私樓既供應與需求 (demand and supply )

反而來說, 居屋某程度比私人樓保值。一聽下去, 好多人會唔同意, 反對, 但係, 小弟在居屋市場打滾多年, 原來, 買樓最保值, 最易賺錢的竟然係居屋, 點解呢?



1. 居屋放盤量小 : 如果有讀過經濟的朋友會知道, 一個貨物的價錢, 係要睇 demand 同 supply 的比例, 其實居屋(以自由市場價,即連地價)有好多人都係 target 左做上車盤, 因為佢地一般都比同區私人樓平大約 20-30% @呎, 所以搵居屋的客人大多未必可以買得起私人樓, 有一個好明顯的 market sector, 但係居屋的居民, 之前佢地大多放棄左間公屋, 或好辛苦先可以抽倒白表去買居屋, 唔係咁多人願意放, 亦做成左 supply 小的因素, 在 demand 多 supply 小的情況下, 價錢亦會相對地硬正。



2. 供應問題 : 影響樓價的因素, 未來供應多少亦係一個主因, 好似樂富區一帶, 未來唔會再有樓起, 現在的富強苑,嘉強苑,德強苑同康強苑可以說是樂富區未來僅有的可售主宅(唔計廣播道), 但該區交通和生活配套極之完善, 咁樣亦都做成 demand 多 supply 小的情況, 所以樂富區的居屋三房大單位賣倒 4000 蚊呎, 什致見過德強苑高層大單位賣倒4800呎



3. 私樓未必好 : 有好多私人樓的實用率唔高, 或間格差, 在同一個價錢下, 有好多買家都會選擇居屋, 因為間格四正之餘仲可以買大 d (好多地方的居屋3房等同私人樓兩房價)



4. 私樓多放盤 : 好多私人樓原來之前買家買入作投資用途, 變相即係放盤多, 放盤多, 好多買家表面來看就好似多選擇, 但係其實亦意味未來放盤會多對手競爭, 在 supply 多的情況下, 價錢就會下降



當然, 呢 d 係睇唔同區份, 例如美孚一帶, 曼克頓山二手放盤件件有錢賺, 其實就係 supply & demand 的把器, 該區除了昇悅居,泓景台,宇晴牽呢 d 無乜景觀的樓外, 要搵好似曼山咁四面開揚的樓, 如果唔上到去華景, 嘉珀山, 可以話無咁濟, 佢仲要近地鐵站, 所以 demand 多得可怕, 而導致二手件件賺錢, 所以, 居屋的升值, 保值能力係唔係一定比私人樓差, 係要睇好多外在因素, 絕不能一概而論。