✔ 最佳答案
小熊維尼 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！
1.請問送贈契和代價1元的契有什麼分別???(曾聽說有分別)
答：送贈契的意思是不涉及銀碼的物業權益餽贈！但代價一元的轉讓契跟送贈契有何區別，則請恕在下對這問題無相關的知識，故無法給予肯定的答案！
2.如有新買家將送贈契的物業買下並已complete,該送贈是5年內的,破產管理局可收回單位嗎???如可咁新買家可以怎麼辦?
答：要視乎當時辦理送贈契時的情況！
假設這個物業的業權人在作出送贈業權這個行為時，早已債台高築！而他送贈業權的這個行為，才會被破產管理署視為刻意轉移資產以逃避償債的責任！署方要以這個理由才會得到法庭宣布，這個物業業權轉移無效並收回相關的權益！
所以要判斷這個送贈業權的行為是否有效，要視乎送贈者當時的財務狀況，並非送贈者一申請破產便所有送贈行為都會無效！如送贈者在最近幾年都並無出現財政問題，足證他在當日作出送贈業權這個行為時，目的非為轉移資產以逃避償債的責任！因無人預知和肯定自己未來幾年的財政狀況會如何，更無可能預知要破產而在幾年前預先轉移資產！！
所以按理這個物業轉移的程序是有效的，亦即破產管理署未必可以輕易要求法庭頒令宣布這個業權轉移的行為無效！
另新買家如在未被法庭裁定送贈契無效時，便以真金白銀購入！並對送贈契一事和上手業主正涉及破產呈請一事全不知情時，則法庭通常不會頒布退回物業的命令，以保障第三方新買家的權益！故在這情況下新買家的業權是安全的！當然上手業主和那位破產者便會被署方繼續追究！
為何銀行不做送贈契的按揭???
答：銀行通常不會對業權不清晰的物業提供按揭！按破產法例所定，破產管理署有權要求法庭頒令，追索和推翻破產者在過去曾將資產送贈別人的有效性，追索期可至五年！故雖然仍需透過法庭命令，但送贈契受到挑戰的機會和風險便相應增加！
銀行是商業機構以盈利為上，而送贈契的風險亦的確較正式業權轉讓的契約為高，故銀行為避險是較少沾手送贈契的按揭的！
有意見認為銀行會對送贈期已過五年的送贈契物業提供按揭！這要視乎不同銀行的商業決定，有些會提供按揭給已超五年的送贈契物業，有些會要求八至十年以上，有些索性拒絕！亦要視乎銀行的營銷策略，如正值爭取按揭的高峰期，則有機會向超逾五年送贈期的物業提供按揭！但若按揭貸款份額已滿，則自然祇會專注於優質的物業按揭而拒絕送贈契物業的按揭申請！
2011-09-26 22:50:39 補充：
多謝 peterchan 知識長補充在下答案遺漏之處！
小熊維尼 網友的問題非祇有在下才能夠回應，任何人都有發表意見的權利！
peterchan 兄太客氣了！在下正是由於對該知識無足夠認識，方建議 小熊維尼 網友向你提問呢！好獲得正確的資訊！
2011-09-26 23:12:41 補充：
1.一元契都叫做有代價,破產管理局可否當作送贈而沒收???
答：當然可以！尤其是價值明顯是遠低於物業的真實價值者，則更符合非法轉移資產以逃避償債責任的指控！
2.接上面,假設物業市值1000萬,後以100萬賣出,破產管理局又會否當作送贈而沒收???
答：答案同上！當然會，尤其是不按市值價格交易的物業轉讓，加上新業權人是破產者的親友則更添轉移資產以避債的疑慮！
2011-09-26 23:13:06 補充：
3.a送給b,b在5年內不能向銀行按揭,b再以市價賣給c,破產管理局又會否沒收c的物業?(c以真金白銀買入)
答：如在下原答案所言！祇要 C 真金白銀購入該物業時，對送贈契和原業權送贈者破產一事全不知情，並已完成所有買賣和轉名的法律手續，則理論上可以保留這經正常物業買賣程序購入的業權！
破產管理署按理無法取得法庭命令，推翻 C 持有業權的事實！但署方有權向收取 C 樓款的 B 追討售樓的得益，如 B 無法歸還署方亦可申請他破產！但當然先要證實 A 轉讓給 B 的行為屬無效和違法之舉！
2011-09-26 23:13:27 補充：
4.接上面,如破產管理局是不能沒收c的物業,咁c可否在s&p後申請按揭???還是要等成交後才能按揭?
答：這問題的意思是署方追討 B 這物業時，C 仍未完成所有買賣和轉名手續嗎？因 C 要付清樓價才能辦理轉名的程序，不論 C 是自行支付樓價還是申請按揭！故在下不明白這能否申請按揭的提問！
理論上如 C 能一次過清繳樓款，則無需要申請按揭的機會！但假若他無能力一次過付清樓價，要申請按揭者，則需要在完成買賣前處理，因無銀行按揭他根本無法完成交易！
2011-09-26 23:13:36 補充：
但如該物業被署方追究時 C 仍在申請按揭當中，即仍未辦妥過戶轉名的手續，這時則無法阻擋署方要求收回物業的命令！因這時物業仍未正式屬 C 所有，故署方有權依法要求仍是業權人的 B 交出物業或中止將物業出售！而署方亦會於土地註冊處將物業釘契！
在這情況下由於物業業權出現爭議，相信再無任何銀行在現階段會向 C 提供按揭！但基本上物業已被署方釘契，絕對無法繼續轉名和出售的程序！到時 C 祇好向 B 要求退還訂金，如 B 未能依言歸還，則 C 更祇能透過法律程序去追討！
2011-10-01 21:46:55 補充：
請問c在申請按揭的途中(層樓未complete),在土地查冊中並無顯示有人釘契(破產管理局),咁銀行又會否承接申請人的按揭?
答：銀行會否提供按揭，要視乎銀行的商業考慮！銀行除查核業權外，尚要審視過樓價、按揭的數目、申請人的收入和負債，還有樓宇的現狀，如有否僭建或欠債（如欠管理費和維修費）等多個方面！
假設上述條件全部通過銀行審查，亦未在土地註冊處被釘契，而銀行亦順利批出按揭！但問題並非就此解決！雖然物業在批出按揭時無任何問題，但如該物業在按揭途中出現法律訴訟或業權問題，其實銀行有權即時中止按揭，並要求貸款人即時還款！因該物業業權不清已非銀行的絕對抵押品，銀行面對風險必會自保！
2011-10-01 21:47:14 補充：
如銀行不肯的話,層樓complete咗(即是c以full pay買樓並正式成為新業主),銀行又會否承接按揭?
答：如果銀行不批按揭，那買家便要全數以現金購入物業，如有能力一次過買入又何需申請按揭呢？
你的意思是在完成所有買賣和業權轉移手續後，再將物業按給銀行嗎？如是的話則要視乎銀行的決定！如上所言理論上物業業權無被破產管理署質疑的情況下，祇要條件適合銀行應該會批出按揭！
2011-10-01 21:47:52 補充：
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