擔保債權總金額疑問

所以會設定1.2倍主要就是考慮本金以外的利息、違約金等債權，如果借你238萬元，也只設定同額238萬元，一旦你不還款時，債權人聲請裁定拍賣不動產時也只有238萬元是優先受償，如果你的不動產在該抵押權順位後又設定予其他第三人時，分配時，這238萬元之利息就排在那第三人之後，所以為保障本金與利息均能在同順位次序優先受償，才有多設定的要求。不過1.2倍也不是定律，有些強勢的借款人甚至要求只能同額設定（即借多少就設定多少），或是只同意設定1.1倍，銀行會爭取客戶往來，有時也會同意（會同意同額者，多數就代表此客戶信用極優，不會有機會讓銀行去拍賣抵押物受償），而1.1倍也有其道理，畢竟近幾年利率普徧較低，有多個 10%設定應該也夠涵蓋本金與利息了。(一般借款人會如此要求，經常是如上億元的大金額設定，少設定時可以節省設定千分之一的規費） 而一般民間債權人當然也可以如此設定，甚至如果利息很高時，有時還會要求設定1.5倍或2倍，故借多少再增加設定多少看的是利率，利率越高就會要求設定越多。至於弊端，由於一般抵押權(即普通抵押權，有別於最高限額抵押權）是從屬於借款債權而不可分離，也就是說如果借款都還清了，抵押權也就消滅了，而還到只剩163萬元，就算從今天起不想還了，債權人雖有抵押權285.6萬元，但請求債權還是只有163萬元及其未付利息、費用等，而不代表他可以要求285.6萬元，所以談不上弊端，只是你的不動產的價值會因設定而相對減少可再利用的機會，舉如不動產值300萬元，設定了285.6萬元，想再利用這棟房子去借二順位時，就所剩無幾了，所以如果已還剩 163 萬元，1.2倍是195.6萬元，你也可以要求變更設定金額減少為 195.6萬元，這樣不動產就會有更多餘值可以利用。以上均假設為抵押權是普通抵押權，這種抵押權用在一次性借款，但如果設定的是最高限額抵押權，則擔保的是不特定債權，即現在及將來新發生的債權均涵蓋在內，多數用在可反覆且持續性借款(如借款可以還了再借，借了又還的反覆辦理），這在民間較為少見，而依目前規定如果借款人借的是一次性的房貸，也可要求銀只設定普通抵押權，尤其是提供不動產予他人借款抵押者更應如此要求，否則以最高限額抵押權辦理時，擔保之債務人有房貸以外之其他債務(如卡債等)都可以涵蓋進來，就算房貸還清了，抵押權也不會消滅。以上供參

2011-12-15 23:49:40 補充：
所有的抵押權設定送請地政事務所辦理，都有一份蓋過你印鑑章的設定申請書及抵押權設定契約書，而如果沒有你的權狀及印鑑證明也根本無法辦理（只有當抵押權之權利人為銀行時才得免印鑑證明），所以就形式上來看，能辦妥設定就代表已是你的本人意思了。
當然你當初在借民間債務時，可能只是與債權人找了代書並交出了權狀印鑑證明及印鑑章，但最後手續與填寫申請文件都是代書寫的，而按理要設定多少，應該是經由債權人與債務人協商後再交代書辦理，而最後設定金額部份，代書未必會告知，因為如果初期借了238萬元，按此金額設定 1.2倍幾乎是一般慣例，債務人可能也認為不必特別告知，代書亦然。

2011-12-15 23:56:16 補充：
本來印鑑章應由你自己親蓋，那金額你就會先看到，我想不是你交了印鑑章給代書(這個行為很危險)，就是先用印鑑章蓋了金額空白的申請書及契約書，坦白說，個人看法如是空白交付，設定金額是應告知，不過1.2倍真的是常態，且設定用的都是你的印鑑章，很難事後去爭議是否被合法授權辦理設定。
然無論如何，目前已還剩163萬元了，是否就要求作抵押權內容變更去減少設定金額更為實際。
僅供參考