有關破產既問題

Ummmm 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的方見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

甘其實破產會吾會收左佢地層樓? 呢個方法又WORK吾WORK?

答：假若 A 真要申請破產，他有否供樓不重要；他跟配偶可有離婚不重要，重要的是 A 是否業權人之一！

如 A 及 B 是聯名持有該物業，則當他申請破產時，其名下的業權必然會被破產管理署要求充公！物業供滿未？由誰供款？AB 有否離婚分居或感情如何？都非署方關注的重點！署方祇關注 A 名下有法定的業權，那破產後便要依破產法例規定充公！

如果 AB 認為 A 祇是掛名的信託業權人，無實質出資買樓和供樓，故物業部分其實非屬 A 所有！那便要透過法律途徑去作出抗辯，如高等法院的法官認同這個辯解，則可以將業權全判給 B， 而 A 既無業權自然無法被充公物業！

不過老實說，除非有充足的證據，否則法庭不會輕易接納這個辯解，因這直接導致原本用於償債的資產轉移給第三方，會有機會損害 A 債權人的利益！


其實 A 的意見正確！自行賣樓還債避免破產，遠較被強行收樓拍賣為佳！除了售價能自行控制，無需受破產之苦外！更怕的是物業真被低價拍賣後，如仍未還清按揭則差價原業權人要負責償還！那 A 既已破產自然無影響，但到時 B 便要獨力承擔償付的責任，如未能應付則恐怕連 B 都要考慮破產！故為免夜長夢多，還是自行將物業出售抵債為好！


B 的意見有不周之處！其中對破產法例有錯誤理解的地方更不在少數！

首先 B 的理解也不能算全錯，破產者的聯名物業有時的確不會被即時收樓！但破產者那方（在今次個案中即是 A）名下的資產，卻會隨著破產令的頒布而被政府充公業權！即是說，由 AB 聯名持有的物業，變成由 B 和政府聯名持有，A 的角色經已消失！

對於類似個案，破產管理署的一般做法有幾種！
第一署方會發信要求另一業權人出資買回被充公的業權！

第二假若另一業權人不願意或無能力買回業權，則署方會要求同意將物業出售後均分樓價！如另一業權人拒絕合作，則署方有權入稟法庭，要求頒令強制將物業出售！

第三署方不強行收樓，祇在土地註冊處將物業釘契，以阻止任何業權改變！這時另一業權人仍然可以佔用物業，但物業的所有支出，如未完的按揭、管理費、差餉、大廈維修費、水電煤等種種費用，都要由另一業權人負責而署方不會承擔分毫！而由於物業被釘契無法以任何形式改變業權，故在另一業權人百年歸老之後，物業將自動轉由另一業權人（即政府）全部承繼！

物業是否仍在按揭，對法庭頒令收樓強制出售並無影響，按揭銀行不能阻止法庭收樓拍賣！銀行祇能在事後收回未還的按揭，如仍未足數則可以另行向原業權人追討！


至於 AB 打算憑籍離婚將業權轉給 B 這個算盤更是絕對無法打響，不單未能如願，還有可能會陷入法網被刑事檢控！

假設 A 申請破產，則別說到收樓時才辦理離婚，縱使在申請破產前兩年內離婚，在離婚時 A 轉移給 B 的物業業權，都會被破產管理署質疑和有機會被追回！如 B 拒絕將 A 的業權交回，署方有權以「非法轉移資產以逃避償債責任」這個罪名去起訴 AB 兩人，這是刑事罪名，如經公訴被判罪成，可判監禁兼留案底！這是破產法例賦與的追索權力，追討期最長可以追索至五年之前，更別說是臨近收樓時才轉移的業權了！

如果 A 可以如此輕易將財產轉移給 B 或他人，然後申請破產便一了百了脫身，那世上就無人有債務煩惱了！故 B 的想法祇是異想天開，實際上無法避免 A 名下的業權因破產而被充公的！


故以個人之見，最好的選擇還是將物業出售以還清債務！當然 B 會覺得不忿，物業是自己的，供樓的也是她，欠債要破產的卻不是她！為何要無辜受累將物業出售後無家可歸呢？這抱怨合理但現實便是如此殘酷，損失物業事小，稍一不慎惹上官非到時恐怕更添煩憂！