土地買賣合同逾期問題

2種方法過戶:


1 買賣契約過戶:


買賣契約是屬於雙務契約


契約的雙方是權利人也是義務人。


買方和賣方應該把握「同時履行抗辯」原則


即買方每次付價款的同時，賣方應交付什麼文件或繳清什麼稅費，因此，若能採分期付款，便可降低買賣雙方的風險！


各期付款的意義及注意事項


一.簽約款:


簽約時連同訂金的總付款額，此時賣方應將權狀正本繳出，並將定金收據收回。


二.用印款:


買賣雙方於過戶相關的文件上蓋完章(買方蓋普通章、賣方蓋印鑑章)後買方付款，賣方並交付印鑑證明書、身份證影本等過戶所須證明文件。


賣方將過戶所須的文件全部交付予代書，若原有貸款抵押權設定，尚可降低買方違約不付款的風險，假使該房屋早已無任何貸款抵押權設定，則截至收受用印款為止，賣方應收取買賣總價款的五成以上，或其餘價款，要求由將來房屋過戶登記名義人簽發本票、支票等債權憑證，等到收到後續各項價款後再返還買方


三.完稅款:


等到稅單核發下來，除非是買清或是賣清的情形，通常契稅由買方繳納或契約訂明由買賣哪一方負擔，土地增值稅由賣方繳納，繳納完畢後付款.


但常可發現賣方有欠繳的地價稅、房屋稅、公程受益費，如果未繳清同樣是無法辦理過戶！


四.過戶款


所有權移轉登記(過戶)，於買方的名下後幾日內付款。


五.交屋尾款


有時由買方以所買房屋辦理銀行貸款來支付。買方必須注意留一成左右的交屋尾款(加上銀行貸款)，才可對抗萬一房屋有漏水、物品遲不搬遷、瑕疵等狀況.
付款方式依買賣雙方，在簽訂買賣契約至過戶完畢之間，衡量每期付出義務換回權利的對等性。付款的次數及價金可視雙方的實際需要酌予增減。
買方不宜一次付清款項，賣方亦不宜僅收取少許價款就交付權狀、印鑑證明等過戶所需的文件。
2 贈與
贈與他人財產，應自贈與行為發生之次日起三十日內，辦理贈與稅申報.
惟土地或房屋贈與他人，因須於贈與契約訂定之日起三十日內，申報土地移轉現值或契稅，故土地或房屋贈與他人並已依限申報土地現值或契稅者，可扣除稽徵機關核課土地增值稅或契稅之期間，作為贈與稅申報期限。
房屋及土地同一次贈與時，上項可扣除之期間，應以稽徵機關核課較長者為準，並非上述三項期間之合計，請贈與人留意。
該局同時說明，贈與人如因疏忽而逾期未申報，稽徵機關將按核定應納稅額加處一至二倍的罰鍰；另外贈與人如在未經稽徵機關查獲前自動補報，則應自申報期限屆滿之次日起至補報之日止，就補報之應納稅額加計利息。

過戶一半權利只需過戶者(賣方)印鑑證明書、身份證影本.房屋等過戶所須證明文件。
地契捐贈他人:
只要捐贈人同意並過戶都算是贈與.
如果想完整擁有整個產權必須向另一方買回或合議過戶給想保有完整產權的人(也可稱為向另一半權利人買回房屋權利)
如果賣方不同意賣出另一半產權.這房子只能是共同產權而已.當然雙方都有買賣各自一半的權利和使用權.
房屋買賣買方都希望買到完整產權的房子(怕糾紛和爭議)
所以共同產權幾乎都是另一半權力者會買.
如果說當初買土地付款人只有一方.而登記在兩人名下者.
除非當時有合同或協議書之類的証明.否則於法規下還是屬於共有權利.

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