無效的臨時買賣合約的案例

Mandy 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

抱歉稍遲才發現你的提問及作出回應，請諒！

無效的臨時買賣合約的案例？

答：在「地產代理監管局」給地產代理考牌前的參考資料中，有類似你個案的紀律研訊案例出現！

在該案例中除可作為你所簽署的臨時買賣合約無效及不需賠償雙倍訂金外，更可以正式投訴該地產代理的違規行為！

請參考下列節錄自 地產代理監管局 網頁的資料！

「沒 有 獲 得 正 式 授 權 的 證 明」

一 名 地 產 代 理 因 沒 有 確 保 賣 方 之 代 表 有 代 表 賣 方 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 之 正 式 授 權 而 被 紀 律 委 員 會 予 以 警 告 。

買 方 指 在 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 之 前 ， 地 產 代 理 給 予 他 們 土 地 查 冊 。 土 地 查 冊 顯 示 ， 物 業 是 由 兩 名 個 人 聯 名 擁 有 的 。 地 產 代 理 建 議 買 方 將 訂 金 交 與 賣 方 之 律 師 作 為 託 管 人 ， 而 買 方 亦 遵 從 。

當 收 到 臨 時 買 賣 合 約 時 ， 買 方 留 意 到 其 中 一 賣 方 以 自 己 身 分 簽 署 ， 同 時 亦 以 代 表 身 分 代 另 一 賣 方 簽 署 ， 買 方 並 未 能 看 到 或 獲 得 任 何 文 件 證 明 該 賣 方 獲 另 一 賣 方 正 式 授 權 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 。 買 方 後 來 留 意 到 賣 方 之 律 師 並 沒 有 兌 現 其 支 付 訂 金 之 支 票 。 賣 方 既 沒 有 簽 署 正 式 買 賣 合 約 ， 亦 沒 有 給 予 買 方 任 何 賠 償 。 他 們 的 理 由 是 該 臨 時 買 賣 合 約 並 沒 有 由 所 有 業 主 正 確 地 簽 署 ， 因 此 無 效 。

在 回 應 投 訴 時 ， 該 地 產 代 理 解 釋 在 此 交 易 中 他 只 為 買 方 服 務 ， 所 有 與 賣 方 之 聯 絡 是 經 由 賣 方 委 任 的 獨 家 地 產 代 理 公 司 進 行 。 在 安 排 簽 署 臨 時 合 約 時 ， 他 得 悉 賣 方 將 會 出 席 ， 但 他 沒 料 到 實 際 上 只 有 其 中 一 位 賣 方 到 場 簽 署 合 約 。 該 地 產 代 理 承 認 他 沒 有 要 求 賣 方 的 地 產 代 理 出 示 缺 席 賣 方 的 授 權 書 。

紀 律 委 員 會 小 心 考 慮 所 有 證 供 後 ， 裁 定 該 投 訴 成 立 ， 因 地 產 代 理 沒 有 確 保 缺 席 賣 方 已 正 式 授 權 另 一 賣 方 代 表 他 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 ， 未 能 符 合 《 操 守 守 則 》 第 3 . 4 . 1 段 的 要 求 。 但 考 慮 到 該 地 產 代 理 有 正 確 地 建 議 其 客 人 將 訂 金 交 予 賣 方 之 律 師 作 為 託 管 人 ， 紀 律 委 員 會 只 向 他 予 以 警 告 。

https://www.eaa.org.hk/eaa/Home/Publications/InquiryHearingCasesASelectionII/Failuretoobtainproofofproperauthorisation/tabid/353/language/zh-HK/Default.aspx


而在某地產代理機構的地產代理課程中亦有相關的資料！


甚麼是買賣合約的代簽？

簽署臨時買賣合約時，地產代理通常不一定能同時約到登記業主或所有的業主簽署，這時地產代理通常會要求約到的業主代表其他業主簽署合約出售物業。更有甚者，地產代理只叫業主的配偶或子女代簽合約。

代簽的效力：－

代簽人士持有業主有效的書面授權或委託書，代簽絕對具有效力。

代簽人士只取得業主的口頭授權，如業主事後否認有關授權，則該代簽合約的效力及其履行無法得到保證。

代簽人士並未獲得業主的任何授權，除非隨後得到業主事後追認，否則代簽的合約無效。

代簽合約無效時，買方將有何種權利？

由於代簽的合約相對於業主是無效的合約，買方無權追究該物業業主的責任，即無法使該合約得到履行，買到該物業。

買方只能基於代理法方面的規定追究「簽字人」違反代理權力保證的責任，breach of warranty of authority，由「簽字人」賠償其損失。故此，「簽字人」的賠償能力將為─個重要考慮因素。

http://www.midlandu.com.hk/chi/campus/bcourse/mustread/part3/3h21f.shtml

2013-10-08 13:24:44 補充：
另該地產代理所言，完全違反專業操守！值得投訴教訓！

如他聲稱臨時買賣合約不作實一說屬實的話，即已屬刻意誤導之言！任何從事地產行業的人，都理應明白任何臨時買賣合約都具法律效力！

故買賣雙方其實都不應隨意簽署未充分理解，及條件不清晰的臨時買賣合約！

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mr. gary, I don't understand , what you said?

2013-10-01 06:56:51 補充：
Mr. gary, 請教你可有何種理據,與這無良地地產佬和無良買家理論?

Give you a hint - other court ruling works.

It does not have to be Small Claims.

2013-09-30 16:33:24 補充：
1. The magistrate asked for a court case. It does not have to be a case from the Small Claims Tribunal.

It can be any courts higher (as Small Claims is the lowest), like Court of Final Appeals.

2013-09-30 16:33:40 補充：
2. It does not have to be a Hong Kong case law. In some cases, the court will take other common law case law for considerations.

2013-09-30 16:35:15 補充：
3. If the magistrate does not buy you, the magistrate will not ask for a case law.

So if you need help, hire a lawyer to search for you.