物業稅係應該點計?

如果你有物業出租但稅務局並無發出報稅表, 你要填寫IR6129通知稅務局發出報稅表. BIR57物業稅報稅表是填分權擁有聯權擁有物業的租金收入. 如有全權擁有物業收租, 是在個入報稅表(BIR60)填報, BIR60於5月初大批寄出.

應評稅淨值= (租金收入 - 業主支付差餉 - 壞帳 + 收回壞帳)*0.8
(20%是當為修葺和支出的標準免稅額)
物業稅: 應評稅淨值*15%

注意: 維修費、管理費、地租及地稅等費用在物業稅裡不可扣除. 按金不需要計算.

2012/13年物業稅是報1/4/2012-31/3/2013年資料. 例如A及B君各有一半業權, 租個單位比C君, 簽兩年租約(1/10/2012-30/9/2014), 月租$20,000. 兩季業主交$1,000差餉. 業主每月交$2,000管理費. 假設無壞帳.

物業稅: ($20,000*6 - $1,000)*0.8*15%=$14,280

如選擇個人入息課稅, 稅務局便不會徵收物業稅, 但會有通知書同你講這情況, 你的收入會按業權去分. 例如上述例子應評稅淨值$95,200, 而你佔一半業權, 你所佔的應評稅淨值$47,600結轉至個人入息課稅計算你交幾多稅. 個人入息課稅係計晒你薪俸收入, 物業稅收入及利得稅業務收入. 雖然其中一個好處係可以利用個人享有的免稅額及特惠扣除, 個人報稅表可申請供樓利息扣稅, 但申請個人入息課稅不一定對納稅人有利. 此情況下, 稅局係逐樣收入分開徵稅.

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在全球不少地方，計算物業稅牽涉評估土地或房屋價值的複雜運算。假如市、州，以至聯邦政府同時想分一杯羹，需要徵收的物業稅往往更高。至於香港的物業稅可說是一項入息稅，稅款的計算取決於全年的租金收入或預算全年租金收入，再扣除不可追回的租金。譬如租金收入是1千元，先扣除業主支付的政府差餉(150元)，餘下的再扣除百分之二十的修葺及支出免稅額(170元)，應評稅淨值便是680元。以百分之十五的物業稅率計算，物業稅便是102元。Rodrigues認為：「雖然計算物業稅要經過幾個步驟，但是相比以價值為基礎計算物業稅的方法來得簡單。如果樓價每日都在變動，物業稅的計算便更加困難了。不過，納稅人也要小心，必須確保填報的租金收入與銀行紀錄相符，以及準確填寫按揭貸款利息，更重要的是選取合適的報稅表格。值得注意的是，投資及聯名物業需要使用物業稅報稅表，而不是個人入息課稅表。