以下情況下, 怎用Excel 計到每月供樓要幾多錢呢?

請各位幫幫忙,

貸款本金=240萬
利率=5.25%-3%=2.25%
還款期= 30年 = 360期

這情況我知可用函數 PMT(2.25%/12,360, 240萬), 計到每個月要還多少,
但如情況變成
首年利率 = 5.25% - 3.25%= 2%
之後每年的利率 = 5.25% - 3% =2.25%

則應如何計算每月要還銀行的錢(利息連本金)要幾多呢?

如果可以請說明用邊個函數, 點樣計算, 謝謝!!
感激!!