土地買賣問題/不太清楚什麼是履保 ........

詳細一點解說
所謂簽約買方要拿土地去銀行借錢
這行為是發生在簽訂買賣合約後~支付頭期款和確認完稅之間的動作
假設
買方以1000萬的金額購買
支付頭期款約1成(100萬)
賣方交付證件印章至第三公正方(代書和仲介)
買方支付用印款1成(再100萬)
此時代書會申請賣方需繳納的稅單證明下來期間
此時稱為完稅款
那買方這邊以購買的標的物向銀行申請貸款(也就是申請800萬)
除非不貸款現金買
若銀行因其他因素只願意貸款600萬左右
那麼買方需在確認貸放金額後將貸款不足的地方
匯入完稅款(800-600=200萬)
直到確定前面3筆款項都放進去了
尾款的地方也有銀行貸款核准同意
也就是錢全部到位
代書才會約定交屋後撥款

那麼屢保呢?
就是在這些交易流程中
一個買賣雙方和公平方共同監督的一個銀行帳號
所有的款項都匯入裡面
以萬分之6左右的租金承租這個帳號
當然承租有相對的保障和把關


好處之一

不必擔心錢交給代書是否公正~代書和仲介背書比不上一間銀行

好處之二

隨時看的到~銀行也肩負擔保的責任~

同時也給買方一個安心~萬一在過程中賣方也不能捲款離開

賣方也能從這清楚了解入款情況

再確認一切即可通知過戶

非常的方便和預防風險

希望對你有幫助

就是找第三人來負責保管責任 一般是找有公信力的銀行 如果買方貸款不過 或是貸款出來 都會經由第3方幫你處理 對買賣雙方是個很好的方式 但是就是要付一點錢










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對買方保障：履約保證專戶控管購屋款，若賣方違約，經買方完成法律程序解除買賣契約確立，履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款，並加計利息

對賣方保障：
(1)過戶前，若買方違約，賣方經法律程序解除買賣契約確定後，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。

(2)過戶後且買方貸款核發前(含買方未貸款情形)，若買方違約，賣方經法律程序解除買賣契約，並取得法院請求返還標的物之勝訴判決時，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。

(3)過戶後且買方之貸款已核發，買方不給尾款，賣方取得法院請求給付價金尾款之確定判決後，賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項連同尾款及加計利息。

就是銀行一方面賺利息，一方面賺手續費的名目而已，果有糾紛，錢就凍在那邊，動彈不得，對買方相對有利，其實不動產不能抱著走，其實不需要搞個履約保證甚麼的，當事人不履約，履約保證的第三方，充其量也僅扣住款項而已，不能有甚麼作為，何人得利何人會利益受損，就不言可喻了！

2013-01-12 08:27:18 補充：
例如「仲介說簽約買方要拿土地去銀行借錢」借到錢跑了，縱有履約保證，誰倒楣？

2013-01-15 12:33:36 補充：
要保障買賣方都應自聘代書共同監督及協調。

履約保證是銀行的第三中立單位'他們是類似房屋買賣保險'要把買賣全部的錢匯入銀行指定的帳戶'等到買賣全部過戶完成'買賣雙方都沒有問題'那銀行就會把全部的錢匯入賣方指定的帳戶'這就是保障買賣雙方'而且履約保證費用也很便宜'那是買賣雙方一人出一半'如果是一千萬也才六千元'一人也才三千元而已