家人破產, 債權人可強制拍賣聯名物業?

匿名 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

在回應問題前，在下對 BennyPoon 網友節錄引用在下的舊資料，深感榮幸！祇是為對知識產權的尊重，在下認為在引用時，還是加上原文出處的連結較為理想！

下列是在下的原答案連結！

https://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7012110700625

而且隨著時間的流逝，社會狀況及政府政策的更替，在下當日所提及的情況，現在經已有所改變！故在未弄清楚情況下祇是隨意地貼文，似乎對發問者得到正確訊息並無保障！

在下上列原文中跟目前最新情況的最大差別是，政府祇會將物業釘契已不會強行收樓這做法經已不存在！因高等法院跟從英國法院的普通法案例，裁定破產者的聯名物業業權，即使以聯權共有（即俗稱長命契或生死契）的方式去訂立，在破產後業權會自動改成分權共有！在這情況下另一業權人（並無破產那位）可以隨意處理自己名下業權，故政府無法待其百年歸老後充公整個業權！由於再無取得更大利益的誘因，故政府不再拖延而希望盡快解決相關的破產個案資產！故最近年多類似的個案，聯名物業業權人被要求強制賣樓甚至告上法庭的情況，不絕如縷！

言歸正傳！其實 Gary 網友的答案大致上正確，祇是在下亦有些意見想跟發問者分享一下！

父母有聯名居屋物業, 父親已於4年前解取破產令。
其實一直都有收到叫我們出售物業的意向書, 但因為有看到母親建在不能強行出售物業一說, 所以一直未有理會。但近日又收到一封信, 是入稟高院, 並且已向田土廳估價, 想問一下:

1) 如我母親仍然不想賣樓, 他們是否有權強行出售物業?

答：當然可以！這建基於兩個法律理據！

第一是按破產法例，受託人有全權處理破產者名下資產的權力，由於有被充公的聯名業權未能解決，故有必要完成最終程序，即將業權變現後將所得歸還給各債權人！而將業權變現的方法是，可以要求另一業權人買回業權（這亦是受託人多次要求你們的事），如被拒則可以透過法律程序，要求高院頒下強制售樓命令，強制另一業權人同意將物業出售！在已知的案例中更有法庭已指定交那間地產代理及律師行負責的情況出現！更甚的是，法庭更有權要求強制拍賣，那到時聯名業權人連僅有的參與權利都會被剝奪！

第二是受託人以業權人的身份提出！當破產者獲頒破產令後，其名下業權已歸政府所有，物業變成由政府跟另一無破產業權人聯名持有！那當其中一位業權人要將物業出售，而另一方拒絕時，當然可以透過入稟法庭去解決！這情況即使非關破產因素，一般的聯名物業有爭拗時同樣適用！

故對方入稟法庭要求解決業權問題，是絕對合理及有法理依據的！


2) 信中提及我父親欠下六十多萬, 是否我用六十多萬就可解決業權問題?

答：理論上可以！成功與否取決於如何跟受託人協商及溝通！

在下曾接觸有類似個案，確實是在清還所有破產時的債務後，獲發還被充公的業權！但同樣有不成功的個案，該個案的受託人表示因物業的價值而遠超債務總額，故拒絕接納祇歸還原有債務便了事，而要求以較接近半份物業市價的金額，才願意協商解決問題！

為何處境如此極端呢？在下相信是監管方的問題！即由破產管理署直接監管或交外判受託人監管之別！要知外判受託人收取服務費的準則，是取決於能從破產個案中收回多少資產，再按比例收取！故祇要能收回越大的權益，他能收取的費用便越高！而相對署方職員，收多少他也祇是出一份糧，直接利益影響不大！債權人能收回多少債則更非他關心的事！


3) 我雙親現時已退休沒有工作, 賣樓會令生活成問題. 雙親老本及我的私己亦不夠六十萬, 可否提出以較低的價錢(少於六十萬) 達成和解?

答：相信機會不大！但可以嘗試跟對方商討一下，反正不成事亦無損失！


4) 我們無力請律師, 法緩可以幫忙?

答：法援處是不會接納關於破產個案的訴訟申請的！


我們只想有個地方可讓老人家不用擔心養老, 亦不想老了讓老人家拿綜緩. 麻煩各位幫幫手, 看看有沒有辦法解決。

答：老實說，令雙親的情況當然其情可憫！但在法律原則底下，政府亦要顧及債權人的利益！債權人當日真金白銀借予某人，某人未能歸還經已造成損失！如該人有資產但卻以年紀老邁及無處安身去作辯解，以抗拒將資產出售抵債！那在這角度亦對債權人不公平！

其實如同意將物業出售，那將售樓所得均分後，另一業權人（即令慈）亦能收回部分權益（少於半份樓價因所有相關支出都在其份額中扣除）！那以你估計物業值二百萬計，則令雙親仍手持數十萬現金，那如租樓或搬來跟子女同住，相信亦暫足以應付生活所需！

2014-04-15 13:27:42 補充：
未完！因超過字數上限請轉看意見欄！

2014-04-15 13:28:25 補充：
如果欠60萬, 我層樓賣到200菁, 分左一半後, 多左0個40萬會唔會畀番我爸爸?

答：理論上不能！因物業業權在令尊破產當日，經已被依法充公跟他完全無關！故不屬他名下的資產，出售後有餘額又跟他何干呢？
舉例你將物業出售後，日後樓價升你都不可能要求買家補回升幅差價吧？同樣地樓價下跌買家要你補償你又會就範嗎？
道理一樣！令尊無法取回出售物業後扣除債務的餘額，但假設出售後仍不足以付清債務，他亦同樣不需要承擔償還之責！這其實是公道和合理的！問題祇是在香港這個地方，持有物業者要破產則通常損失的都會較原債務為多而已！

2014-04-16 13:12:39 補充：
1) 我爸爸當年只欠60萬, 如現在賣樓, 需還款100萬. 雖明白要對債權人負責, 那對我們家庭也不公平. 那當時我們破產得到的是什麼?

答：無所謂公平與否的問題，這祇是按法律原則去處理！

老實說無人強逼令尊去負債及破產，即使債務的形成責任或不在令尊身上，但祇要他負有償還之責則便祇能無奈地去面對破產所帶來的後果！

簡單的說法是！如你們覺得不公平，當年便應該不讓令尊申請破產，而是代其還清債務！其實令尊名下既有物業資產，何以不賣樓還債而要選擇破產呢？

2014-04-16 13:12:59 補充：
如當年申請破產祇著眼能免還債務下卻能保留有價資產，則這個觀點便已經絕不公平！請想想，如每位債務人都這樣那信貸市場還能運作下去嗎？換個角度看，你是債權人而你的債務人用這個方式去應對你的追討，你又可會覺得公平呢？

2014-04-16 13:13:42 補充：
2) 其實我爸爸還與我2位家姐3人共同聯名另一個物業. 但一直以來我爸爸都無供過. 現在他們只寫信追我父母聯名物業, 那我另一個三人聯名的物業也會被波及嗎? 如我能順利不賣樓, 解決了我父親60萬的債項, 那這個物業也可以歸還嗎?

答：如你提到的情況屬實，那你覺得對你家庭不公平之處將會有機會更進一步！
即是說，理論上令尊破產後，這另一個的聯名物業業權同樣都已失去！你要明白，這些有清晰紀錄的資產，是絕對瞞不過法庭及破產管理署的！對方未有對這物業作出追討，祇是暫時性的！尤其是當對令雙親聯名物業的追討未能成事，或即使將該物業出售後都不足以應付原有債務，則這第二個聯名物業便有被追討之虞！

2014-04-16 13:14:31 補充：
假若你們能夠償清債務或同意賣樓去解決問題，則理論上該破產令上的債項經已解決掉！那這未被正式採取行動的第二個聯名物業應該無問題！在下建議你們盡快解決這事，否則如受託人啟動向第二個聯名物業的追討程序，恐怕你們面對的煩惱及損失將更大！

假若該物業不幸真的受到追討，則如令尊從未出資一事屬實，那你們需要入稟法庭要求法庭頒下命令，表示令尊祇以信託形式去聯名持有該物業，並非實際的業權人！惟有這樣方能避免第二個聯名物業被要求按比例攤分的機會！但即使成功亦要花上不少於幾萬元的律師費了，當然這仍然較損失三分之一的物業價值為低！

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對於類似個案，破產管理署的一般做法有幾種！
第一署方會發信要求另一業權人出資買回被充公的業權！
第二假若另一業權人不願意或無能力買回業權，則署方會要求同意將物業出售後均分樓價！如另一業權人拒絕合作，則署方有權入稟法庭，要求頒令強制將物業出售！
第 三署方不強行收樓，祇在土地註冊處將物業釘契，以阻止任何業權改變！這時另一業權人仍然可以佔用物業，但物業的所有支出，如未完的按揭、管理費、差餉、大 廈維修費、水電煤等種種費用，都要由另一業權人負責而署方不會承擔分毫！而由於物業被釘契無法以任何形式改變業權，故在另一業權人百年歸老之後，物業將自 動轉由另一業權人（即政府）全部承繼！

1. Yes. It is under Partition Ordinance.

2. Not necessary. This amount may be the amount in the past that your father owe. But this is not definitely what they are asking for.

3. No - to be honest, no one files a case unless they think they can win this.

Beside - if you have no money, selling the property is always an option.

4. Not in this case. Remember - Legal Aids Department can recover from you. So you will end up a bigger bill.

Here is my suggestion:

a. Contact whoever file the case about making a settlement (as you can effectively avoid legal cost) and see what is the actual amount they are looking for buying back the interest.

b. See if you can get a mortgage for that amount (no one ever said you have to pay everything in cash).

2014-04-15 03:24:57 補充：
You wish.

Officially, your father no longer has any relationship with the property. So the Receiver will pocket any money in extra for debt repayment.

2014-04-15 16:37:38 補充：
1. It is not unfair.

a. All debts are frozen without interest. Conservative speaking, without the bankruptcy, the debt can go as high as $5 million with interest after these years (assuming 30% p.a.).

You are now paying $1 million and everything your father has repaid during the bankruptcy.

2014-04-15 16:39:55 補充：
b. No matter how much your father has repaid, all balances are discharged once eligible.

If you question about fair, then ask this - has your father fully repaid everything? If not, then it is not unfair.

2014-04-15 16:42:09 補充：
2. Possible depending on the circumstance. Also - there may be some serious trouble (as it can be considered as an omission of asset).

I will suggest you to check with the Land Registry for that property and see if there is any issue.

2014-04-15 16:42:17 補充：
If your father is simply a nominal owner, that property may not be affected.