如何利用土地或房子貸款

Ju-Wu 您好；

首先對於『物』的部分做說明：

需釐清母親的房屋是否有登記、並持有所有權狀，畢竟有土地、上有房屋有可能登記為農舍、或是根本就沒有登記的違章建築都有可能；

如果母親有房屋與土地的所有權狀，視權狀上登記事項包括：『建築完成日、建築構造、主要用途與建物坪數等再評斷。

但假如只有土地權狀(沒有建物權狀)就只能以土地抵押貸款方式向當地(獅子鄉農會)進行申請抵押貸款；

畢竟、建物與土地的位置過於偏僻，在一般民營銀行的房屋分區承辦區域上為『C』區~不予承貸地區；所以版主只能找當地農會、信用合作社、或者是土地銀行辦理。


其次分析『人』的部分；

母親本人並沒有工作，代表母親應該也無法提供相關的還款財力證明；

所以本次申待會遇到：『物』已經偏僻、『人』年事已高且沒有工作，無論是銀行或者是農會等金融機構的意願都會降低。

建議請一位較為年輕、且有工作收入的二等親親屬出面作為借款人，母親為所有權人亦為保證人，農會等金融機構等接辦意願才會增加。


Q.可以到哪家銀行？(農會也可以嗎)

A：銀行接受度低(土銀、合庫銀等官股銀行)，但建議找當地農會。


Q.用房子、土地或房子和土地一起哪個貸的金額會比較高?

A：已經於上述回答過、需檢視房屋有沒有權狀且登記內容為何。一般來說『因為房屋(建物)是建築在土地上，所以金融機構都會一併設定抵押』。


Q.需要準備哪些文件?

A：權狀影印本、所有權人與借款人雙證件影印本、借款人財力證明即可(有些金融機構須要求一併提供地籍圖與平面圖)。



可透過知識的寄信功能補充諮詢歡迎參閱過往的知識回答集與案例曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry

準備那些東西才能辦理房屋貸款 :

基本需準備之證件 :

u 土地及建物登記簿謄本

u 地籍圖及平面圖

u 分區使用證明

u 身分證影印本正、反面，土地及建物所有權狀影本，去年度薪資扣繳憑單影本或最近半年主要往來銀行存摺影本，另外再填寫一份貸款申請書即可。

u 買賣件則多準備買賣契約書影本。

u 轉貸件則多準備最近半年還款紀錄。

u 不動產出租則多準備租賃契約書影本。

u 若在同一金融機構貸款額度合計超過1000萬者，需補交薪資所得證明影本(至國稅局申請報稅證明)

u 印鑑證明, 印鑑印章

u 保人需準備之證件 : 1. 身分證正本 2. 印章 3. 薪資所得證明影本

文件與資料的完整及齊備性，影響審理及撥款速度，提出貸款申請後，仔細審查所有文件及資料是否齊備。身份證、印章、在職證明、薪資單、所得稅報稅證明…等各項資料是否都已完妥。

為何辦理房貸還要準備一堆財力證明 :

財力證明只是做為您還款來源的佐證與參考，您提供的資料越詳盡，會讓您申貸的過程更順利，更迅速。

提供財力證明，會不會對我的報稅會有影響 :

銀行跟稅捐單位是沒有關係的，這些財力證明只是提供銀行做核准案件的參考，銀行有保密的責任，不會外流。

通常一般案件作業時間大概多久可以撥款 :

如果您資料齊全，又沒有任何信用上的問題，不需代償的案件，大概10個工作天，如果需要代償的話，大概要14個工作天。

申辦房貸時須注意哪些事項 :

一般來說,申辦房貸時需注意的事項大約有以下幾項:

u 房貸期限 : 一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。房貸年限愈長，每月所須償還的貸款金額愈低，但相對地所需支付的利息也會比較多，因次建議房貸戶在決定房貸期限時,應事先將不同年限在利息支出的差距了解清楚,再依通貨膨脹及個人經濟狀況等決定貸款期限會較妥當。

u 蒐集房貸利率 : 利率高低是決定每月需償還貸款金額最直接的因素,建議房貸戶需多蒐集市場上房貸產品資訊及相關利率,舉例來說, 以貸款金額200萬元來說,若能申請政府2000億的優惠房貸專案, 每月可省下約$2,306元(假設貸款期限:20年, 2000億房貸利率為2.8%, 銀行利率為5%).

u 最高可貸金額 : 可貸金額會依產品類型,個人信用或與銀行之間關係是否良好而有所不同,因此房貸戶可事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額,才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機.

u 慎選房貸種類 : 目前市面上貸款產品琳琅滿目,尤其最近最受歡迎的指數型房貸產品,更是價格廝殺激烈,建議房貸戶可就有興趣之房貸產品請教專家或自行試算,多比較才不會吃虧.

u 還款方式比較 : 使用最普遍的還款方式有本息定額攤還, 本金定額攤還及附加寬限期攤還等, 房貸戶可事先自行試算幾種還款方式的差異,再依個人經濟狀況選擇最有利的方式.

u 其 他 : 如銀行是否提供代償服務(若有是否須繳納代償費用),房貸戶欲提前清償貸款時是否須另繳違約金等.

房屋貸款可以貸多少金額 :

u 一般大概是市價七成左右，不過銀行會參考估價的結果及客戶個別的信用、財力狀況而定。

u 貸款金額銀行可先約略的幫您計算，請您先把權狀影本傳真給銀行，銀行會先為您做財務規劃，讓您的不動產得到最大的效用。

如何增加房屋貸款額度 :

一般銀行在民眾辦理房貸時通常會考慮以下因素,來決定最後的核貸成數或金額:

u 產品屬性 : 若為轉手性強的產品（如公園住宅、學區住宅等）、地點佳的產品（如市區精華路段旁）、抗跌性強或是格局佳的產品，一般銀行都會給予較高的貸款成數;但若為特殊產品(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等),通常是不易核貸到七成,這是購屋者必須事先考量清楚的.

u 個人信用狀況 : 若借款人的還債能力佳（如附上財力證明、扣繳憑單），或是長期還債能力較佳的職業（如公教人員、律師及會計師等專業人員）都是比較容易取得較高的貸款成數的。相對地，若貸款人的職業較無保障，或是欠缺財力證明（諸如一般自由業者），在貸款的成數是較不利的。當然除了透過上述產品佳或是信用評等佳的方式來爭取較高額度外(一般為七成)，也可透過以下方法來增加貸款額度：

u 建立與銀行之間的良好關係 : 不論是透過長期定存，或是與銀行來往頻繁且信用狀況良好方式，與銀行間建立密切的關係可在需用時發揮作用,而且是增加貸款額度的最佳途徑。長期定存,大額活期儲蓄存款, 與該行權限負責人維持良好關係(如分行經理) …..等.

u 增加擔保人 : 保人越多(如二人或二人以上)，或保人名下有不動產或其他資產証明者，通常是可爭取到較高貸款額度的，2人(含)以上連保增加0.5~1成，連保人若出具不動產證明，條件將形更佳，如請王永慶作保要貸多少有多少。

安安
大大媽媽沒有在工作 只能當保人
如要貸款須要一個有工作的人來做主借款人 才能辦
應備文件
身份證+健保卡影印
戶籍謄本全戶一份
薪轉存摺6個月影印
勞保異動單一份
土地建物權狀影印

意密

你好~
現在你媽媽目前現在沒有在工作是有一點不太好辦.你可以土地跟房子一起送.看那一個可以貸到比較多錢.你在做選擇要用那一個..你可以把你們家的案件交給我辦理..我們公司在高雄.而且我們公司跟各大銀行都有配合...其實內容是需要聊詳細一點會比較好的.0986088728

Ju-Wu ~ 您好針對你問題以下依序回答與檢視可能性問題點1、可以到哪家銀行？(農會也可以嗎)A：一般房屋貸款每家銀行都有承做但依各銀行所喜區段與授信上落差不同銀行篩選也甚其重要或許因地區性公庫銀行或農會有其優勢但依經驗案例可非絕對原因為物與人條件有其所好但也其排斥點「未對不利點做調整規劃」個人認為光建議你哪家銀行反而對你有害無利2.用房子、土地或房子和土地一起哪個貸的金額會比較高?A：單純就題意當然屬房屋有其貸款上優勢因為成屋比一般土地流通性高但就你說明方式可推估你狀況應屬有土地權狀無建物權狀無『保存登記建物』也給與你正確觀念若此建物座落此筆土地上就無法「分開計價與申貸」要承辦貸款或買賣異動基本皆需產權清楚以免後續地上權糾紛所以此問題非計算那一個額度比較高而是先釐清產權狀況若真屬未保存登記建物關鍵就會再有無『稅籍證明』這一點建議先查明
3、需要準備哪些文件? A：申請時所需資料與會產生費用明細建物土地權狀影本.財力證明.雙證件影本.對保時需建物土地權狀正本.身分證件正本.便章地政設定規費（貸款金額的每萬12元加設定書狀費4000元）銀行徵信查詢費（300元）銀行貸款開辦手續費（3000至5000元）火險及地震險（依坪數現值估算）銀行貸款資料規費（謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元）※就你案件狀況分析不利點與排除應對策略1：母親無財力證明狀況因為你此次所需額度非數十萬而是百萬以上未有財力補充送哪家銀行皆是一樣建議可說明母親年紀與原工作做屬性.有無二等親保人可提供加以完整規劃並調整還款來源穩定性以增家核准機率2：房屋地理抗性問題按妳說法狀況推估可80%確定應屬未保存登記建物地上物就是俗稱違章建築雖有門牌、水電但係屬『實質違建非程序違建』這2項差別甚大另屏東縣獅子鄉以屬較為嚴重城鄉差距區段近期承做案例內埔.新園鄉一帶銀行放貸以非常保守多數高屋齡物件以不承做另注意該區無農會僅有辦事處對貸款區域管制上差別就很明顯綜觀以上關鍵為「可否取得房屋稅單與有無保人若無保人就需評估母親年紀」以上希望對你辦理房屋貸款有基礎概念上幫助若有房貸疑難問題可來信本事務所諮詢討論

版大您好~~~給予您一些建議~聯徵次數寶貴，千萬不要浪費聯徵次數，請將您申請貸款的機會留給我們，等於給您自己貸款機會!★☆★☆★【銀行信用正常者可辦理 】★☆★☆★
★承作對象︰軍、警、醫、護、公、教、義、消、公營轉民營事業員工.百大或千大 企業受薪員工、一般企業受薪員工、終生俸人員 、固定薪或薪轉者＊
★貸款限制：有逾催、掛呆，強制停卡、退票、拒往等信用紀錄仍未註銷者，不予承作。但若已清償者則視個人情況辦理。
★『信用貸款』：工作年資滿3個月，有工作及收入證明即可辦理。
☆『汽車貸款』：原車融資、中古車買賣，皆可貸權威車價130％。
★『房屋貸款』：房屋轉增貸、二胎貸款、建地、農地的貸款專案。
☆『企業貸款』：為公司企業主、商店老闆、營業攤販的貸款專案。 銀行核貸與否取決於：
★工 作：有無勞保、年資、公司資本額、上市櫃
★收 入：現金或薪資轉帳、百元提領、月光族
★借 款 人：性別、年紀、學歷、婚姻狀況
★負債狀況：無擔保負債有無信用擴張過度消費情形
★信用狀況：有無信用卡、是否遲繳、是否有信用瑕疵紀錄
申辦銀行信貸所需資料如下：
一、雙證件、工作單位識別證（或名片）
二、勞保卡（或勞保異動明細）
三、在職證明
四、扣繳憑單
五、薪轉封面加明細半年
☆ 所需資料視不同銀行而有所變動為了提高您核貸的機率，請勿同時向多家金融機構提出申請，以免造成您個人的信用瑕疵。
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此專案免擔保、免保人、免徵信，持有薪轉勞保即可申貸﹗ 貸款額度~2萬至最高100萬。依家庭職收及個人條件商議！ 貸款期限~本利攤：可分10~36期。 貸款利率~月利率３分~5分。（每十萬元、每月利息３千元） 還款方式~本息均攤。 檢附文件~※、雙證件、工作單位識別證（或名片）※、戶籍謄本（共同生活戶）※、勞保異動明細※、薪轉封面加明細半年※、自然人憑證※、所得清單※、財產清單 特別備註 ※ 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。※ 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。※ 快速放款，簽約３０分鐘即可放款。※ 沒有區域的限制（全省皆可辦理）。※ 沒有銀行的高門檻，可代償當舖與錢莊。※ 免受騙，全程代書簽約面對面，借款保密有保障，資料絕不外洩。※ 一般企業主管員工、領有終身俸(月俸/半年俸)…等皆受理申辦。 ☆ 對保撥款時，代書或金主方一定會要求保管1.借款人的薪轉存褶2.印章3.提款卡及4.自然人憑證礙於知識+相關規定，無法在此詳細說明，若您有需要協助，請點閱大頭看自介，如有疑問可利用知識+功能補充發問一個機會討論指教，有問必答。貸款前多問、多瞭解，避免受騙上當若您有需要協助歡迎提出討論。

銀行質押性貸款(房貸或土地貸款)主視現有產值為何
再者視借款人本身條件如工作.收入.信用.負債等
現今無法提供工作證明則需視現有產值
若不介意可否讓我評估看看??
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房屋、土地貸款(原住民保育地也可申貸)持分可貸,申貸成功前扣半個月利息(一般代書前扣三個月)
汽車貸款:不看銀行負債比 , 原車使用年息10 %可分36期本利攤還(限8年內、汽車權威價30萬以上之汽車).
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有很多不為人知的專業技巧都是藉由時間以及處理案件經驗所慢慢累積的，這
方面的經驗往往不是文字所能敘述的，可惜發問者往往只選擇願意聽好聽的話
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讓你的貸款案件無法順利核准徒增一些銀行不良內部資訊。


客人本身的條件有關，銀行喜愛的客群不盡相同，當你一家家嘗試無形中聯徵
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1.是農地嗎?農地就是農會，不是農地就都可以喔
2.銀行會去幫你估
請問...你媽媽有在工作嗎(重點)

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