收購舊樓事宜重建問題 (20點)希望有專業人士解答

1.市價幾多可以去地產或土地註冊署查,比市價高應該是合理啦

2.就現行法例,超過8成有權申請強制拍賣,價格好似係其他單位的平均價或市價厘定

3.佢有權申請強制拍賣,拍賣完你就不是業主當然可以要你走,但一定有錢收

4.無需要交代發展商身份

5.上面已講,強制拍賣,價格好似係其他單位的平均價或市價厘定

又唔係市建局重建,相信唔會有咁on居既發展商用同區新七年樓價買爛樓囉..

jo 仔 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

1. 由於物業本身已有近五十年樓齡位紅磡，收購價如何厘定才算合理？

答：如樓上網友所言，令尊物業的市價為何，跟對方提出的收購價相對照，自能得出是否合理的答案！如能自行委託物業測量師估價則更準確！

當然或許有人認為隔鄰的新樓尺價一萬，那就算無一萬也值八千吧！可是有否想過以五十年樓齡的舊樓跟新落成物業攀比，又是否合理呢？ 2. 發展商之地產代理告之如果起過8 成業主同意出售後，不欲出售之單位會透過拍賣出售單位，即“強制收樓”， 拍賣價往往比收購價為低，故游說本人父親盡快出售單位，是否真有此事？

答：對方所言屬實！根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人集齊同一地段八成以上業權，便可申請統一地段業權！適用於上述法例的樓宇分三類，第一類是50年以上樓齡，第二類是每戶佔業權10％以上的樓宇，第三類是30年樓齡以上工廈！

如對方能符合上述三個條件之一，確能申請將餘下業權強制拍賣！而拍賣價通常以收購價作為依據，亦未必會一定較收購價為低，因顧名思義，既屬拍賣則或有其他人願意出價而非必定以底價賣出！

當然如願意接納對方出價，自是盡快完成交易為好！始終行到拍賣一步會有不可測的可能性出現！ 3. 我想問e家d 地產商收購舊樓如果達到8成, 會唔會強制要求未簽的業主搬遷架??咁到時會唔會壓到個價好底?? 或將剩下2成業主趕走沒有錢分 ?

答：如未進行和完成拍賣程序，對方當然不能強制要求未出售物業的住戶遷出！要待成功將物業出售依法奪去業權才能強制住戶遷出，但大前提是要將售樓所得歸還給原業主，故絕不會有無錢收被趕走的機會！

至於售樓價格是否合理，則見仁見智了！ 4. 地產代理一直未有透路發展商身份，這是否合理？

答：對方有權不交待發展商身份，你有權拒絕出售物業，但最終發展商是誰跟你是否售樓無關！你祇要能收足售樓款項就是了，而通常交手的對象會是律師行！

其實有時根本仍未有最終的發展商是誰，因有些小型的發展商會在收集一定份數的業權後，再邀請大發展商合作或直接出售手上的業權！
5 . 價錢不合理可以不賣但到時有八成業主簽兩業主是否沒錢或個價壓好低?因為出面樓太貴買唔番同區禁大呎數,是同區新七年樓年。~~~

答：樓上網友說得非常對！這類舊樓收購重建，其實不能著眼於同區購回同等大小的新樓！

jo 仔 網友可以想想，發展商以市價向你收樓，讓你於同區買回同等大小的新樓，那發展商有何利潤呢？如祇是出錢讓你們改善生活環境而他毫無得益，這門生意有誰做呢？

現在被收購的人常說收購價在同區不足買回同等大小的物業，卻無想過一間五十年樓齡的千尺單位跟新樓千尺單位的差別！兩者在質素、價錢方面都不能作比較，祇強調大小，又是否合理呢？

為何又必定要買回同等大小的新樓呢？以前住舊樓一千尺，現在住七百尺樓就住不下了嗎？現在的單位面積或許較原居舊樓少，但舊樓要行樓梯、漏水、維修、環境惡劣、管理混亂等缺點就不算了？

在下有些經驗想跟 jo 仔 網友分享一下！
家母亦是被收購的舊樓業主之一！家母當年居於市區唐樓八樓連天台，地方是夠大了，可是物業殘破，天花剝落，下雨漏水，大廈無管理公司和立案法團，梯間雜物堆積環境污穢！大廈並要三年一次小維修五年一次大修，可是維修後殘破依舊！

家母當年亦曾考慮將物業出售，以當時的售價最多祇有七、八十萬左右！後來有發展商出價收購，收購價是二百五十多萬，這價錢在當年同區買新樓祇能買四至五百尺，買十年以上的物業則能買到七、八百尺！那收購價是否合理則人言人殊，街坊中有接納亦有反對！

家母的意見自然是即時接納收購建議，試想想，一個三十年前以十八萬買入的物業，住了幾十年，仍能超市價賣得二百多萬，還要如何呢？當然有意見認為可爭取更多，但家母天性知足，認為足夠了！

結果家母以一百萬在新界區，購入一個五百尺的落成十年物業，仍餘下百多萬現金供她作生活之用！

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