房地產行銷前的房地產研調(與預售屋代銷完全操盤)

買一塊土地之前,我會做好所有的研究,了解所有短中長期可能會遇到的問題!我的親戚在台茂旁邊有一塊臨道路的土地,在我還沒有深入房地產研調之前,我也只能問旁邊的專家同事! 我的第一個房地產問題問的是許慧喻高專!那時候他剛從海悅代銷被挖過來,**上算出我打算投資在台茂旁邊的土地可以蓋幾坪,打個電話問了一下當地預售屋每坪,接著就給我一個數字,也就是我大概可以賺多少錢! 第二次問的是一個建築師朋友,**上調出當地的都市計畫與細部計畫,幫我算了一下應繳的回饋金,也就是工業地轉成住宅區的回饋比例,在已開放空間的角度申請獎勵容積與移入容積,告訴我兩個答案,第一個找營建公司的話我可以賺到多少,第二個是找建設公司合建的話我可以賺到多少! 第三次我問的是國內一家非常有名的連鎖店展店經理,他就跟我說不用那麼麻煩,租給我們,我們負責招商與建築,每坪多少錢,十五年後還給你,建物歸你! 第四次我問的是專門管本公司市地重劃與非都市土地變更的高手,他告訴我說以都市計畫通盤檢討的時間來看,你的這塊土地可以以鄰地都已做商業使用,加上南崁人口快速成長,經國路的很多商業用地事實上做住宅使用,可以趁這幾年準備一下,有機會做為商業用地變更. 第五次我跟公司旗下的一個停車場業者閒聊,他建議可以搭建輕型鋼建物出租出去,十年後建物歸我! 第六次問的是另一個熟悉工業用地使用的朋友,他告訴我說工業用地可以有條件的做商業設施,根本不需要任何變動! 第七次有一個汽車賣場旗艦店好朋友,問我是不是有一塊土地打算出租,他說我甚麼都不用作也不用改,他們願意以建物每坪多少錢跟我租這一塊土地,建物的部分他們自己想辦法解決! 第八次有一次經過茶會認識台茂內部的招商人員,談到引進何種業種彼此都可以互蒙其利,他提到的有百貨公司,精品餐飲樓與夜店,至於其他的建物變更與建物使用變更,他說可以都交給合作的業種去做,身為地主的只要合約審好就好! 第九次我有一個基隆的好朋友,提到他跟影城的老闆很熟,想開一家複合式的影城與保齡球館與餐廳,問我是否願意出租? 第十次有一個以前兒童遊樂場的高階行銷協理找我,打算東山再起,我們就利用原三樓建物的頂樓設置遊樂場,一二樓租給美食街與麥當勞! 後來我跟其他的房地產研調同業在切磋時,我表示房地產研調最大的問題所在就在於房地產研調人員的整體評估能力不夠,如果當初在跟我提案的時候,了解我的問題所在,提出所有選案,並找出最佳決策與配合對象與融資對象,將所有費用換算成投資利益,今天我這個問題早就解決了!(方案解決周延性才可以顯示出專業能力的所在) 所以這就是窮人的房地產研調,也就透過各種不同選項的專家與朋友的建議,自己來彙總投資報酬率與最大利潤!(最後的計算最簡單,加上我大學主修會計,專長為財報分析,EXCEL又是我的強項)接下的決定就簡單了,不是比大小就是比期間長短與風險! p.s.最後感謝我的房地產方面的恩師何上堂兄告訴我,有任何融資與建築經理的事都可以問他! p.s.也可以說一塊土地的利用面、法律面與融資面都綜和考慮到的房地產研調才是真正成熟的房地產研調!(就算是窮人的研調也是有問題解決力的研調)