物業於成交前發現業權有問題的賠償查詢???

小熊維尼 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

物業簽臨約後,買家發現業權有問題,例如查冊顯示有建築令或法庭頒令,這情況提出取消交易,是否可根據臨約的悔約條款,要求業主賠訂???

答：小熊維尼 網友這個問題，要先考慮買家究竟還願意買入物業否！
即是說，假若業主願意跟進清拆僭建物和解決法律問題，或以一筆相關的款項去代替，那買家會否接受呢？還是不論賣方如何處理，買方都已再無興趣去完成交易，堅持取消和討回訂金外，尚要求賠償呢？

如果買家選擇後者，決定要中止買賣合約，那一般情況下，賠償之責落在主動取消合約一方！
但因為業權有問題而買家要求取消買賣合約，即所謂「踢契」！則其實是可以的，亦無需向賣方作出賠償，因導致買賣告吹的責任不在買方！相反有權向賣方追討賠償（當然能否成功得到賠償是另一回事）！

買方在未成功跟賣方達成賠償協議前，可以不即時取消買賣合約！那豈不要依約完成交易？買家當然要出律師信給賣方，聲明因物業業權有問題不會完成交易，亦不會在未取得賠償前取消買賣合約！
這時賣方無法將物業出售給第三方（因買賣合約已在土地註冊處登記，臨時約都一樣），並會將物業有業權問題一事張揚開去！賣方當然亦可以反向買家發律師信，要求完成交易否則單方面中止合約，方法是在到期後攜律師信到土地註冊處取消登記！
這時賣方看似已可以在無需賠償的情況下便取消交易，在這宗交易上是如此但實際影響卻非常大！因土地註冊處的紀錄上，清楚列明這些轇轕，這些臨時約登記後取消，和以律師信取消交易的紀錄，必會嚇怕下一手買家！新買家對該些事必會徵詢法律意見，律師必會查過水落石出以證明業權無問題！加上新買家如果需要銀行按揭，銀行估價時亦會作出調查，這些業權有問題的或許無法取得銀行按揭，直接打擊買家的購買意欲！如此種種將大大打擊該樓盤的售價和競爭力，對業主大為不利！

所以賣方會否願意透過賠償去跟買方協議取消買賣合約；還是寧願冒物業價格下降或難以出售的風險，都堅拒賠償呢？則各人有不同的選擇和決定，亦是買方能否獲得賠償的主因！
但簡單地說，這情況下買方是有權要求賠償的！



簽正約後因業權有問題而提出取消交易,是否也是要求業主賠訂???

答：基本上跟上述問題相同！
但理論上簽署正式買賣合約前，律師應該已查悉所有出現問題的地方，因律師理應要審視過所有舊契和查核其他情況，如土地註冊處的資料，物業有否涉及法律訴訟，銀行按揭情況等多方資料！確定無問題後才會草擬和製訂正式合約，再經對方律師審視後方會要求買賣雙方親臨簽署和交收大訂！
故如真有簽署正式買賣合約後方發現有問題，負責的律師或已涉及失職！

2012-01-13 09:40:52 補充：
WAI 博士的意見非常正確！
祇是在下相信發問者的意思其實是，物業的契約上出現某些狀況，令成交不能如期或無法順利完成！一般人以「業權有問題」去泛指所有出現狀況的事，是常有之事！大家明白便可以了，總不成每人都是法律或地產專才，用字嚴謹標準不差分毫才能發問吧？

2012-01-14 23:25:59 補充：
Wai 網友誤會了，在下早直言閣下的意見是正確的！
在下意思是既然明白 小熊維尼 網友的意思，一併作答便可以了，不需另行點出問題才回答！

「泛指」二字無針對閣下的意思亦無要求回應，祇是說法籠統的意思！
舉例有人問覺得這餐廳怎樣？當然可以直說食物不好，招呼不周，地方不潔！但亦有人以一句「有問題」或「不行」去泛指這餐廳有不理想的地方！大家聽到便大致聯想到有何問題！


在下的話如令閣下感到受冒犯，在下在此向你鄭重道歉！

2012-01-14 23:29:12 補充：
回應 小熊維尼 網友的補充問題！
大致上是這樣，你的理解正確！而且能否成功討得基本賠償，亦要視乎不同的情況和對方的意願！

2012-01-18 19:13:24 補充：
或許在下對樓宇買賣的認識不及 WAI 博士 網友，那請你多說詳細一些好讓我等無知小民多增長一下知識吧！
在下明白 WAI 博士的意思！你的意見是狀況出現在簽署臨時買賣合約之後！但在下的意見卻是狀況早在簽訂臨時約時已存在（問題中無提及狀況是出現在簽臨約的前或後）！
如你所言律師在簽署正式買賣合約前，是少有能見到樓宇契約的全部和歷年的買賣及按揭等契約「正本」！

2012-01-18 19:14:05 補充：
但律師在收到賣方律師交來的正式買賣合約時，有責任翻查土地註冊處的相關紀錄，確定無問題後才批核並知會買家進行正式交易和付大訂！當然釘契令可以在任何時間出現，如業主突然因債務問題被別人釘契，或是有他人聲稱擁有業權！
但若果在簽訂臨時約時早已出現問題中所言的建築令或法庭頒令，而該律師在買家簽訂正約時並未察覺和知會買家考慮，仍不算失職嗎？（當然任何在簽正約後才出現的狀況跟律師無關，因原本就無這些事！）
在臨時約的情況下亦不能提出踼契，和要求按買賣合約所列條款而要求退訂賠償嗎？
還有一點！在下所言是買家有權要求賠償，無講明必定能夠成功取得賠償！要視乎不同的情況！

2012-01-18 19:19:21 補充：
另請 WAI 網友能講解一下，下列新聞報導中提及的踼契情況的不合理和錯誤之處嗎？
Re: 佐敦文苑樓 全幢大廈釘契
買 家 有 可 能 「 踢 契 」
佐 敦 文 苑 樓 面 臨 被 清 盤 ， 有 地 產 代 理 指 出 ， 由 於 賠 償 問 題 不 明 朗 ， 大 部 份 律 師 已 拒 絕 處 理 文 苑 樓 的 樓 宇 買 賣 個 案 ， 已 成 交 的 個 案 也 可 能 有 「 踢 契 」 糾 紛 。 香 港 業 主 會 建 議 消 費 者 買 樓 前 須 查 清 楚 樓 宇 有 否 涉 及 官 司 ， 勿 貪 「 執 平 貨 」 而 冒 險 買 入 被 釘 契 的 單 位 。

2012-01-18 19:20:46 補充：
香 港 業 主 會 會 長 佘 慶 雲 表 示 ， 市 民 買 樓 要 調 查 清 楚 樓 宇 有 否 涉 及 官 司 ， 律 師 及 地 產 代 理 也 有 責 任 提 醒 買 方 ， 若 簽 訂 買 賣 合 約 後 才 發 現 單 位 涉 及 官 司 ， 買 方 可 以 「 踢 契 」 或 追 究 律 師 疏 忽 。


蘋果日報 http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=588903

2012-01-18 19:21:37 補充：
因字數超過上限，請看意見欄！

2012-01-18 19:40:50 補充：
【明報專訊】■讀者李先生問：
在沙田一單位交吉前3天，收到律師行的通知，我的屋契欠缺了一份正本，只有該份文件已簽署的副本(Certified True Copy)。但新業主不接受此文件，準備踢契，不購買該物業。請問：
1)新業主是否可就這原因而不購買本人的物業？
2)本人將來如何出售此物業？

2012-01-18 19:42:09 補充：
■法律界人士回答：

若那份正本(轉名契assignment尤其重要)是於15年內簽署，便要找回當時失去正本的人士做誓章；如屬銀行遺失，則要找銀行職員宣誓。若找到該人士宣誓，一般以往個案，新買家較難踢契，若找不到，則新買家或有理據踢契。

另一方法是與新買家洽商。而將來出售物業時，要知會買家有一份屋契只有副本，並於買賣合約列明。
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20080802/Special/gb_gbb1.htm

那位法律界人士說有理據踼契，是胡說八道誤導人嗎？

2012-01-20 18:26:02 補充：
既然 WAI 博士無意將知識傳授給我等小輩，在下尊重閣下的決定，祇好作罷！

在下重申無意冒犯閣下，後會有期！

說真的，這裡除了加幾分，沒什麼得著，教懂人從不會有多謝，
說太多又招來紛爭，實在沒有意義。
知識長的例子，����面牽涉的問題，大部分我親身經歷過，
當時亦尋求過大律師意見，
不過，沒必要回答幾萬字來為拗而拗，就照知識長意見吧。

不如等小弟來一個實戰嘅經驗角度嘅答案！建築令或法庭頒令，除非係命令上列明該物業結構出現問題 ，否則買方絕對不能因為此而不成交，因為已經假設(如果有代理作中間人更加沒理由)買方沒有於簽署合約前查閱土地查察。

如果發生上述問題，一般要傾的絕非交易與否，而是誰負責該維修費和律師費，如果經由代理買賣，雙方好多時最終追究代理沒有在事前清楚解釋查察內之細節。

一般如果到成交當日仍然傾唔掂，買方律師會在樓價尾數HOLD起一份錢，作為日後定出責任後才文予某方。

亦有試過大廈做大維修，沒有註於LAND SEARCH，業主無提，買方成交前才知，後來告上法庭，但都要照合約成交，最後法庭判了業主須負責有關費用。成了香港之案例之一。

即係話！簽署合約後，不容易取消，所以事前功夫一定做足！

2012-01-18 14:19:17 補充：
SORRY :因為已經假設(如果有代理作中間人更加沒理由)買方於簽署合約前查閱土地查察。

2012-01-19 10:33:57 補充：
其實，小熊維尼兄的問題說到底也不算業權問題，這只是交易爭咬而已，臨約內的確付有以現況交易一行，那已經假設買家已經清楚及接受物業之一切，買方可做的不多！如買方不進行交易，後果會被業主剎訂，另一方面，除非買方手持很有力的證據證明交易中有誤導成份，否則，絕不建議買方衝動，最佳方法由律師樓去信，要求對方負責有關之費用，拉拉扯扯，和氣生財。

就算是真正的業權問題，例如律師在交易過程中發現賣方所持的樓契不完整，但又趕不及交易日前補回，這情況買方也只能取消交易取回訂金，但並不能要求任何賠償，這確實是本港曾經發生的法庭案例，除非近兩年有新案例把它推倒了，否則，沒有賠償可言！

2012-01-19 10:38:16 補充：
事實上！有ORDER真的不一定等如可以踼契，這小熊維尼網友這CASE絕對不是業權問題，而臨約簽署時的現狀是指簽署當日物業的情況，合約一般只會特別列明賣方有責任清還的債務，如果合約內交吉，而最後未能交吉，這便會違約，所以合約內又會清楚列明是交吉還是連租約，所以買方是購入了該物業的一切，再說！只要不是結構出現問題，這也是交易爭咬！

以上兩種情況, 都有朋友經歷過.

第一個, 是發現物業有潛建, 有清拆令之類, 可以踢契, 不成交;

第二個, 是發現業權有問題, 例如唔止一個業主, 而另一業主又唔肯賣, 都係可以不完成交易.

但是兩個朋友都話都無得向業主申索賠償. 只可取回訂金咋...