如何在美國買房子? (15點)

《孫子兵法》的第一編“始計”中有云: 勢者，因利而制權也。 現在購買美國房子, 正是與皇者同行。股神巴菲特, 早在2012年4月就開始抄底樓市, 收購西雅圖地產公司後, 又收購房地產中介機構特許經營業務和大型的建材公司。投資業巨頭保爾森旗下的對衝基金公司, 在2012年8月花費1,700萬美元, 購買了位於美國拉斯維加斯湖區, 超過5,311畝的土地, 計劃興建住宅。著名私募股權基金黑石集團, 已投下3億美元以上的資金, 收購2,000多户的止贖房屋, 作收租的用途。雖然, 一切看起來是如此美妙, 但既然是投資, 就有它一定的風險和條件限制, 尤其是這裡涉及異國的房產投資, 更是需要謹慎之至。如何在美國買房子? 注意事項: 利率風險。在QE3和QE4的推動下, 美元對新台幣一直處於震盪階段, 美元走勢前途未卜; 首先, 如果新台幣升值, 不論是全數付款, 或是貸款買房, 先期投入的資金就會減少, 但是, 如果房子購入後, 新台幣繼續升值, 投資者在美國的房產就會相應貶值, 從房屋得來的租金也是相應貶值。反之亦然。購買限制。通常情況下, 美國聯邦政府, 是禁止外藉人士購買合作公寓, 合作公寓與共管公寓或聯排別墅比較, 合作公寓的回報率較高。首付和房屋貸款。外國人在美國購買房產, 如果不能夠全額支付的話, 即使向銀行申請貸款, 首付額是25%到30%左右。2008年的次貸危機後, 美國信貸機構不僅會審核房貸申請人的資產和信譽記錄, 有時候, 還會要求外藉房貸申請人, 預付6個月的房貸款項, 或是, 支付更大額的房產首付款項。稅收因素。房屋稅 : 美國的房產稅並不是一成不變的, 通常介乎於0.8%到3%之間, 它是由地方政府根據當地每年的財務收支預算的情況而定。例如2012年夏威夷的房產稅為0.345%, 閣下關注的加州房產稅為1.1%, 佛羅里達州的房產稅為1.5%, 紐約的房產稅為2.5%。另一方面, 即使是在加州, 每個城市的房產稅也是不同的, 所以外藉人士投資美國房產的時候, 需要詢問清楚當地的房產稅率。同時, 2013年美國各州財政預算顯示, 今年(2013年)美國房產稅稅率上限, 將會大幅上升。資本利得稅 :投資者在美國通過房產, 產生收入和收益, 被視入美國本土的來源收入, 所以當外藉人士在出售持有美國房產的時候, 還需要向美國繳納資本利得稅。政策規定外藉人士在出售持有時間長達一年或以上的美國房產, 都需繳納15%的資本利得稅; 如果該項目房產被界定為 “生產性用途”, 例如出租等, 租金淨收入, 需要繳納30%至35%的稅額。預扣稅 : 美國政府對於外藉人士在美國進行房產投資, 另一個稅項是徵收一項預扣稅。通常在房屋買賣、清算或贈予的時候, 投資者需要先行繳納相當於交易總額的10%的稅款。遺產稅: 擁有美國房產的外藉投資人士, 一旦離世, 還需繳納相應的聯邦遺產稅和州遺產稅, 才能將這筆房產過户至其他人士名下。個人收入所得稅 : 不論有沒有收入, 外藉人士每年在美國停留時間超過4個月, 就需填寫美國的稅務申報表格, 為美國期間的額外收入(如工資, 資本收益)報稅, 即使沒有收入, 亦應及時申報為零收入, 否則, 將會受到懲罰。異國投資技巧 1.) 地點: 首選是交通便利的市區房地產。2.) 知己知彼: 在投資房產時, 不論是民居還是店舖, 都要提前了解房產所在地的人口流動情況、消費水平、就業和出租屋的空置率等問題。3.) 制定投資計劃: 如其他商業投資一樣, 異國房產投資也需要提前制定投資計劃, 有目的地選擇房產和購置, 切勿跟風投資。4.) 擴闊思路: 學會以開放的眼光看問題, 在異國投資時, 不妨多看看當地新聞或與當地的居民接觸, 多作了解。 希望上述的資料, 可以幫到你。 筆者, 加國公民, 曾修讀商業法律, 並在美國上市公司H&R Block 內, 接受個人稅務訓練課程

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請問 什麼是合作公寓???
為何 外國人 不能買!!!!

給外國人的貸款稱為 Foreign National Loan, 通常不查信用，但一定要有報稅號(ITIN)，會看收入狀況或是否有工作，貸款的額度也有限制，每家不同，LTV也就是50-70之間，利率會比美國居民多1-3點，頭期款通常會要求在45%的購買房價以上。如果有居民身份，現在15年的利率是低有到2.5的，這比存錢划算。如果想用房租養貸款，個人建議最好不要指哪種隔街房價差距超大的，尤其只是對街，同型的房子卻有數十萬的差價。那種地方，房租不管高低都難算。定低了，好房客沒興趣，定高了，一般的藍領階級又租不起，這類型的社區的房屋多只能等房屋本身的增值。

2013-01-17 12:03:15 補充：
加州一般的房屋稅的基準是以房屋交易價的1%加上地方收區的各項設施所需要的經費計算。每次交易後，Assessor辦公室會根據交易價，房屋的現況，房屋是否有整修過，以及市場狀況作調整，最後的結果很少會超過3%的。 如果屋主認為自己繳交的房屋稅太高時，也可以向所在地的Assessor辦公室申請要求重算。稅高達10%的地方大概是被劃分為豪華都會區的吧？嚇人的吧！

至於非公民是否有住滿兩年單身25萬，連配偶共50萬的獲利免稅，IRS看的是resident alien(綠卡)還是non-resident alien (如H,F,J等的簽證)，前者有，後者沒有。

2013-01-19 04:27:08 補充：
已經不止一次聽到有人提同樣的問題。Interest only的貸款其實是一種誤導，銀行沒有只付利息不用付本金的貸款，只是在合約的期間內，協商允許可以只付利息，合約到期時或之前必須要一次把所有借的本金付清，而且這種利息只會付利息越久本金欠的越多，因為本金沒少，複利加回本金利息照算。過去炒房子的人用這種方式貸款，多在幾個月或一年之內把房子處理掉。不少的仲介在當初房市飆漲時，也會鼓勵或暗示客人用這種貸款或是浮動利率式的貸款。理由自己想。房市奔潰後，首當其衝的不是次貸，其實是這一批人。現在不是沒有，是沒有人再敢冒險。

In supplement to s:

1. Rental income is subject to income tax, even foreigner (as the income is generated in the U.S.)

2013-01-13 08:01:03 補充：
2. Foreigners are not eligible to have certain "profit" exclusion like a U.S. person. However, all expense of a foreigner's property or any investment property (such as HOA, insurance, etc.) will be potentially tax deductble.

如果有閒錢, 想投資, 組合裡面缺一塊, 那買美國房地產算是蠻保險的操作. 因為還有漲價空間.

但是如果要貸款, 要靠房租養貸款. 我認為你要多盤算盤算. 首先, 貸款金額與每月繳的房貸費用是不是會超過你自己的信用額度. 美國因為幾年前的金融風暴, 銀行幾乎房貸不會借錢給沒有綠卡的, 沒有美國工作的. 所以我不建議你考慮美國的低利率. 你如果台灣借的到錢, 利率夠低, 才應該考慮. 根據網友Ashoka的說法是50%的額度. 你自己要問一問.

房子要租的出去, 他的地點很重要. 加州地大, 地段好的, 客源不斷的地點, 大概房價都還蠻挺的住的, 所以並沒有很好的便宜可以撿. 大部分投資來租人的不會是新屋, 舊屋狀況不錯的價錢高. 狀況比較差的需要錢整修. 美國整修的錢就會是個黑洞. 懂屋子的可以賺一筆. 不懂行情的就有機會讓人家賺一筆.

此外, 加州的房屋稅很高. 因為屋價貴(實價徵收, 無法打混), 所以這筆負擔還蠻重的. 此外, 租金收入要繳所得稅. 你如果是外國人投資, 不知道這個部份的稅是不是可以省. 需要問會計師. 還有, 將來你賣房子, 會需要繳一筆銷售稅. 這在美國人來說, 一生是可以省一次的. 所以, 你現在的買價與將來的賣價如果沒有差距在15%. 就算是賠本賣了. (銷售稅約9%, 還有個6%的傭金給兩邊的仲介)

此外, 日常維修也是很重要. 一定要找到有良心的管理人. 加州大部分的租賃法律都是同情租屋者. 要當房東要有上法庭, 碰到奧房客的心理準備. 東西壞掉如果期限內沒有修復, 房客是可以自行找人修, 然後把帳單寄給你, 從租金中扣掉. 如果你人不住在附近, 一定要找一個信的過的人去幫你處理. 記得, 社區管理員是不管這個的. 管理人替你管房子也需要費用. 看你的房租是多少, 有些房屋仲介會兼做房屋管理人.

能在加州買三間房子是不是需要經濟狀況不錯? 這個很難說. 怎樣叫經濟狀況不錯呢? 有個不錯的工作, 還是沒有房貸, 自己住的屋子是不用貸款的?

美國投資房地產有兩種, 大筆錢下來玩(5千萬台幣不算多, 有個上億大概比較好玩), 操作手法要靈活. 大部分是做拉皮, 土地開發才好玩). 我朋友就參加一份土地開發, 他出大概50萬美金, 總資金是1000萬美金. 有專業的管理團隊去找商用地段做拉皮的動作. 每個週期大概是3-5年. 結束之後可以決定繼續跟下一攤或是收手.

沒有上面這種機會的, 就跟大部分的人一樣, 投資必須要拉長一點. 買對地方, 10年之後的報酬率應該不錯. 但是5年之內要有什麼好康的, 需要一點機運. 這種做法就不用算的這麼精. 大概把所有的費用算進去, 每個月能夠打平或是小虧(總是會碰到奧客, 大修...這種要從口袋裡掏錢的事), 所以投資不能算的太緊...什麼人玩什麼鳥, 把資金壓得太緊, 碰到有狀況時, 一個轉不過來就全盤皆輸. 人家賺錢, 你卻需要斷尾求生. end up是銀行賺錢(因為你要借錢), 或是政府賺錢(因為你要繳稅金)

房地產是受景氣影響的行業. 美國的景氣是看好的, 2013年的房屋應該是會回溫的. 北加州舊金山灣區房地產受到這波金融風暴的影響遠遠低於其他地區. 南加州腹地廣大. 仔細研究一下應該還是有可以下手的地方. 你的重點是要找對專業經理人替你分析.

北加州有幾個地雷區. 我會建議你別碰, 除非真的很好的deal. 沙加緬度地區, 中央谷地的幾個大都市...那些地方要等景氣上來恐怕要等久一點




2013-01-13 02:46:36 補充：
謝謝Ashoka的補充. 我上次的確是誤會你的意思了.

美國銀行的借款方式名目很多. 但是很少聽到像台灣那種只需先付幾年利息, 不還本金的.

忘了, 還有一像免不了的支出. 房屋保險...也是不少錢. 火災, 財務項目是一定要的, 有人會加買水災(看地區, 會淹水的地方如果有借錢, 銀行會強制購買). 這兩年有流行買地震險與天災...如果是新屋, 地上建築物比較大的, 還真的不少錢.

有不少費用在美國申報所得稅時可以抵稅(例如房屋稅)以獎勵居住人購屋, 這個部份我就不知道外國人投資有沒有這項優惠. 要問會計師.

經濟狀況不錯的，何必需要貸款呢？直接用現金買就OK啦。但是後續的稅金支出與租金收入就會搞得人仰馬翻。

你如果是要有房貸才能買, 別忘了你還要買房屋保險, 更別忘了還有一堆有的沒的稅. 房子租出去給人, 不是那麼簡單的事.

2013-01-19 01:13:01 補充：
其實美國房屋貸款也是有那種只付利息不付本金的.
我那時候貸款的時候, 仲介有提到有些人是打算這樣買房子, 減輕每個月的房屋月付額, 等日後賣房子, 賭房價往上飆, 賺差價. 跟一般人的"擁有價值觀" 有差距.
現在在房價低迷後, 銀行都不大做這個了.

有SSN嗎? 如果有，credit history也不錯，一般可以貸到80%。但租金收入似乎要繳不少稅.....

外國人沒有SSN，一般銀行無法貸款，台灣的銀行在美分行可以，最多貸到50%，但第二棟房子就不清楚了。

2013-01-12 14:42:58 補充：
加州每年的房屋稅大約是買價的10%，若是新開發區域，還要外加Mello-Roos，很驚人。有些區段的HOA也很貴，一個月要幾百或上千美金。


那請問能在加州買三間房子(但若需房貸的話)ㄧ定是需經濟狀況不錯嗎?

這個說法需要明確定義，加州不同城市、不同地區，依照房屋的條件，房價差距很大。同一城市中有2,30萬的房子，也有6,70萬甚至上百萬的房子，我住的地區，20分鐘的車距內有美金1000多萬的豪宅，也有10幾萬的公寓，所以看妳購屋的目標。你買3戶30萬的房子的總價，還比買一間100萬的房子要少，有幾間房子不表示什麼，要看地段才能判斷對方的經濟狀況。

2013-01-13 02:33:10 補充：
補充說明:

我說的50%是指非美國籍的華人在美購屋，可以向在美的台籍銀行(如Chinatrust, Cathay Bank)貸款，台籍銀行借語言及地利之便，可以就近查詢貸款人在台灣或中國的信用，而給予50%房價的貸款。而非向台灣的銀行貸款買美國的房子，抵押品不在台灣境內，台灣的銀行不可能做購屋貸款。

若是以台灣或大陸的信用資料向美國的台籍銀行辦理貸款，貸款人在台灣的收入要相當高，必須match美國的薪資水準，所以台灣的一般薪水階級恐怕是拿不到貸款。