以新*華為例, 2012/08/05開賣, 當時成交價才15-16.8萬,
現在拿出來賣的開價是24-25萬, 房子還沒蓋好呢!
一堆台北過去的投資客不斷墊高房價...
個人也看好桃園, 2014年年底才正式升格(跳票的政策終於實現),
捷運紅線, 綠線, 紅線, 棕線陸陸續續開工完工通車,
如果以過去的台北經驗來看, 大概可以看到2025年全部完工,
當然那太樂觀,
所以先看到2018年的倒數第二條捷運完工通車, 前提是不再跳票!
新莊歐洲村凡*三年漲兩倍, 三峽某建案(忘了)五年漲兩倍,
(以上兩件案有其特色, 較類似桃園的藝文特區)
桃園等了七八年才漲兩倍, 算是落後補漲,
如以前車之鑑, 桃園未來的上漲幅度和速度有可能也會落後,
目前新莊的行情處於高檔震盪, 畢竟捷運尚未全面通車已漲很多,
因為不熟悉三峽, 查資料看到三峽房價已微幅拉回,
那未來的桃園呢?
現在是不是有點太熱了?
如果再進場會不會太晚?
會不會泡沫化?
歡迎熟悉桃園的建設公司員工, 房仲, 投資達人等回答, 感謝您!
謝謝郭先生, 最近很忙...有時間再去電請教, 不過我不熟三峽, 這輩子應該沒機會投資那裏說, 哈!
阿誠先生加油! 借你打廣告無妨... 謝謝nypa的意見, 這就是我的疑惑, 空地那麼多, 能漲到哪? 在此說明, 我指的<桃園>是桃園縣的桃園市, 不包含其他地區, 否則新屋也算囉~ 無論新成屋或預售屋, 只要是非中古屋, 建設公司有人專門負責訂價, 有時也可以附近中古房屋的成交價做比較, 一般來說是中古屋的1.2到1.3倍, 至於是不是蓋好之後就一路跌? 那得看進場時機, 例如SRS或金融海嘯時, 所購得價位一定便宜許多, 所以才會上來發問!
成熟的地點如藝文特區和大有區, 中古屋的點如果比較好, 價錢比新成屋貴的也是有的, 例如新*華附近的10年成屋(2003年完工), 目前價錢賣得比新*華建案(預計2013年完工)剛推出來的還貴! 以上兩建案嚴格說來是同一個建商... 這證明<便宜不一定有好貨>, 挖寶需要時間, 總歸一句話, 進場時間和物件地點很重要!
這問題原本就不期待有滿意答案, 因為真正熟悉的人沒時間上來回答, 都忙著看房子, 帶看房子了... 我的所有資訊來源包含網路, 售屋小姐, 仲介, 但知道這些仍無法判斷是不是過熱, 台北投資客玩到桃園, 表示台北能玩的範圍越來越小, 或者資金門檻因為房價漲而變得太高無法入手... 才會一窩蜂到桃園, 個人覺得近幾年應該還算抗跌, 因為人口移入數大增, 有人就有房市需求, 根據仲介說法, 桃園去年變為賣方市場, 為什麼呢? 因為大家都看好, 大家都想買, 就有人趁這時候賣屋換屋, 所以成交量激增,
親自和買方聊過, 他們是一個來自台北市松山區的小家庭, 第一次看房子就出價, 差點成交, 730萬, 結果那間三天後765萬賣掉了, 還只賣了一個月, 換算下來, 一坪19萬多, 車位另計, 那是成熟商圈的10年成屋......
感謝ryan的寶貴建言! 我要聽的就是實話, 雖然實話總是會令人失望... 既然有人可以談, 就把買賣房子的整體概念說明得更清楚, 所謂買房子的時機在買房子找你不是你找房子, 是指買方市場時, 那是供應大於需求, 亦即大家都不看好後市時危機入市, 最經典的時間點是2003年初的SRS時, (我孩子的爹為了結婚買了桃園一間小兩房, 每坪9萬多, 車位55) 賣房子的時機則相反, (上個月房客不租了, 詢問成交行情, 可以賣每坪19萬多, 車位100) 這放在房市, 應該算是較長期的投資方式, 因為終於解套... 投資客在玩的不是這種,
買房子的時機和利率及貸款有絕對的關係, 10多年前利率還在將近10%時, 沒有所謂的投資客, 但在2005.06年左右, 利率降到史上最低, 又可以超貸, 投資客一窩蜂湧現, 買了超帶出來的錢可以裝潢, 半年內轉手轉每坪2-10萬不等的價差, (得看地點和屋況) 以上這些是小妹我曾從事仲介所知道的!
會問這題是因為人在台北, 房子在新莊, 房客到期(簽三年), 很掙扎到底要賣還是繼續出租, 孩子還沒2歲, 跟著我們來回台北新莊, 真的很可憐, 雖然他很乖, 可是看了於心不忍, 想處理掉, 轉投資更大間更新的, (如果不帶著他, 我自己可以處理, 無論出租或出售, 但發現委託仲介還是要跑來跑去) 或將資金拆成兩間小的繼續出租, 或者買回台北, 資金有限的前提下, 玩的手法不同!
至於您所提到的買房要問當地人, 很遺憾我們當時沒這麼做, 所以買在桃園人絕對不會喜歡的地段, 聽說附近過去都是福地, 現在還有沒遷走的一堆! 還故意選在鬼月看房子, 就是想買便宜... 但現在回頭看, 未必是壞事! 這不是我的房子, 所以賺的不是我, 雖然如此, 就我身邊朋友的經驗, 這還是賺太慢太少, 新莊4年前買九陽建設中原路上23萬(第一手跟建商買16萬), 現在成交32萬, 新莊4年前買歐洲村17萬, 現在成交37萬, 當然也有賺很少的, 新莊20年前買運動公園附近, 現在成交35萬, 普遍大頭成交行情都在35萬左右...
一個地區的上漲跟題材有關, 恕冒昧, 前幾年炒作的林淡三新, 我們唯一沒看的就是三峽, (當時已買桃園, 想再看別的地方) (從事仲介後, 知道這是很愚蠢的方法) 因為沒有交通建設, 無論整個城市如何發達, 建材多好, 甚至軟硬體具備, 都會成為封閉的孤島, 外人很難認同, 所以小妹假設回檔是因為這原因! 售屋小姐跟我們說她在三峽看到一對小夫妻, 買了一間房, 三年賺兩倍, 又再跟她買另個建案, 一次買三間, 很想知道結果, 但其實小妹真的沒去過三峽, 不了解...
以上是個人經驗和所知, 至於建商真正的想法, 真的十分感謝ryan肯大方分享! 仲介工作在板橋, 認識的建商至今有六年失聯了, 沒想到去問問... 現在孩子的爹工作尚能接觸的建商根本不會跟他說實話, 還想賣蘆洲的房子給他咧! (不是看不起蘆洲, 是根本不熟, 不敢也不想浪費時間去看)
總而言之, 您提到的3.4年後是這題的重點, 其實沒人可以保證, 但我們現在討論的內容留在那時可以應証! 如果還有3.4年, 那也難怪桃園不退燒了, 夠玩了, 只是還是很想知道為什麼? 是因為到時候所有捷運都完工, 沒題材了嗎? 還是建商對於利率的敏感度很高, 知道到時候利率會攀升? 又或者還有其他小妹不知道的因素? 昨天還有朋友問我: 少子化的關係, 房市會看好嗎? 我回答他電視裡看到的: 只有土地不能進口吧! 房市漲的是土地, 建築物會折舊, 有使用年限, 所以才有都更! 每年2.88%的通貨膨脹率, 因為小小台灣裡的人們的共同需求, 都灌在房地產, 才會讓房市成為最佳投資標的...
房市跟股市一樣, 都有漲跌循環軌跡, 小妹曾圖手繪製一張房市成交行情表, 發現大眾傳播所說的10年一個循環根本不精準! 當利率降低時, 資金會從金融市場往房市注入, 當利率提高時, 資金又會從房市流入金融市場, 所以利率是很重要的參考指標! 最近很忙, 都和房子無關, 大約只有今天能在上來回答了! 謝謝所有瀏覽的大大, 更謝謝肯大方回答的大大們!
謝謝ryan大大! 經過幾次和仲介和代銷 (幸運找到層級較高的) 聊過, 終於說服他不要賣了... 這位年輕的副主任很有趣, 舉出自己買在中正藝文特區房子出租的例子, 有些被我說服該建案地點不佳的感覺, 反正閒聊嘛! 就把十架燈路查到的土地資訊和目前投資客出售的狀況交流, 當交朋友, 就像新莊20年代銷經驗的代銷小姐一樣, 從他們口中能知道很多建商的秘密! 隔了一條大有路, 10年前後的中古成交行情差了兩成... 好的地點抗跌, 賣了鐵定追不回來, 所以打算找時間請人重新整理, 度假用!
至於還想進場的我, 綜合仲介建言後, 決定找藝文特區或大有寶山區, 不過, 房子拿來轉手賺價差, 賺得快卻留不住很可惜, 我會慢慢找, 置產用! 目前正在追蹤同一社區買賣的狀況... 祝福您一切順新愉快~
確實~風向很重要! 所以房子坐向也很重要, 東南和西北天差地別! 不過桃園好像也比台北潮溼些... 猶豫該賣不賣的房子在寶山街上, 2003年完工到現在從一坪不到10萬漲到20萬, 親眼看到一堆人搶著要! 大有路上的宜誠精品2004年完工到現在從11萬多漲到18萬, 事實證明時間和地點都很重要... 您說的新光三越對面, 現在一堆新建案, 因為房客今年三月才到期, 我們也才有空回去, 沒能一一市調, 只能找到最近的這個建案!
至於中正藝文特區, 很汗顏, 桃園住了五年都沒去過, 只知道越西邊的越便宜, 大有路上去是福地, 中正藝文特區的西邊尚有農地, 如果置產, 不短線進出, 長線來看, 我會考慮那裏! 只是中正藝文特區每坪足足比大有多了一半, 沒那麼多錢, 下不了手! 所以只好繼續存, 或看二手的的吧! (重點是孩子太小, 出去不能正常作息, 換尿布, 吃飯, 偏偏他又很黏我, 看不到我會在20分鐘內哭到吐, 真很可憐呀~) 反正策略一致, 買下了租人, 盡量賺錢補房貸, 早一天補完早一天收回, 應該不會去住(考慮孩子學區問題), 出去玩時有地方住還是自己的房子, 感覺很不錯! 謝謝分享! 祝福您~
