想換屋但自備款不足

版主 您好；

先買後賣~很明確就會卡在頭期款上的問題，雖然可用原屋向銀行申請抵押房貸貸出頭期款購屋；但要注意：

*不建議用原房貸的借款人再作為新屋房貸的借款申請人，避免被銀行落『投資客』口實~並進一步被銀行要求須提高自備款，且新屋房貸的利率也會提升

*續上、如果堅持要用同一人進行原屋與新屋的借款，除上述高可能性會遇到的問題外，借款人的收支比也要合乎於銀行的規定；否則就有可能會被銀行要求保證人


以版主問題中所列的資格與條件、個人認為：

1.免用發票的自營商，對於銀行審核來說唯一能夠參考的就只有『往來存摺的存款餘額基數』；若往存的金額不足，銀行片面上的認定就是財力證明較為不足

2.信用狀況良好為申貸的『基本條件』~銀行絕對不會以此作為提高貸款成數的依據 ；畢竟各銀行對於不同區域、不同背景的借款人都會有不盡相同的核貸標準，一般而言房屋可貸成數約為房屋鑑價金額的70%~80%之間

3.『找保證人』~銀行亦不以此作為提高房屋可貸成數的因素；原因已經如我上述(2)所言。銀行會加保證人的前提是借款人如有以下情況：

*財力證明不明確

*負債、收支比超過銀行規定

*有輕微信用瑕疵(譬如信用卡遲繳幾天等)

4.保人充其量只是『從債務』~借款人如正常繳款對於保人的影響不大，不至於妨礙到保人未來做為新購屋辦房貸的權利


以上提供作為版主換屋前的參考~



如有疑問可透過知識+寄信功能詢問曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry

2011-01-12 10:06:40 補充：
購屋成功攸關到自備款的多少，與沒有負債並無直接相關；
近期央行要求銀行配合房屋抵押貸款的借款人需填寫切結書，
目的：為避免一般民眾「以理財周轉金之名、行炒房之實」，
多家行庫已私下探詢，要求借款戶簽資金用途聲明書、甚至簽切結書的可能性，
表示該筆資金用於投資，否則就收回貸款。

以上提供敬請注意~

Jerry

哈囉 ! 大大

我可以建議你去仁寶當舖哦!!

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我也是去那裡借的 店長很好商量 會給你方便的

保密 利息也很低 !服務態度也很親切

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而且她們在網路上的評價也很好哦

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事後你有什麼問題 打過去給他們 他們都會盡量配合你

你可以去了解看看 !祝你好運~~~

這位網友你好

我本身也有遇過這問題

急需用錢 找銀行真的太慢了

我知道 中壢仁寶當舖 有在幫人代辦二胎

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我之前有在那裡借過 服務態度好 辦事效率好

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大大您好
可詢問有辦負責人信貸專案的銀行,如渣打喔

版主您好我是銀行行員小邱一起來討論這問題

最近因工作及小孩學區的關係想要換屋(原屋無貸款)
但因自備款不足不知如何處理(想先買後賣)
原屋屋齡10年市價約320萬，想換約400萬左右10年內的房子但現金只有60萬左右
想請教大家以下幾個問題:

版主的疑慮,若以有中意房屋物件本行可免費鑑價,鑑價後報告可貸款成數利率

最高以85成為準!對於保證人部分,若版主繳款正常對於保證人往後購屋

並無影響!房貸利率上,本行也可承作一段式優惠利率!

若有不了解或是其他問題,也歡迎使用知識家寄信功能討論也祝您順心

板大您好 ~針對你問題以下依序給予回答與注意事項提醒1.本人條件是:無信用不良，自營服飾店數年，有營登(免用發票)，有申請刷卡機，有使用信用卡(有數張固定使用一張每月刷1~2.5萬，其餘只用於水電、電話、保費扣款，都是現金繳款無遲繳紀錄)，這樣新屋貸款貸得下來嗎?成數約多少?
A：主構思為先買後賣但自備款僅有60萬欲購約400萬價金10年屋齡物件以目前房貸成數平均7成加上購屋稅費與基本修繕家具管理約準備30萬400萬物件回推約總需150萬資備資金較能運籌帷幄
2.自備款不足的部份是該用信貸好還是原屋貸款好呢?
A：建議善用名下房產優勢先辦理原屋抵押貸款取得資金充做頭款年限與利率皆屬最佳選擇無需以信貸方式籌措頭款來源但要注意勢必要爭取免綁約專案避免短期內售出原屋需支付銀行端違約金
3.若找保人貸款成數是否可以提高?(小舅子上尉軍職，尚有10年左右役期)A：依你財力架構雖屬自營商盈虧自負類型但善用優勢面篩選正確銀行管道進件尚無需提徵保人且若房屋十足擔保也無需保人一般需提徵是因主借款人財力證明提供薄弱情況所以可先針對你收入結構做分析規劃並就經驗法則選對銀行申請

4.若我的繳款都正常，小舅子日後買房子辦理貸款時，當保人對他會不會有
影響?A：間接會影響小舅子往後負債比例過高所以依情況分析可單以你條件申請即可 ※其他注意事項提醒1：狀況屬先購後售善用「一生一屋」如符合條件可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅但必須在1年內出售舊屋才能符合資格其土增稅才能適用自住用地優惠稅率2：同時間負債比例平衡先用原屋貸150萬分20年月繳7600元購新屋貸280萬分20年月繳1.4萬二筆月繳需控制在收入6成內以符合銀行授信規範若為家庭結構需收支5成內且建議原屋貸款與購屋貸款在同一家銀行申請較能調整應對排除可能性不利點以上希望對你辦理方向步驟有基礎概念 若有房屋買賣貸款相關疑難問題歡迎來信本事務所討論現任國家考試合格地政士及市政府核准執業證照

2011-01-09 13:55:17 補充：
※針對相關資訊面補充

所謂打房限制第2間房貸是銀行『針對性管制措施』誤將其偏頗化人人皆被影響到
尤以你屬先購後售稅率上皆以有專案配合何來論銀行貸款給與牽制
且以你購置價金推估也非重點管制北部區段尚無需擔心到這一層面
此項做足說明與舉證給與銀行端認定即可
雖屬自營商但房貸著重收入架構收支合理性非像企貸如此對細節吹毛求疵
若未影響成數與利率前提下當然優先單以你名義申請無需拜託保人幫忙
以上就經驗案例給與正確資訊

2011-01-12 10:01:36 補充：
針對你補充資訊回答

以上評估內容皆是依你無負債情況下衡量

但請注意信用良好與無負債本就是申請貸款基礎點非優勢面

2011-01-12 14:56:03 補充：
※針對相關資訊面補充

利用原屋增貸出理財資金挪用為購屋用途此條例管制除還未上路且是針對也以列屬管制投資方實行

要嚴重到收回貸款機會是0頂多回覆到一般利率或調高應對

等同初期打房非每家銀行皆積極配合未有正式推案之限制措施

審慎敏銳看待購屋貸款是正確但過於將小事化大不會有正面幫助反而想太多影響結果