法拍屋的功課(取自英語369)

標購法拍屋的價錢功課有五,分別是:1.法拍屋的公告底價.2.法拍屋的上一拍底價.3.法拍屋的區域拍定行情.4.同類型中古屋的市價.5.減掉成本與利潤後的最高出價. 在參酌中古屋市價後,還要觀察四個趨勢:1.預售屋與新成屋與中古屋與預售屋的結構與穩定度.2.區域與替代關係.3.價格間的比較與比例關係. 如果以區域替代關係來看,像新莊的比較對象有板橋,北投,新店取代,也就是說房價如果一起上漲,風險性最小,如果沒有一起上漲,風險性最大!也就是說區段遠比新舊重要,數量大(預售與新成屋)比數量小(中古與法拍)具有代表性,平面價格(均價)要比單點(變異差價)價格重要! 也就是說下面的說法都是不合理的情況:1.預售屋價格跟新成屋價格差不多(2年後的價錢跟現在一樣價格代表趨勢往下).2.市區的中古屋比郊區的新成屋價格低.3.法拍屋的價格跟市場價格差不多.4.法拍屋的第三拍搶標價遠超過第二拍的底價.5.法拍屋的第一拍與第二拍就開始出現搶標.6.原容積建物遠大於法定容積的都更題材. 換句話說購買法拍屋的頂價就是上一拍底價,至於出價就必須介於我方減掉成本與利潤的最高出價與法拍屋拍定區域行情的中間. 至於同類型中古屋的市價主要是拿來安心參考用的,也就是說當中古屋的市價與法拍屋區域拍定價格之間如果沒有三成以上的差距,代表還不如買同類型的中古屋,因為中古屋較優且沒有以下的因素:1.沒有所謂點交與不點交的不確定因素.2.沒有法拍屋的偏僻區域特點.3.沒有房屋毀損的疑慮與不確定因素.4.沒有斷頭價與好宅價的時間價差.5.三成資金投標加上7天後繳足差額. 重點是法拍屋少了仲介費,卻多了搬遷費與利息費,如果不點交的話還要多一筆訴訟費與時間成本.