2010-2011年買唔買樓好(20點）

兄弟，梗係揀 2 啦 --貴都租2至唔知幾多年先，死都等回落周期先買！


因為：
1.現在的息口是中國近百年來最低的，即是話未來5年內，息口只會上升，不會下跌，海嘯前正常的息口是5%，即係現在不足1%的供樓利息的5倍。預計會在5年內，隨美國經濟復蘇，利息會趨正常化，即係利息平均由2011年起每年加1%，加到2015的5%；亦即係話預示樓價有大跌的可能。

2.香港人大部份人工加得啲咁多。
過去10年，370萬打工仔，係得做公務員、金融、地產的人，平均每年人工有5--10%增幅，這班人大約佔50萬人口；其餘嗰320萬，三分一人平均每年只加1-2%，另外三分一冇加過，最後嗰三分一直情係每年減薪1-3%。

你話中下價樓，即你想買的200萬樓，點會有得升丫？
而且你和女友加埋有4萬左右收入，相當不錯，當樓價跌的時候，一定可以如原買到大單位。

政府和銀行都驚緊大冧市，剛推行的加兩厘之壓力測試，就是想知道萬一美國短期內加息2%，香港要跟隨的話，現在供樓人仕，有幾多，到時供款總數會超過家庭總收入的50%。這班人到時隨時會供唔起樓，若人數過多，銀行便會有所謂系統性風險，即係資不抵債、擠提、兼執笠。 我2007年去西班牙，當時的西班牙和今天的香港一樣。他們最引以為榮的造鞋業，
每天都有工廠關門大吉，工人下崗；不過佢哋仲唔知死，皆因美國低息政策(2000至2007)令熱錢流入西班牙，利息超低，大炒地產，令有房子的人就算失業或冇得加薪，都有虛幻的財富效應，覺得自己越來越有錢，前景越來越好，不知道這正是溫水煮蛙的好例子。

唔駛1年，西班牙房產價格就掉了30%，到家下已掉了50%，全國失業率是20%。 預計未來3年，西班牙的樓價與高峰比較會跌70--80%，這和日本當年何其相近。

而日本的樓價到今天，仍在下跌呢！相比起21年前，一線城市如東京，樓價還是下跌了50%以上，二線城市如名古屋樓價還是下跌了70%以上。你話死未？但這21年間，日本人平均還是有1-2%的工資增幅.....都要大跌50%以上.......我們香港人又沒競爭力，政府又馬虎，平均每呎樓價卻要4800幾(美聯樓價指數)，仲比日本東京(4000)、北京(3500)、上海(3500)、俄羅斯(？) 這些極有競爭力的城市，(這些城市的工資增長率每年在10%以上) 還要高出20--40%，有有攪錯。

所以就算加埋阿公幫香港，未來長遠香港的樓價也會像日本一樣.....跌跌跌，來反映出這地方競爭力的下跌，政府的冇能，和貪心市民被地產商騙去買樓，以為會不勞而獲的......karma。

2010-11-15 13:59:34 補充：
記住記住記住

今天的樓價是，眾多有利因素，在百年一遇的金融海嘯下，百年一遇地走在一起，一起出現在香港，在你我面前的。

即係話，下次再與這些因素一起見面時，可能要等多99年.....

亦即係話，若果你高位接貨咯，坐艇的機會應該好很大......

日本 的case 就係等左21年，不但沒升回89年的價位，而且只係89年的25%---50%。

2010-11-15 13:59:49 補充：
喺東京用21年前的價位，可以買大一倍的房子，在二線城市 如名古屋，可以買大3倍的房子.......所以東京的80後，沒有購房的煩惱，他們的平均工資，比21年前，他父輩的平均工資，最少多25%，但樓價最少跌了一半，即買同樣大小的單位，比21年前，最少供少一半以上 (21年前 利息 可高了，家下是零息。)

如果，你咁急想做百年一遇的房奴......我真的無話說.......

但如果你想做 日本80後的 有工作中產蕭遙派的話，咁你就要等多一陣......好彩的話，明年中，香港樓價已經開始大跌......

2010-11-15 13:59:58 補充：
不過，我冇咁樂觀，或者應該叫悲觀，明年通脹會有5%，負利率是4%，會讓很多身邊有個錢的人，瘋狂買入樓唻保值，所以樓價明年仍然有機會升.....不過，這最後的瘋狂一過，還有誰來接火棒呢？

不過，又不過，香港人今次真的是 小心左，冇咁瘋狂，所以 令爆煲的時間 拖慢左小小....
但最遲2012年爆煲，是免不了的......

2010-11-15 14:01:22 補充：
不過，我冇咁樂觀，或者應該叫悲觀，明年通脹會有5%，負利率是4%，會讓很多身邊有個錢的人，瘋狂買入樓唻保值，所以樓價明年仍然有機會升.....不過，這最後的瘋狂一過，還有誰來接火棒呢？

不過，又不過，香港人今次真的是 小心左，冇咁瘋狂，所以 令爆煲的時間 拖慢左小小....
但最遲2012年爆煲，是免不了的......

2010-11-15 14:24:47 補充：
不過，不過，又不過，如果你計過：

兩年的租金仍多於兩年後樓價跌20%的話，而你又是穩陣派，不介意樓價實際到時跌超過30%的話，咁就家下買啦......

但你的機會成本就是 到時會較難換大樓了.......

祝好

2010-11-18 09:32:20 補充：
3.政府供應量增加
去年供應量得七八千，2012開始有兩萬，是去年三倍。有人話，香港每年需求點只兩萬；但係，一年兩萬個單位，每月就要賣一千七百個單位，即係個個月有日出康城 x 期推出，直至永遠咘.....

好想問，當年你有沒有買到樓？

應該選一,

因為以你的實力,供樓好過交租,你可以留有餘地的選择上車. 即是說你有能力買三房单位, 但先買二房,以防加息時自己仍應付自如.

沒錯, 息口在未來五年有上昇壓力, 但由於這次美國經濟衰退實在使美國元氣大傷, 息口只能缓慢微昇,否則會再次催毁仍然疲弱的經濟,而港元又和美元掛鉤, 所以肯定在五年內難以回復97年的5厘水平.

你的情况,由現在起供樓,五年內巳能節省大筆租樓的金錢.五年後,即使樓價跌,
你是自住又有何影響?况且美國QE2令致全球資产升值,人民幣升值又引致本港通脹,两項因素都抵消了樓价大跌的可能,

很多人都把現時樓价和97高峯期比較, 不要忘記, 97年巳是＋四年前了, 超愈了一亇經濟周期, 拿14年前的樓价和現在的樓价比較,不切實際

樓上纲友的分析,也不無道理, 但假如只套用在香港豪宅市場上,本人就十分同意, 因為, 香港的天价豪宅,绝对不是市場需求的東西,它只是抄賣的一亇項目,國內外資金流入捞油水工具,巳經出現泡沬, 近期入市者,風險相當高,這是富豪和大鱷的事, 我們別理它.

中小型住宅, 四仟至六仟元每呎, 以阁下的經濟實力, 現在上車, 絕对是正确的選择, 以香港的地少人多,特殊地位,國家一定撑住,和政府土地政策,地产只会衰一時,决不會衰一世,

有長遠眼光的人現在買樓, 極其量買貴了, 永遠不會買錯了




2010-11-16 13:33:34 補充：
决定商品價格的是需求和供應, 香港地住屋需求之大唔駛講
至於供應, 政府話會增加土地拍賣, 但起樓唔同做麵包, 要多Ｄ就焗多Ｄ,
由勾地,拍賣,地产商承接,策画,興建,出售樓花, 入伙......至少四至五年,
可以預見五年內,供不应求情况持續,要等下一個經濟起落周期, 大概要2016-2020年,
那時樓價可能轉入低潮,就好似1997高潮至2003低谷差唔多.但由於通脹,估計那時樓也不會便宜到那裡去,不管市道如何,你己經賺了租金,对抗了通脹,你死悭死抵储錢,還不是不断被浸蝕?供樓當儲蓄, 管它樓价起落, 我就是总算擁有亇自已的物業. 有亇永久的家.
相信你會有明智的抉择.

如果係我, 我就會租樓住住先, 現在有買錯冇賣錯, 而且你地夾埋都有成42000蚊一個月人工, 點會追唔到個樓價呢 ?? 我見d人97就係咁死架咋, 所以唔好急, 你可以揾下樓睇下樓都冇壞, 可能比你揾到荀盤, 但係唔好好似一定要買咁攞,

200萬仍可買黄大仙豪苑515呎、龍蟠苑463或480呎！天馬苑全部單位！

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