我要結婚!急~急~急房屋貸款、信用貸款問題？請幫幫我解答.

小江 您好；

Jerry針對問題、提供個人意見與房貸承辦經驗回覆如下~

第一次貸款100萬、半年增貸50萬，現在想再增貸200萬是否可行？

A：以版主您名下這一戶位於台北市北投區的舊式公寓一樓分析，只要房屋貸款繳款信用正常、且房屋屋況無恙，應該是還有可增貸的空間。不過是否能再多增貸200萬？須對『房屋現址進行初估同時評估借款人整體條件』雙向進行。


一名司機~收入40000現金,無勞保有健國保,現有總負債120萬我也想知道哪家銀行利息比較低?有哪家銀行有三十年期?

A：版主現在所需要面臨的問題除了房屋的擔保價值是否足夠之外，影響較為嚴重的因素莫過於『領現金無勞保、且名下負債已有120萬(版主所指的負債是房貸否？)』。因為借款人無法提供銀行明確的財力證明，加上現有的負債將影響負債與收支比重，本次要在提出增貸申請、恐怕並沒有如版主想像中的容易！

既有房屋辦理抵押貸款、利息一率都是2%起計算；至於30年期，多數銀行都是提供給『首次購屋者使用』~換句話說：版主已有房屋、不適用30年期還款條件。


月繳是多少? (二十年' 三十年) 利息? 利率? 是機動型還是固定利率比較好呢?手續費用?該轉貸嗎?(現在貸款銀行國泰世華)

A：姑且先不論是否成功。以總申請金額350萬分析、20年還款期、年息暫且以2%計算，月付本金加利息約為17,800元。一般房貸利息多為一段式指數型計算，整體手續費用包括銀行開辦與設定費用等等需萬元左右。

因為版主目前無法提供財力證明，加上房貸持續性的增貸~對於國泰世華銀行來說已經有風險逐漸形成的問題，況且版主領現金、若存摺內也沒有多少餘額可作為銀行財力證明之參考用，該銀行很可能會婉拒增貸申請。


那如果不辦理房屋貸款改辦理信用貸款50萬' 作為結婚基金' 我的條件辦理的下來嗎?

A：因為版主領現、無勞保投保於受雇的公司內，若也無法提供扣繳憑單、本身也無持有任何一家銀行信用卡，那麼Jerry就不建議版主從信貸方向去思考；因為不符銀行規定、核准機率將比房貸更低！



以上、不妨請版主多思考後再決定~



後續如有疑問可利用寄信、部落格留言或電洽

歡迎閱覽過往的知識回答集與部落格實際案例分享

曾任美商銀行房貸管控、信貸與信用卡徵授信的Jerry

2012-12-26 16:08:49 補充：
補充回答：


我建議先問國泰，如果國泰不願意再增貸200萬；
我就建議：轉貸與增貸一起進行，我協助您找銀行辦理，
一併克服財力不足的問題。


Jerry

等等等,等到今年過年就32歲，男朋友連影子都沒,
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小江~ 您好針對你問題以下依序回答並建議具體應對策略 明年準備結婚' 因屋子老舊需要重新裝潢想再辦房屋貸款' 但因為之前有聲辦二次了(用房屋作為擔保' 為在北投五層舊公寓我家是一樓) 第一次貸款100萬'間隔半年又增貸50萬' 現 在 想 要 在 貸 款 20 0 萬 ! ? 不 知 可 以 嗎 ? A:以北市十二行政區之舊公寓行情檢視屬北投區為趨於穩定調幅狀況今年承辦房貸案例銀行皆可評估每坪30-35萬之間(依區段屋況差距)但實際需檢視坐落位置與周遭機能設施狀況以版主所訴申貸標地位於公寓一樓又具價值優勢房貸目前剩120萬欲增貸200萬至總320萬推估以價值論是沒問題關鍵還是在於你本身『財力條件優劣與是否有篩選對銀行申請』
我現年40歲' 一名司機' 收入40000現金' 無勞保有健國保' 現有總負債120萬
我也想知道哪家銀行利息比較低?有哪家銀行有三十年期? A:版主收入條件薄弱是主問題點未有制式財力證明舉證以現下房貸體制多數銀行皆會保守評估承做意願尤其針對屬轉增貸客戶會較不友善除非有相對性財力條件 但依個案經辦案例；版主能否提供在職證明.補充數業務性質司機還是領固定薪司機屬性不同針對性調整合理性償債來源於無提供保人還是可爭取轉增貸 目前房貸利率約在2%起現在狀況並非優先找哪家銀行最低而是針對你案件可核准之銀行 年限部分目前房貸體制要30年限主要皆屬首購資格但因你年紀40歲申貸標的坐落優勢若又屬自用住宅以北市尚有少數銀行會給予30年限房貸但此部分需有效規劃潤飾爭取

現有債款120萬+想再增貸200萬
月繳是多少? (二十年' 三十年) 利息? 利率? 是機動型還是固定利率比較好呢? A:首先固定利率並非具有優勢因為其基準利率較高一般約3%上下建議選擇一般指數型利率即可約在2.2%上下以轉增貸320萬分20年利率2.2%計算月繳1.65萬以轉增貸320萬分30年利率2.2%計算月繳1.21萬
手續費用?該轉貸嗎?(現在貸款銀行國泰世華)

A:以你所訴原房貸銀行會給予再增貸機會不高原因絕非是房屋沒增貸空間而是你財力條件不足又以是原客戶無需增加額度風險依經驗你要增貸會要求你提供二等親有財力證明保人方給予增貸所以建議朝轉增貸方向進行方能解決你財力條件不足之不利點爭取核貸一般房屋轉貸相關費用如下※地政設定塗銷規費（貸款金額的每萬12元加設定塗銷書狀費4000元）※徵信查詢費（300元、少數銀行是先支付費用）※銀行開辦費（3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同）※火險及地震險（依重置成本基礎估算）※資料規費（謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元）
那如果不辦理房屋貸款改辦理信用貸款50萬' 作為結婚基金' 我的條件辦理的下來嗎? A:以版主所訴之財力資格未有制式財力證明是無法辦理信貸且就利率優勢與往後月繳之平衡以房貸為主方是最合理選擇 綜上所訴建議版主目前應運作步驟：1*準備建物土地謄本從新對申貸標的估價並篩選最具優勢銀行2*交叉評估版主職業屬性並調整合理償債來源證明舉證給銀行端3*確定承辦銀行並爭取所需30年限以達至理想需求 以上分析回答希望對你應對方向有基礎概念 ◎============================================================若有房屋貸款規劃問題歡迎來信本事務所討論現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

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『小江』您好:『放大鏡』爲您的案件分析如下:房子先前已二次貸款,如要再貸款就要看屋子之殘餘價值,銀行會派人員來鑑定信貸您無法貸款,因您工作無勞保又領現且又是司機,負債還有一百多萬,銀行恐會退步現在除了房子要有殘值且借款人之條件也要尚可,必要時還需一位保人利率方面因是三胎,所以會較高之利率若有任何疑問，歡迎來電或利用知識家寄信功能來加以討論！放大鏡誠心建議您~銀行的準則都在改變，針對客戶重點處理才能百密不疏。要找出最有利的規劃，才能省時又省力的送件成功！沒有不可能的事情，只有不去處理的問題！

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很多人不知道,我們中國文字套用在名字上,會產生萬有引力,影響人類一生的行運. 所以我們人一輩子的運氣好壞，包含事業工作、婚姻感情、身體健康、人際關係、錢財運的好壞，其實都在名字上.

還有: 所謂娶妻前生子後: 一個家有錢沒錢,要看太太的名字好不好!
新生兒命名,關係著一個家庭六年之內感情、錢財、事業的成敗.
經常可以在報章雜誌看得到,很多家庭出問題,小孩都在0~6歲之間

很多人辛苦一輩子,不知道是因為自己的名字不好,或是改錯名字的關係!
我是住在新竹人, 五年前我買了房子,全家住進去一年之後,先是我太太開刀
一年多之後我兒子又得了血癌,還做了骨髓移植,為了救自己的兒子,花了兩夫妻一生的積蓄.當時身心更是折磨
更慘的是去年.我竟然失業,我以年過40歲要再重新找工作,更是難啊!
我又是過敏體質經常會長蕁麻疹(大多是因為吃到不潔的海鮮及易過敏的食物)
睡前躺在床上就會發現像是蕁麻疹的紅疹.主要在額頭及臉頰兩側
重點是晚上睡前躺在床上才會有,很癢不知道為什麼會這樣? {看醫生吃什麼藥都沒辦法根治 }
當然這段時間,什麼補運改運,就去改就去補!家裡面要放什麼東西會好,就放!
到處求神問卜了,結果還是一樣都沒改變.生活也面臨困境,還是沒辦法!
常常心裡想,一個好好的家,怎麼會走到這個地步,
當時真的是無奈.不知如何是好?
後來我在網路上(知識+),有位網友介紹老師給我,
之後接受黃老師的意見,幫我們家看房子改名字等等,.....
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(1) 很多年輕人在年滿20歲的時侯，都會辦張信用卡，所以20歲就會開始啟用自己的第一張信用卡，一般而言那張信用卡都是用最久的，若繳款很正常也沒有常常用信用卡來預借現金的話，建議你可以優先去電這些銀行詢問有關信用貸款的問題，因為大部份銀行針對本行卡友且繳款優異的族群都會有本行內部評等，評等好的就會有優惠的信用貸款方案，且卡友信用貸款核准機會比會比較高，不防可以試試。

(2) 上班領薪水，也是有學問的，若你為薪資轉帳的往來戶，建議你除了生活費的費用領出來之外，不要領到百鈔讓餘額變二位數，最少幾千元也要想辦法留著，因為這可是你將來辦理信用貸款可以加分的一項好處，就不需再準備其他財力來佐證你薪水的不足了。

以上二個方法若對你都行不通，那只好求助於專業的貸款規劃顧問公司來規劃信用貸款了，因為若你從未跟任何一家銀行有來往時，相對的辦信用貸款的核准機會就會打折，千萬不要像無頭蒼蠅一樣亂飛，找專業的貸款規劃顧問公司詢問信用貸款一定沒錯！

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您是否為了房屋貸款問題傷透腦筋?您的房貸額度估不高嗎?無擔保負債過高、聯徵次數過多、無擔保近期增貸..等而被銀行拒絕嗎？現在發生財務危機的人很多，銀行產生很多呆帳問題，而且銀行也對於房貸放款限制越來越嚴格，聯徵次數只要超過一定之數量，就會大大地降低您的過件機率，另外每個人的信用狀況和需求都不相同，而每家銀行審核標準也都不太一樣。

舉凡：屋齡、地點、坪數、房屋殘值;您的職業、薪資高低、有無薪轉、扣憑、勞保、負債高低、聯徵次數、近期是否有增貸、雙卡是否動用過高、是否為月光族、信用是否有瑕疵、配偶信用是否有瑕疵...等，均為審件依據。

如果您的案件自己申請，運氣好送對銀行，有過件的話，那是您的福氣，如果送錯銀行沒過件，那就很抱歉了，您又被拉了一次聯徵記錄，要去申貸他家銀行的過件率又更低了，所以有很多人在無知的情況下，送了一大堆銀行，結果連一間都沒過的比比皆是，所以這時您就需要【專業的貸款經紀人】來為您做評估，量身挑選適合您的銀行方案，讓您彈無虛發，一擊必中!!

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5.雙卡動用過高或卡刷爆、預借現金可接受。

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7.配偶信用瑕疵可接受。

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企業貸款
　
申貸條件：年滿20歲且開業滿6個月之企業、商行、店家負責人均可申請，凡有使用發票
或有穩定銀行資金往來帳戶存摺者。
貸款額度：最高額度1000萬（依銀行審核個人信用條件而定）
貸款特色：只要您是自營商負責人，急需資金週轉者皆可辦理，免擔保品、免保證人。
貸款年限：還款期限1-7年。
檢附文件：負責人身份證正反面影本、營利事業登記證影本、最近12個月401或405報
表、近2年資產負債損益表以及近6個月銀行往來存摺。
　　
信用貸款
　
【優質企業暨公教員工信用貸款】
申貸條件：年滿20歲至60歲，現為公教人員或公司實收資本額一億元以上之企業員工，工
作年資滿半年以上。
貸款額度：最高額度200萬（依銀行審核個人信用條件而定）
貸款年限：1~7年(本利攤還)。
檢附文件：(1)身分證及服務證正反面影本
(2)勞保卡影本或在職證明
(3)收入證明：薪轉存摺影本或扣繳憑單影本
　
【一般企業員工信用貸款】
申貸條件：年滿20歲至57歲，現為一般公司行號員工，工作年資滿三個月以上。
貸款額度：最高額度200萬（依銀行審核個人信用條件而定）
貸款年限：1~7年(本利攤還)。
檢附文件：(1)身分證及服務證正反面影本
(2)勞保卡影本或在職證明
(3)收入證明：薪轉存摺影本或扣繳憑單影本
　　
房屋貸款
　
申貸條件：年滿20至60歲之國民不論任何行業、 房子坪數12坪以上。
貸款額度：貸款金額視房屋市值估價而定。
貸款年限：本利攤還型：20年，寬限期最長3年。
檢附文件：身份證正反面影本、收入證明文件、在職證明文件、戶籍謄本、土地建物所有
權狀、原房貸最近半年繳款明細（存摺封面及內頁或繳款收據或銀行對帳單）
　
　
汽車貸款
　
申貸條件：個人年滿20歲，有財力證明，職業不限，無財力證明可協助辦理。
貸款利率：4.25％起 ，依新車、中古車而有所不同。
貸款額度：依銀行審核車況而定。
貸款年限：1~5年（本利攤還）。
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但絕對有其共通之處，
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決定您的申貸是否核准，
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