更新1:
辦理貸款及過戶的時間需要多久？
父親贈與房屋整合負債
2010-12-12 5:18 am
因本人經濟情況不好(有信貸卡循)，近來又有遲繳紀錄(2星期內)，有申請一家公司，營運狀況欠佳，父親有意將屋過戶給我，該房屋現在有約200萬的貸款，我想利用這次機會將我的負債整合，目前房屋現值約650萬，請問是否可以順利貸款？或是否其他方式可以辦理？
回答 (12)
2010-12-12 6:39 pm
✔ 最佳答案
Joan ~ 您好針對你問題以下給予分析與建議辦理方針首先關鍵重點為：需先釐清債信紀錄狀況信貸卡循有無登錄聯徵影響紀錄與申貸資格這部份你可詢問債權銀行有無呈報在做下一步驟規劃一般案辦理經驗屬信貸卡債遲繳約14天就以會登錄聯徵(端視銀行別有所不同)※無債信紀錄狀況辦理策略以買賣方式進行(父子屬一等親雖有資金流但還是需申報贈與稅)優先以買賣方式目的在於可適用自用住宅稅率一生一屋10%計算間接省下土增稅費預算來回差非常大並可完整將產權與銀行端借款人皆移轉至你名下但此部分需注意以多數銀行不承做二等親內買賣其風險疑慮比一般案件要高※有債信紀錄狀況策略原產權所有人為父親單以夫親名義申請轉增貸取得資金與稅費預算等貸款步驟完成再辦理贈與移轉移轉產權但此向操作間接會父親還是借款債務人但產權確移轉至你名下需依父親意願做評估(相信父親是想給與責任幫你解決債務而非幫你承擔債務)※就房屋價值可貸成數分析以內容所訴房價約650萬房貸剩200萬銀行估價約落差進1成暫估約有600萬實際剩餘價值保守貸足75成可貸至450萬取得資金空間為250萬※就你與父親財力結構分析若以買賣方式你的財力狀況屬有高額無擔負債間接財力提供較需穩定性高佐證若以父親名義申請就需評估父親年紀與還款條件能力若父親以近退休年齡或無任何財力提供與提徵其他親屬保人這部份只要房屋有價值可透過代書協助調整不利點篩選優勢銀行增加核准機率※房屋貸款與過戶移轉辦理時間與產生稅費明細買賣件 (含貸款程序)約30工作天贈與移轉 約10工作天一般轉增貸 約12工作天稅賦端費用如下：贈與稅 (今年免稅額220萬依據房屋土地公告現值超出部分×10%)契稅（買賣移轉按核定契價課徵百分之六）土地增值稅 (移轉時申報現值減除前次移轉現值或原規定地價)地政移轉規費 (金額的每萬12元)印花稅（移轉現值千分之一）銀行貸款相關費用如下：地政設定規費（地政設定規費每萬元12元書狀費4000元）徵信查詢費（300元、少數銀行是先支付費用）銀行開辦費（3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同）火險及地震險（依重置成本基礎估算）資料規費（謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元）以上希望對你辦理步驟有基礎概念幫助若有房貸移轉過戶問題歡迎來信本事務所討論諮詢
參考: 正寶代書事務所
2010-12-13 10:29 pm
你好 :
前面的網友也太不專業了！
版主的題意已經告知父親欲將房子過戶給小孩
移轉登記原因可能是贈與也可能是買賣
~ ~ 怎麼會有繼承出現呢 ？ ~ ~
解析 ~
我不覺的此時父親將房子過戶給你是最好時機
其理由如下 :
1.銀行一看謄本在查異動明就知道為何？且銀行最不喜歡承做此原因之借款人。
2.你本人已有上述問題, 其負債比過高且有遲繳狀況,其結果一定會產生被銀行
婉拒的現象。
3.兜了一圈結果貸不下來,是不是浪費了契稅,增值稅,贈與稅及代書費等相關地政規費。
所以還是以父親名義做為借款人或擔保品提供人,最多只有在加一為保人即可,
好過於你在加一位保人而不過件。
回答你補充的部份 :
若登記原因為買賣且增值稅為一般從送件到貸款約20個工作天,若增值稅為自用則在加七個工做天。
若為贈與則在需加15個工作天,所以最長的流程為自用加贈與約45個工作天,慎至到60個工作天。
『欲做任何金融方案 , 皆需審慎評估 ! 不然只有徒增聯徵次數 , 增加未來籌措資金的困難度 』 ~ 本人承作過很多相同案例 , 亦可參閱我的部落格 ~
前面的網友也太不專業了！
版主的題意已經告知父親欲將房子過戶給小孩
移轉登記原因可能是贈與也可能是買賣
~ ~ 怎麼會有繼承出現呢 ？ ~ ~
解析 ~
我不覺的此時父親將房子過戶給你是最好時機
其理由如下 :
1.銀行一看謄本在查異動明就知道為何？且銀行最不喜歡承做此原因之借款人。
2.你本人已有上述問題, 其負債比過高且有遲繳狀況,其結果一定會產生被銀行
婉拒的現象。
3.兜了一圈結果貸不下來,是不是浪費了契稅,增值稅,贈與稅及代書費等相關地政規費。
所以還是以父親名義做為借款人或擔保品提供人,最多只有在加一為保人即可,
好過於你在加一位保人而不過件。
回答你補充的部份 :
若登記原因為買賣且增值稅為一般從送件到貸款約20個工作天,若增值稅為自用則在加七個工做天。
若為贈與則在需加15個工作天,所以最長的流程為自用加贈與約45個工作天,慎至到60個工作天。
『欲做任何金融方案 , 皆需審慎評估 ! 不然只有徒增聯徵次數 , 增加未來籌措資金的困難度 』 ~ 本人承作過很多相同案例 , 亦可參閱我的部落格 ~
參考: 若有不明之處可利用mail或msn
2010-12-13 8:38 am
Joan 您好；
針對您的提問、分為以下幾點作為說明：
1.因為版主遲繳的金融產品為『信用貸款與卡循』~信用貸款只要超過七天以上、信用卡一旦超過cut day(最後繳款日)，銀行就有80%會將此遲繳紀錄登載到聯徵中心(以個人曾經於授信單位之經驗與對其它銀行的瞭解)。
2.版主本身為『自營商』~因為版主說明公司營運狀況並不理想，若版主要作為本次貸款的借款人、很容易就會因為『財力證明(401表、往來存摺)較為貧瘠』而被銀行認定財報不佳、無明確財力證明而婉拒。
3.假使版主不用急於『過戶』~只要有銀行能願意接受版主的條件，至多就是請父親出面做為房屋所有權人、亦為連帶保證人即可申請(父親若有財力證明可提供、甚至於對本次貸款有加分效果)。
4,房屋若如版主所述：現值有650萬、我打個9折，也就是銀行鑑價金額為585萬；銀行瑞可以承貸65成(不用過於樂觀、畢竟借多也是要還)，銀行貸款金額就有380萬、扣除原房屋貸款200萬，剩餘的金額還信貸與卡債...我想應該也足夠...
5.不建議用其他方式申請貸款...畢竟版主已經有遲繳問題，若以信用貸款方式...版主您覺得銀行評分會過否？
6.若要辦理過戶其實耗時不久，只是有無必要？就見仁見智~
先預祝申貸順利、已經有回覆相關訊息給您，敬請參考
後續如有需要協助幫忙可直接來信曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry
針對您的提問、分為以下幾點作為說明：
1.因為版主遲繳的金融產品為『信用貸款與卡循』~信用貸款只要超過七天以上、信用卡一旦超過cut day(最後繳款日)，銀行就有80%會將此遲繳紀錄登載到聯徵中心(以個人曾經於授信單位之經驗與對其它銀行的瞭解)。
2.版主本身為『自營商』~因為版主說明公司營運狀況並不理想，若版主要作為本次貸款的借款人、很容易就會因為『財力證明(401表、往來存摺)較為貧瘠』而被銀行認定財報不佳、無明確財力證明而婉拒。
3.假使版主不用急於『過戶』~只要有銀行能願意接受版主的條件，至多就是請父親出面做為房屋所有權人、亦為連帶保證人即可申請(父親若有財力證明可提供、甚至於對本次貸款有加分效果)。
4,房屋若如版主所述：現值有650萬、我打個9折，也就是銀行鑑價金額為585萬；銀行瑞可以承貸65成(不用過於樂觀、畢竟借多也是要還)，銀行貸款金額就有380萬、扣除原房屋貸款200萬，剩餘的金額還信貸與卡債...我想應該也足夠...
5.不建議用其他方式申請貸款...畢竟版主已經有遲繳問題，若以信用貸款方式...版主您覺得銀行評分會過否？
6.若要辦理過戶其實耗時不久，只是有無必要？就見仁見智~
先預祝申貸順利、已經有回覆相關訊息給您，敬請參考
後續如有需要協助幫忙可直接來信曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry
參考: 經歷外商銀行徵信、與審核主管，及貸款業務之實際經驗
2010-12-13 7:53 am
您好!很高興能認識您!針對您提出ㄉ問題可以給您幾個建議:
負責人動用卡債循環多數銀行皆婉拒承作‧
名下負債遲繳如聯徵上已掛上紀錄
會影響本次貸款審核准駁、
須詳細瞭解您名下各家欠款銀行？額度多少？各家剩下餘額？遲繳月份與天數？
房子正確座落地點與房子的屋齡跟坪數？
上述問題了解詳細才能針對您負債條件跟遲繳狀況與負責人身份再針對房子地點詳細進行評估與規劃‧
如聯徵上未掛上遲繳記錄
此次辦理房子過戶進行負債整合須以假買賣的方式進行過戶動作、
進件前須針對負責人動用卡債缺點先幫忙您克服進行處理‧
調整出房貸銀行可以進行增貸進件角度潤飾您的償債環款能力、
後續配送房貸方案才能將您名下負債進行整合降低您每個月還款上的月付金額！！
權狀影本可以協助鑑估價格~~
***個人接案經驗提供給您作為參考***
如有疑問可透過知識+的寄信功能詢問或至部落格留言或進一步詢問與討論~~
~~~~~祝您整合貸款成功~~~~~
負責人動用卡債循環多數銀行皆婉拒承作‧
名下負債遲繳如聯徵上已掛上紀錄
會影響本次貸款審核准駁、
須詳細瞭解您名下各家欠款銀行？額度多少？各家剩下餘額？遲繳月份與天數？
房子正確座落地點與房子的屋齡跟坪數？
上述問題了解詳細才能針對您負債條件跟遲繳狀況與負責人身份再針對房子地點詳細進行評估與規劃‧
如聯徵上未掛上遲繳記錄
此次辦理房子過戶進行負債整合須以假買賣的方式進行過戶動作、
進件前須針對負責人動用卡債缺點先幫忙您克服進行處理‧
調整出房貸銀行可以進行增貸進件角度潤飾您的償債環款能力、
後續配送房貸方案才能將您名下負債進行整合降低您每個月還款上的月付金額！！
權狀影本可以協助鑑估價格~~
***個人接案經驗提供給您作為參考***
如有疑問可透過知識+的寄信功能詢問或至部落格留言或進一步詢問與討論~~
~~~~~祝您整合貸款成功~~~~~
參考: 銀行多年工作經驗.各項貸款多年經驗!!
2010-12-12 10:20 pm
用信託ㄉ方式對你亙你父比較好
2010-12-12 6:29 pm
父親贈與房屋整合負債
建議你多做徵詢一通電話一個機會，畢竟貸款不是那麼簡單的回答，當中有許
多技巧細節這是文字所無法敘述的。
專業的代辦是精熟各家銀行審核標準及授信流程，會依客戶的條
件幫客戶規劃適合的銀行貸款方案，及送件合適的銀行，不但幫
你解決資金週轉的需求，更讓你維持良好的信用紀錄，絕不冒然
試客戶的聯徵次數，因此慎選專業代辦是相當重要的唷！
專業銀行貸款六大目標【快速、專業、品質、誠信、透明、服務】
為您做最專業的服務..
專 辦
※信用貸款、卡債整合
※企業主貸款：各項創業貸款
※自營商貸款
※汽車貸款
※房屋貸款：房貸轉增貸、二胎、降息平轉
客人本身的條件有關，銀行喜愛的客群不盡相同，當你一家家嘗試無形中聯徵
已經過多，條件再優質也是枉然，隔行如隔山不妨【相信專業】
建議你多做徵詢一通電話一個機會，畢竟貸款不是那麼簡單的回答，當中有許
多技巧細節這是文字所無法敘述的。
專業的代辦是精熟各家銀行審核標準及授信流程，會依客戶的條
件幫客戶規劃適合的銀行貸款方案，及送件合適的銀行，不但幫
你解決資金週轉的需求，更讓你維持良好的信用紀錄，絕不冒然
試客戶的聯徵次數，因此慎選專業代辦是相當重要的唷！
專業銀行貸款六大目標【快速、專業、品質、誠信、透明、服務】
為您做最專業的服務..
專 辦
※信用貸款、卡債整合
※企業主貸款：各項創業貸款
※自營商貸款
※汽車貸款
※房屋貸款：房貸轉增貸、二胎、降息平轉
客人本身的條件有關，銀行喜愛的客群不盡相同，當你一家家嘗試無形中聯徵
已經過多，條件再優質也是枉然，隔行如隔山不妨【相信專業】
2010-12-12 9:13 am
建議用你父親名義增貸出來再說!
2010-12-12 7:35 am
Joan～您好【父親贈與房屋整合負債】不建議先辦理贈與～有稅金問題～建議先辦專增貸款～你為借款人父親為擔保品提供人，等經濟狀況好轉時可分次贈與規避稅金的問題！至於你所說遲繳問題～2星期內問題不大好處理，借款人資格比較棘手。自營商有卡循本來就是多數銀行婉拒對象，如果說送錯銀行被退件機會相當大。不過你所說建物現值有650萬貸款應可順利核准，如果有需要可以協助處理貸款相關事宜！～礙於知識+版面有限若還有疑問可再補充或參考以下回答記錄，在此先預祝你貸款成功～→《信 用 貸 款、整 合 負 債～應備資料以及注意事項可參考》←→《知 識+ 回答記錄》←貸款絕不是知識+的回答看看就好，當中還是有許多無法說明的技巧；每家銀行的規章都不相同，錯誤的選擇只會讓你的貸款案件無法順利核准徒增一些銀行不良內部資訊知識+已有多人抄襲本人的回答方式，建議您多問多比較、一通電話一個機會～若有需要可協助處理貸款相關事宜～礙於知識+回答不方便做過多說明，不清楚之處請用→信件功能或補充發問～百科～會繼續為你解答
參考: 審件經驗
2010-12-12 7:11 am
你好:
可以看看~我這是代書事務所~
我這裡有一個不動產( 房屋 或 土地 )專案，
是不需要看申貸人的信用
( 銀行信用授信異常，信用卡強停，協商中或是負債比過
高，近期申貸，繳款逾期，慣性遲繳，二胎，三胎，
呆帳.查封.假扣押.代償高利.他行，現金信用卡高額循環，
近期聯徵多次.......均可辦理貸款 )
持分均可辦理 ~ ~
可以看看~我這是代書事務所~
我這裡有一個不動產( 房屋 或 土地 )專案，
是不需要看申貸人的信用
( 銀行信用授信異常，信用卡強停，協商中或是負債比過
高，近期申貸，繳款逾期，慣性遲繳，二胎，三胎，
呆帳.查封.假扣押.代償高利.他行，現金信用卡高額循環，
近期聯徵多次.......均可辦理貸款 )
持分均可辦理 ~ ~
2010-12-12 6:10 am
您好
父親欲將房屋贈與給你，雖然房屋有足夠增貸空間
但此次借款人本身的條件就相當重要，
不可置否，此次借款人應是落在你身上，
而你本身是公司負責人嗎???
遲繳是信用卡或信貸??
若你本身為負責人，公司營運又不佳，再加上遲繳記錄…
這些都將是被銀行婉拒的主要因素…
該如何將這些問題一一解套，並尋求可承做的銀行，
是你此次貸款的重點。
建議先辦理轉增貸後，再做過戶動作…
畢竟你主要需要的是資金，而不是急著要過戶才是。
(否則即使完成過戶，你無法順利向銀行申貸，對你也無任何幫助)
若有相關問題歡迎來電、來信詢問
並依個人條件，協助你規劃最適合的解決方案
父親欲將房屋贈與給你，雖然房屋有足夠增貸空間
但此次借款人本身的條件就相當重要，
不可置否，此次借款人應是落在你身上，
而你本身是公司負責人嗎???
遲繳是信用卡或信貸??
若你本身為負責人，公司營運又不佳，再加上遲繳記錄…
這些都將是被銀行婉拒的主要因素…
該如何將這些問題一一解套，並尋求可承做的銀行，
是你此次貸款的重點。
建議先辦理轉增貸後，再做過戶動作…
畢竟你主要需要的是資金，而不是急著要過戶才是。
(否則即使完成過戶，你無法順利向銀行申貸，對你也無任何幫助)
若有相關問題歡迎來電、來信詢問
並依個人條件，協助你規劃最適合的解決方案
參考: 7年相關銀行貸款、協商實務案例經驗
2010-12-12 5:53 am
Joan 你好：
依你上述的狀況來說明，我初步幫你作了一下貸款及規劃上的建議～
首先針對負債整合的時間點，你本身的信貸及卡循皆有遲繳的記錄；若當真的依繼承的方式取得房子後，再申請房貸整合會遇到二點問題
１．你本身的財力及信用狀況將影響到銀行的承作意願
２．當你一取得房子後，即增加貸款；在銀行徵授端的看法考量來說，將重新以一個新的案件來考量你實際收入支出，必竟你本身己經開始有一些無擔保性的貸款支出，且又有了延滯繳款的現象產生 ．
所以我建議你在貸款整合時機，應在繼承取得所有權之前；
先在房子所有權在父親名下時，就先行規劃整合代償的部分，在此時送件銀行端的考量重點會放在擔保品的價值性及長久持有性，若在加上之前父親的貸款實際正常還款己經有長期時間的考量，案件在操作上會更加的順利．
待整合貸款完成後，再進行繼承過戶流程；（銀行端的貸款僅需再行針對所有權的部分，作債權人的變更，這樣你就沒有什麼時間的壓力了 ）
因你未明確說明你需要整合代償的金額及所需資金，在此初步先依照你的辦案重點給予方向上的建議，若還有其不明之處，請再補充說明；
相關疑問可再透過知識＋功能回信詢問
貸款的時間～約五至七個工作天
過戶～約一個月（視取得方式而定）
2010-12-12 16:17:38 補充：
至於過戶方式，我建議可以在免稅額度內分次贈給
現在正是很好的時間點（１２月過部分，１月跨年再辦完）免去稅金．
2010-12-13 14:38:18 補充：
更正key in 錯誤 贈與 而非繼承.
依你上述的狀況來說明，我初步幫你作了一下貸款及規劃上的建議～
首先針對負債整合的時間點，你本身的信貸及卡循皆有遲繳的記錄；若當真的依繼承的方式取得房子後，再申請房貸整合會遇到二點問題
１．你本身的財力及信用狀況將影響到銀行的承作意願
２．當你一取得房子後，即增加貸款；在銀行徵授端的看法考量來說，將重新以一個新的案件來考量你實際收入支出，必竟你本身己經開始有一些無擔保性的貸款支出，且又有了延滯繳款的現象產生 ．
所以我建議你在貸款整合時機，應在繼承取得所有權之前；
先在房子所有權在父親名下時，就先行規劃整合代償的部分，在此時送件銀行端的考量重點會放在擔保品的價值性及長久持有性，若在加上之前父親的貸款實際正常還款己經有長期時間的考量，案件在操作上會更加的順利．
待整合貸款完成後，再進行繼承過戶流程；（銀行端的貸款僅需再行針對所有權的部分，作債權人的變更，這樣你就沒有什麼時間的壓力了 ）
因你未明確說明你需要整合代償的金額及所需資金，在此初步先依照你的辦案重點給予方向上的建議，若還有其不明之處，請再補充說明；
相關疑問可再透過知識＋功能回信詢問
貸款的時間～約五至七個工作天
過戶～約一個月（視取得方式而定）
2010-12-12 16:17:38 補充：
至於過戶方式，我建議可以在免稅額度內分次贈給
現在正是很好的時間點（１２月過部分，１月跨年再辦完）免去稅金．
2010-12-13 14:38:18 補充：
更正key in 錯誤 贈與 而非繼承.
參考: 九年的工作經驗
2010-12-12 5:34 am
Joan版大您好: 同理心 提供建議資料如下： 『父親贈與房屋整合負債』版大:只要房屋有貸款空間殘值，找對銀行~就可以轉增~把您的所有信用貸款及信用卡一併整合到房屋底下，至於所有權人更換，可以一起處理!!利用房屋轉增~大約2~3週的工作天就可完成!!準備資料:貸款人:雙證件、勞保明細、薪轉封面+近半年薪轉明細、土地及建物權狀~保證人:雙證件、工作及收入證明~請提供:房屋正確座落地址或土地及建物權狀影本~就可以先幫您粗略估價~需注意幾點狀況:薪轉是否有提領百元鈔、月光族、薪入即出、信用卡是否有遲繳、信用卡是否有預借現金及爆卡等狀況。建議版大可找位專業的貸款經理人，為您仔細評估~可節省時間及貸款出您所需求的資金。要辦理銀行貸款並非只是找電腦評分或是人工審件銀行，其中有些小細節是一定要詳細規劃，及瞭解各家銀行內部徵信角度，才能準確無誤的貸下客戶您所需求的資金。因每家銀行放款標準都有所不同!!所有無法一一給予所有資訊! 本公司專為客戶尋找最適合的銀行申貸，並且盡力達成客戶所需之金額，若還有問題或疑問盡可多利用知識+寄信在提出討論或加入知識圈討論
參考: 多年的貸款經驗+多年的房屋轉增貸款+銀行房屋二胎經驗+瞭解各家銀行目前最新徵信審核角度
收錄日期: 2021-04-27 17:40:42
原文連結 [永久失效]:
https://hk.answers.yahoo.com/question/index?qid=20101211000016KK07793