租房子 租賃契約問題???

民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這句話的意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待做任何行為）。 民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制，將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。換句話說，如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，這是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。 而所謂逾5年就法律上是指超過5年，所以也就是包含5年是可以。租賃契約一般以有無訂存續期間為標準，分為定期租約和不定期租約。定期租約，依民法第四百五十條第一項規定，於期限屆滿時消滅，此時房客自應將房屋交還給房東。不過，如果租期屆滿後，房客仍然使用房屋，而房東不即表示反對的意思的話，依民法四百五十一條的規定，就視為雙方的租約變成不定期限。此時，如果沒有土地法第一百條所定的任一種情況，房東就不得任意收回房屋。但要注意的是，如果雙方口頭延長原契約的期限1或2個月，則雙方有對租約延長之合意，除非過了延長原契約的期限後，屋主對於房客繼續使用其房子並不表示反對，此時才有變更為不定期租約的問題。因為不定期契約，房東必須有土地法第一百條所規定的任一種情況，否則就不得任意收回房屋， 所謂『未定期之租賃』有下列三種： 1、租賃契約訂立之初，即未定有期限者。 2、不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條) 3、租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條) 以上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第四百五十條第二項）。又終止租約時，應依習慣先期通知，期間之長短，全依習慣定之，惟民法對不動產之租賃設有限制，即不動產租金，以星期、半個月、或一個月定支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之。例如不動產租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。 第100條　不定期租賃收回房屋之限制出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 1 .我的約可以到2015年4月才算終止(一年約) 還是要依民法第451條 任何一方終止因為你們已經屬於不定期租賃契約，所以房東要請你們搬哩，要受上面100條相關規定否則只能與你們協商。
再通知一個月內就算成立??
2. 如果在後幾個月 房東要帶買家來看房子 我們是否可以拒絕對方進入?? 是的，在租賃期間內，你們有權拒絕。但是以上問題建議與房東協商，看房東如何給你們相關優惠，雙方好好協商。

租約到期是在2014年4月，之後的續租因為沒有簽約都是屬於不定期租約，隨時可以終止。

房東如果真的把房子賣掉，你們是沒有權利主張買賣不破租賃。

民法425條：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

你們現在已經不是租賃契約上的承租人，不受該條保障！



房東如果先發函告知你們租約到哪時後便不再續租(假設11月底)，房東12月帶買方過來看屋是可以的，屆時你們還沒搬遷，房東是可以告你們所有物返還。

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依民法，你們與出租人原定的租賃契約一年約已經完結(到2014年4月)，那在這之後你們有繼續繳租金而出租人並無反對之意思則變成『不定期契約』至今，何謂的不定期？參照之前你們與房東有一年約，這就叫定期(較有穩定的保障)。不定期就隨時雙方都可以終止....終止是以意思表示就成立的，至於出租人要不要給你們寬限期間端視個人。