有關物業買賣提名人的查詢???

小熊維尼 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

1.請問如物業交易裡,聯名但其中一個不在場,是否可在買方旁邊寫上<或提名人>還是<或其提名人>???

答：為何要這樣做呢？因這理論上不能！

聯名人不在場可以，不需他（或她）簽署及由 A 代簽也可以！但總不會連該人的名字也無法提供，祇得一個 A 的「其提名人」吧？

即時可以相信也祇能在訂定買賣合約時暫定，待完成正式買賣合約到要辦樓契時必需加上及確定聯名的人名字！否則便祇能由買家獨自購入及持有物業！

因聯名方式辦理樓契，是一件嚴肅及有法律效力的文件，不可能出現任何不確定的情況！否則這文件將會失效！

請問「或提問人」究竟是誰呢？那位被提名的人又是否知情或願意成為業權人呢？即使不打算讓該聯名業權人知道，如希望給他（或她）一個驚喜，但始終要有該人的名字才能成事！

你想想有可能在樓契上出現，由 A 及其提名人聯名持有嗎？這提名人可以有無限個可能性，到時如何分辨誰為「其提名人」呢？故必定要有個名字！


2.這做法是否只適用於父母,子女配偶???如非以上關係要加多一份印花稅???

答：如上所言，按個人所知基本上不可能，不論是甚麼組合及關係都如是！更遑論將一份資料不齊全的樓契註冊及打釐印！


3.接上1.,如最後只有一個買家可以嗎???或買家A簽約,最後不是買家A買而俾咗買家B買可以嗎???

答：可以！但必定要是 A，因出名簽署合約的是他！而 B 在買賣合約當中連名字都未出現個（祇得一個 其提名人的稱謂，而這其提名人可以是任何人或無其人）！

基本上賣方不會理會買方是個人還是聯名持有物業，即是買方即使獨自出名買樓，但辦樓契時他可以隨意加入任何人的名字！這跟原業權人無關，因在完成交易後物業已不屬他所有！

那在買賣合約上由一人簽署或兩人簽署對原業權人都影響不大，總之有人付清樓款完成買賣合約便是！故在這假設性的問題中，如最終祇得一個買家，則必然是由 A 去完成，而不會在簽買賣合約時是連名字都未見的 B！

當然如 A不買而 B 出現，那原業權人願意跟 B 完成交易亦是可以的，但 B 要先確認其名字去承認買樓的意願！而這亦是另一份買賣合約了，因要用 B的名字去另訂買賣合約及作出簽署！


4.這樣處理是否要加律師費???(加提名)

答：當完成物業契約後要加名，當然要另付律師費，因是重新將樓契由個人改成聯名持有！

但如祇是 A 在完成買賣交易初辦樓契時便要求加上 B 的名字，則祇是一次過的行為無需另付律師費！


5.假設買家A或其提名人,由於有個或字,最後A,B都唔買得唔得???還是也要A負責???

答：不能有否「或」字，那位所謂「其提名人」都有權不買，因他連名字都無出現，如何要求他履行合約呢？

但 A 便一定要完成買賣合約，因不論最終他有否提供「其提名人」，買賣合約都有他的名字去訂立及簽署！故他有必要完成合約，如不買便要按買賣合約所定去賠訂及地產代理的佣金！

2013-09-03 11:39:12 補充：
非常抱歉！因一時手誤打錯字！

問題 5 中的不「能」應是不「論」之誤，請諒！

2013-09-03 13:50:12 補充：
我表達得不太清楚,其實我想問簽臨時買賣合約時,發生上述情況是否可以???

答：答案如上！祇能初步漏空名字，但到正式簽署及交易時必定要有名字及簽署！

除非確如在下假設情況中所言，由 A 獨力購入物業再在辦契時加上其屬意的任何人名字！但這其實是兩回事！

2013-09-05 12:04:55 補充：
多謝 GOHO 網友分享專業知識！

謝謝你的邀請, 也嘗試作答, 其實以上兩位的作答己經很好的, 也以地產代理的角度再和你分享有關的問題, 但問題也涉及法律責任, 有關的分享只可作參考, 最終都是需要諮詢你的律師的:

1.請問如物業交易裡,聯名但其中一個不在場,是否可在買方旁邊寫上<或提名人>還是<或其提名人>???

根據印花稅條例, 在臨約上已經需要有買家的姓名, 在成交前如有更換買家的時候, 是需要按法例再繳付印花稅的。

如果買家不欲出名, 他可以選擇以公司名義就可以的, 到時轉換公司股權就等於轉換了業權人了, 但政府已經推出了額外印花稅, 如果以公司名義登記購買的物業, 除了需要繳納15%的額外印花稅外, 更要支付一般的雙倍印花稅, 即就是得不償失了...

而且, 不提供姓名又如何可以作土地註冊?

如果不作土地註冊, 即合約也失去其法例上的認可, 又怎能立約?

2.這做法是否只適用於父母,子女配偶???如非以上關係要加多一份印花稅???

根據印花稅條例, 父母、子女或其配偶可被視作同一人, 在交易前是可以增或減名也問題不大的, 但如果非上述關係要增減名, 就會視作另一個交易處理, 依法是要再繳交有關的印花稅的。

3.接上1.,如最後只有一個買家可以嗎???或買家A簽約,最後不是買家A買而俾咗買家B買可以嗎???

如果最後只得一個買家, 如果原先的其他買家是父母、子女或其配偶就沒有問題, 否則, 就涉及業權再轉讓, 根據印花稅條例買家是需要為其增加的一半業繳納印花稅的。

4.這樣處理是否要加律師費???(加提名)

如果正常的交易, 當然是正常的收費, 但如果涉及複雜問題的交易, 當然有可能會被徵收額外或較高的律師費用。
2013-09-03 11:55:32 補充 我表達得不太清潔,其實我想問簽臨時買賣合約時,發生上述情況是否可以???

根據印花稅條例, 在臨約上已經需要有買家的姓名, 在成交前如有更換買家的時候, 是需要按法例再繳付印花稅的。

所以, 沒有姓名根本就不能立約。

1. Yes only when there is authorization (or power of attorney) on file.

2. This applies to everyone - Hong Kong Ordinance does not explicitly provide any power of attorney to any relationship.

3. No.

4. It depends on how far is the transaction.

5. In the concept of ownership, there is no such thing as "or".

2013-09-03 12:53:03 補充：
Simply no.