如何讓房東與房客知道終止契約的時間

您好：租賃關係係存續中，房東要將房屋出售，依照民法第425條買賣不破租賃規定，假如房東於出售前要求提前解除契約，或是已購買房屋的新屋主不願意延續與承租人的租賃關係；而且契約內並沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過承租人同意的情況下，而且承租人並無違反契約約定或是法律規定，房東是不能單方面要求提前終止租約的。承租人雖然於租賃關係存續中，有積欠房租之情況，但是房東已與承租人協調好以分期的方式清償積欠房租，並且同意繼續租賃關係，因此雙方的租賃契約仍然有法律效力。既使是雙方未訂定分期償還房租之書面約定，並且簽字同意，口頭約定在法律上仍具有效力。所以當房東要將房屋出售時，應與承租人協調適當的賠償方案，應至少提供承租人1個月以上之時間，供尋找合適之租屋；並給付承租人相當於1個月租金、網路移機及搬遷費用之賠償；承租人較容易心平氣和地接受，有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則房東在承租人積欠房租，未經民法第440條規定進行催告房租與終止契約時，房東強勢趕人之姿態，在法理情上都理虧。況且如果承租人並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以「房屋要出售」之理由，或是以「承租人積欠房租」之理由來訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。依照契約約定與民法相關規定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的，假如房東在租賃關係存續中，依然強勢要求承租人搬離房屋，承租人可以向當地的調解委員會申請調解。 參考法規刑法第304條 強制罪以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。民法第153條 契約之成立當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。第425條　買賣不破租賃--租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。第440條 租金支付遲延之效力承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定
簽訂租賃契約要注意什麼地方？它陳述了許多重要的條款，如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間，甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。重點是儘管大多為口頭承諾，還是白底黑字寫下來。雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式，但這也是常導致糾紛的原因。假設對於能不能分租，爾後房東或房客有人反悔，那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。
一、房客何時能終止租賃契約：一般而言，除非房東明顯違約，否則房客較不能終止契約的。舉例來說，房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變，通常也要在契約書中說明程序，如須於一個月前通知等。否則沒有正常的原因下終止租賃，房客仍然要付完整期的房租。二、房東何時能終止租賃契約：房客明顯違約或違法時，房東可以合法終止契約，如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣毒品等﹞。首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約，內容要陳述違約事實，並可限期改善或限期搬走，甚至警告房客有法律刑責等。以下是簽約的五大陷阱一、押金：押金一般來講是兩個月租金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭。二、違約金：房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客得在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準。三、租期：租期最少是一月，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外為了避免房東一年後漲價，房客可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。四、房東違約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少錢，都是行不通的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找棲身之所。五、修繕問題：房子結構性的缺陷，如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東不處理，房客可以照相存證後請商家修繕，款項由租金或押金中扣，消耗性物品的損壞由房客負責，如燈管、燈泡、橡膠墊片等，如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。