有關不動產問題 請大大解圍

1.請問經濟對不動產的影響
經濟因素對不動產房價的影響最為明顯，其中包括：「貨幣供給量」、「物價」(通貨膨脹)、「經濟成長」、「國民所得」、「外匯管制」及「市場利率」等。例如：貨幣供給量的寬鬆或緊縮除會影響利率水準及物價水準外，亦會影響貸款額度及還款期限，貨幣供給量愈高對房價有正面的影響，貸款利率亦會對房價產生影響，當貸款利率偏高時，貸款利息成本增加，降低購屋的需求，故利率對房價有反向的影響。國民所得提高，消費者的購買力愈強；經濟成長，房地產投資成長率提高。

「貨幣供給量」對房價產生的影響：
此項價格之變動，固然要視一般房地產市場上的供需關係而定，但除此之外，尚有貨幣供給量之關係在內。在今日自由經濟的市場上，土地同樣被視為物品之一，若土地供需關係為一恆定之狀態(即達到供需平衡點時)，其地價自是恆定不變。但若貨幣供給量增加時，其所表示的土地價值，自然因而相對減少，此時若想得到與原來同價值之土地，必須提高價格，此種變動，並非是由於土地本身之供需關係，而是由於貨幣供給數量變動之影響。

「物價」對房價產生的影響：
物價水準變動與通貨膨脹為一體兩面，物價上影響貨幣的實質購買力，使消費者的購買力降低，同時營建相關成本上漲，融資的成本增加。經濟成長會使房地產的需求增加，有關於房地產的商品與勞務價格上漲，房價自然水漲船高，則是屬於需求拉動，同時也會帶動鋼鐵等原物料的上漲，使房屋的生產增加，並引發成本推動的物價上漲。

「經濟成長」對房價產生的影響：
經濟成長，國民所得提高，使得國民的購買力增加，人們開始重視生活品質，對不動產的需求增加，且經濟成長率高，民間消費及產業投資，會有擴張現象進而帶動不動產市場景氣。從景氣循環的觀點及不動產市場經驗得知，不動產與經濟衰退有時間落差，當經濟景氣衰退三至六個月後，不動產才開始步入衰退，只有當經濟成長開始復甦時，不動產價格幾乎同時上揚。

「國民所得」對房價產生的影響：
國民所得增加，會使國民的購買力增加，提升生活品質，進而對不動產的需求增加，帶動不動產的價格上漲。

「外匯」對房價產生的影響：
匯率漲跌及外匯存底多寡，與不動產價格之漲幅成正相關，當匯率上漲（及台幣升值）引導外資流入台灣，外匯存底增加，市場資金充裕，皆可導致股市及不動產價格上漲。

「市場利率」對房價產生的影響：
因購置不動產受利率高低影響甚大，當資金寬鬆利率低時，不動產業者可以較低成本取得資金，投資不動產的意願增加，另因存款利率低，亦會吸引大部分游資轉而投入股市，導致股價飆漲，投資利潤上升，而另一部分游資會進入不動產市場，增加不動產之需求，帶動其價格上漲。

2.那些政府功能政策影響著不動產的發展??
都會地區房價偏高是我國十大民怨之首，政府為了抑制房價，解決都會地區房價不當高漲問題，並消除民怨，經建會於2010年推出「健全房屋市場」，中央銀行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」、內政部的「實價登錄制度」之資訊透明化政策、金管會的「不動產融資管制」，以及台北市政府的「分區課徵」等，都是為了避免房價不當高漲而推動的重要抑制措施。

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