師，提前準備好已婚者婚姻財產公證。）此類文件必須提供。
3. 購房資金來源（不需公證，但需要翻譯，可意大利文或英文），如父母為子女購入此房產作子女移民之用，這筆資金最好事先打入子女銀行賬戶。如果父母代子女付款，此款項需要注明為子女購買房產之用。如子女在海外已經有銀行賬號，在打入該銀行賬號時可能會被稅局打稅。
4. 提前找尋合適的公證員，詳情請參考意大利官方公證員網站：http://www.notariato.it/sites/default/files/Guida%20Cinese%20DEF.pdf
为了更好地保护意大利或外国公民，意大利国家要求合同由公正和 专业的公职官员编写：即公证人编写。 实际上公证人根据法律作为独立于出售者和购买者的第三方的 身份介入，保证不动产的购买符合所有法律的规定，尊重双方的共 同利益特别是购买方的利益。 在购置不动产时公证人的作用显现出其重要性，不论是从交易 的复杂性，还是保护各方的苛求来看，从各方就交易结果的达成协 议之初就如此：因此建议购买方（几乎总是买卖的弱势一方）从谈 判一开始，在签署已经具有约束力和责任的购买意向和预备合同之 前，就咨询自己信任的公证人，这样可以与公证人一道权衡交易的 各个方面。因此都应该毫不迟疑去找公证人。 对公证人的选择绝对是自由的（不能被房地产公司，贷款银行 或出售方指定）购买方来决定，因为后者是支付报酬的一方，除非 与出售方另有协议。 因此对公证人的选择应该以客户对其信任的关系为导向，也以咨询 所用的时间为依据，来保证购买的稳妥。如果没有自己信任的公证 人，可以求助于最近的公证人。
公证文书的语言 法律规定文书用意大利语编写。但是如果各方声明不懂意大利语， 公证文书可以用其他文字书写，只要公证人通晓这种语言。 外文的文本将配有意大利语翻译。如果公证人不懂各方使用的外 语，也可以在各方选定的一名翻译在场的情况下完善公证文件。 在最后这种情况下文本将用意大利文编写，但同时由翻译译成外 文。这样保证外国公民也有通过公证文书享受谈判优势的可能性。 公证人在可能的翻译协助下，应向当事各方宣读文书及其可能的翻 译件。这样各方在文件上签字之前能够核实公证人在公共文书里是 否正确地反映了他们的意愿。
公证人应由各方协商共同选定或，如果达不成共识，则由对公证付 费的一方选定。选择是个人的，不应被其他专业人士指定。 可以通过公证官方网址（www.notariato.it）来寻找当事人住地附 近的公证人。

到意大利后須準備以下文件：
1) 稅號：開稅號費用全免
2) 找尋代理人：在公證師面前和買方指定的翻譯人員，在兩個見證人（一個懂意大利文，一個懂中意二文）的見證下做委托授權書，（一般委托書，空氾地概指受托人的權力100歐起，加印花稅每3面1個16歐的印花。受托人有更大的行使權力。特別委托書指特別委托購買特指定的房產做特指事宜的委托書200歐起，加印花稅每3面1個16歐的印花。該委托書會讓受托人的權力受限）該授權委托書必須經過書面翻譯。
翻譯員和見證人們都不可以是買方的親屬。
如果買方不懂意大利文，而不做任何委托文件，他所簽署的文件可被鑽空子，視爲無效文件。受托的代理人必須懂得意中雙語，他負責代表買方簽署各類文件。

購房選擇可以從房屋中介或者私人市場獲得。有些網上建議可以指派一個測量師陪同看樓，我買房的時候沒有做。一般市價一個測量師的出場收費為每次40/50歐不等。
房屋中介和私人市場的開價不一，最好先到一些當地大衆網站上看同區樓價immobiliare.it / casa.it etc…，以作砍價的準備。同區的樓不一定同價，最簡單的是從外觀判斷，新樓一般比舊樓貴，但不一定比舊樓質量好。一般新樓管理費相對較高。
新房主要从建筑商/装修公司处购买 从建筑商或装修公司处买卖，除非特殊情况，应交纳增值税，直接 交给出售企业。
意大利政府對首次購房者提供優惠稅率，如果不动产变为自然人的住宅，购买方可以申请补偿不动产“地籍价值”（价-值）登记的费用（即地籍收益乘以115.5法定系数 的乘积值），与实际出售价格的总额无关，即使大于这个值。 最低税不低于1000欧元。該補償在日後稅收中返還。
出售价格上实施的增值税率为：
- 如買方已經在意大利買過其他住房，即5年内仍擁有該產權，即不享有没有第一次购房的优惠，稅收相当于10%；
- 申请第一次购房的优惠，相当于4%； 同样的税收待遇适用于家居建筑合作社成员分得的房子。
如果购买需交纳增值税，除了通过公证人交纳的转交给税收局的税 款，还应交纳下列税款：
1) 登记税：200欧元
2) 抵押税：200欧元
3) 地籍注册税：200欧元
税率实施在文书所标明的出售价上。
从私人处购买 私人之间的交易应交纳登记税、抵押税和地籍注册税，由购买方交 给公证人，他将在下一步登记时转交给税收局。
對於非第一次購房者，
1) 登记税：9%
2) 抵押税：50欧元
3) 地籍注册税：50欧元
對於享受购买第一个住宅的优惠者
1) 登记税：2%
2) 抵押税：50欧元
3) 地籍注册税：50欧元

房屋中介和私人市場都需要作一下查詢：
1. 賣家的背景（職業，婚姻狀況，婚姻財產分配，（如已婚者是財產共有制，就算沒有該房屋沒有配偶的名字，衹要是婚後財產，賣方自動是夫妻二人。如任何一方不同意都不可以交易。）所以一定要看清問清。
2. 樓宇能源級別
3. 水管工程證明
4. 電綫工程證明
5. 管理費
6. 鄰居
7. 相關貸款年限
8. 其他 （所有資料越詳細越好，可找尋值得信賴的公證員的協助）
9. 交易注冊費，雜費明細 （如中介費2/3%, 有的中介開價4% 其實是太多了，可以議價。因爲可能此擧賣方不須分擔中介費，所以完全轉嫁在買方身上。 公證師費用1500歐，主要看房子的價值，一般為1%左右，可議價，記住貨比三家準則，多詢問幾個公證師。注冊稅，印花，登記稅，如貸款有抵押稅等。）所有費用都大概在房價的10%内，不會超過。

購買程序：
1. 出價合同/購買建議 （Proposal）以仲裁协议各方保证买/卖，确定不动产的总价， 付款方式，出售时间和预付金额（押金/预付），此时交纳给出售 方。 从司法观点看，这份（尽管是私人之间达成的）预备协议已经产生 约束出售方和购买方的义务：如果押金支付之后购买方决定不买房 屋，出售方可以不归还押金，但是如果出售方不想出售，购买方有 权要求一笔相当于押金两倍的钱款。

2. 仲裁協議/預備協議（Prelimilary）预备协议的签署是公证行为，可以在登记办公处的 进行该协议的登记：这样购买方受到保护免予仲裁协议到公证书签 订之间可能发生的任何问题，如抵押、扣押或出售方的破产。例 如，在出售方破产的情况下，预备协议的登记可以全部或部分地挽 回已付的钱款。这是保护购买方最好的假设。此協議可以省略，主要用於拖延貸款審批時間。此協議可以去公證師面前辦理，或者房產中介準備，一式兩份。然後要拿去稅局注冊，費用包括：注冊費200歐，預支登記費為縂訂金的0，5%。 預支登記費留作縂登記費的一部分，印花稅：每三面紙1個16歐的印花，一般要2個。
如果要更改任何該協議内的條款，需要重新去稅局注冊，之前繳交的所有費用沒收，預支登記費也不予退還。需重新繳交200歐的注冊費及印花稅，無需預支登記費。縂登記費需要重新交全款。
3. 最終買賣合同（Rogito）在签署了文书之后，根据法律公证人在短时间内应履行一系列的职 责，一方面保证向国家交纳税款，另一方面向第三方宣布和向所有 公民保证交易的安全。
在短期内公证人应履行的职责：
a) 在税收局登记文书和为客户交纳有关的税款；
b) 在公共登记处存放文书——保证购买方和整个集体的利益——让 所有人（技术上称为第三方）确实了解文件。在管辖区内不动产 登记处档案室存放文书是法律规定的，目的是让所有人知道谁是 不动产的主人，他是否有抵押或其他约束。
c) 地籍过户，这样更新地籍册。