建商召開第一次區權人會議流會,未成立何來<規約>?

建商召開第一次區權人會議流會,未成立何來<規約>? 公寓大廈管理條例 http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070118 建商召開第一次區權人會議流會,未成立何來<規約>? 該會議多少出席比率?多少投票結果就可成立管委會?
依據第三十一條--區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
因此第一次會議需依上述法令規範比例辦理.
如果第一次參加人數未達比率?第二次多少比率出席既可?

依據第三十二條--區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。


**除規約另有規定出席人數外**如區大依據第三十二條--區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。開成後並通過規約內容時並通過報備後.下次開會時就生效.本(二)次因尚無規約所以只能依據公寓大廈管理條例第三十二條--辦理即為合法.. 希望能幫到您!!!如非所需答案請預先告知當自行刪除~~謝謝！*秋森~

2014-05-19 11:13:37 補充：
本(二)次因尚無規約所以只能依據公寓大廈管理條例第三十二條--辦理即為合法..

就算說有*預售屋買賣契約履行合約，而契約條文附件效力及契約分存之第二項「本契約之相關附件視為本契約之一部分。」而規約草案就是附件一*
因尚未開成區大會議通過為<規約>.但仍不能視為規約.*只為是買受個人與建商之約定文件.處理.待依據公寓大廈管理條例第三十二條--辦理通過後即為合法規約.下次開會使能適用.

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問1:未成立何來<規約>版主您提到是建商所召開的第一屆區分所有權人會議，所以雖住戶規約在未經過區分所有權人會議決議通過，但是由建商擔任社區的管理負責人並依照預售屋買賣契約履行合約，而契約條文第二十八條附件效力及契約分存之第二項「本契約之相關附件視為本契約之一部分。」而規約草案就是附件一。 問2:何來<另有規定出席人數外>?? 依前述說明如區分所人權會議沒有提出修正條文的提案決議通過就依買賣契約內的規約草案(一般會是內政部頒定的版本)之規定辦理出席會議人數的統計。問3:第二次是否要比照第一次出席人數??如果議題沒變的話，是的！

2014-05-21 08:38:23 補充：
第二十八條公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。
既然有管理負責人自然依買賣契約條文進行履約行為!

2014-05-21 08:46:23 補充：
不好意思修正問題3的回答內容:
問3:第二次是否要比照第一次出席人數??
如果議題沒變的話，應依條例第三十二條辦理。

2014-05-21 08:48:31 補充：
規約草約執行的依據來源:
第五十六條公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區
第六十條 規約範本，由中央主管機關定之。
規約草約
1.公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。【第五十六條第一項】
2.規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。
【第五十六條第二項】
3.規約草約，得依規約範本制作。【第六十條第二項】

2014-05-21 08:55:41 補充：
前述第五十六條條文有遺漏
公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

2014-05-21 09:27:18 補充：
樓上熱心網友建議讓建商多代管社區幾個月，其用意良好但是要先確認相關的社區管理費用(保全、清潔、大小公水電費及行政雜項費用)是由誰來支付的，因為多數的建商並不是慈善事業或是有佛心來著，都會採用由每位購屋者於買屋時所預繳3~6月的管理費來支應，而通常建商所承包的費用都會比較高，也不需要新成立的管委會同意，所以不得不審慎評估。

建商召開的區權會, 還真不建議以第32條來處理 , 有後遺症的.. ..且還有適法性的問題, 讓建商多代管一段時間第32條可以不引用..沒有人規定一定要引用的，這一點主席就可以裁決！
讓建商多代管幾個月，交屋後有很多要建商去善後的，且˙等住戶對社區較明瞭之後，再對建商交接公設對社區也比較有利！