新聞中所提到逆按揭是什麼?

Akina 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

新聞中所提到逆按揭是什麼?如何實行?對象是那種業主?這方案的利與幣?

答：樓上網友節錄下列網頁的資料，應該附上資料來源方合乎尊重知識產權之理念！

http://the-sun.on.cc/channels/fina/20041110/20041110013318_0002.html

而除了上述網頁中資料所提及的「逆按揭」例子外，其實亦有更多有關「逆按揭」的資料，請參考下列節錄自文匯報網頁內的資料！

「逆按揭」（Reverse Mortgage）計劃源於歐洲，後來北美及澳洲等地爭相仿傚，推出有關產品及服務。簡單而言，逆按揭是一種財務安排，讓年長業主一方面將手上的物業抵押予銀行以套取現金，另一方面可以繼續於物業居住，直至離世或遷入老人院舍；業主還可選擇一次性或定期提取款項，用以應付生活所需。
市場對逆按揭反應不一，大多數意見認為華人較難接受將物業抵押予銀行，而非傳承給後人。此外，逆按揭的風險遞增因素亦令金融機構為之卻步，還有風險監管、風險攤分與承擔等議題，都需要經過各方詳細的研討及諮詢。
根據歐美的經驗，逆按揭分為「百分百逆按揭」及「非百分百逆按揭」兩類，前者是按揭公司獲得物業業權，容許業主及其配偶繼續居於該物業內，並定期向其支付款項直至離世為止。至於「非百分百逆按揭」，物業業權仍屬業主所有，遺產繼承人於業主離世後清還貸款及利息後，則可繼承物業。
當然，政府不能完全複製其他國家的做法，需因時因地制宜，鼓勵銀行及金融機構設計切合香港實際情況的逆按揭產品，實現多方共贏的局面。
http://paper.wenweipo.com/2010/05/28/ME1005280019.htm

而實行「逆按揭」有機會引起的弊端，亦早有社會上的有識之士提出不同意見，請參考下列節錄自商台網頁內的資料！

逆按揭計畫表面看似百利而無一害，但計畫其實萌生更多難解的問題。首先，長者參予計畫後，將每月獲得一筆生活費，直至年老死去，但若果長者家人在其死後，不向按揭公司申報，而繼續領取生活費，就會令政府蒙受損失，並造成另一個社會問題。早前日本就有多宗人瑞失蹤案件，日本政府就是懷疑失蹤人瑞的家人私藏遺體，知情不報，繼續領取養老金。另一方面，長者物業多半是舊區的唐樓，樓齡動輒四五十年，若果業主參加了逆按揭計畫，物業抵押給按揭公司，而自己則繼續居於物業內，這樣一來，舊區重建計畫就會因業權問題而受到阻礙，對於政府的市區重建計畫，以及專門收購舊樓重建的田生集團(08136.HK)都會造成負面影響。除了以上兩點，要實行逆按揭計畫，仍是困難重重。例如計畫會令長者誤以為自己老無所依，迫於要按樓套現；若果長者十分長壽，按揭公司便要承擔無了期提供生活費的風險；而且在中國傳統遺產應留給下一代的觀念下，長者是否願意參予計畫，又會是另一疑問。逆按揭遠景的確令人憧憬，但基於實行時問題多多，困難重重，政府必須要作周全考慮，平衡各方利益，杜絕各項漏洞，方可推行計畫，免得淪為另一個「停車熄匙」措施，引發更多無謂爭拗。

http://www.881903.com/blog/front/blogdetail.aspx?postid=20600&blogid=131

「逆按揭」是以自住物業作抵押，來進行借貸的一種商業活動。借方通常為高齡人士，將其擁有業權的自住物業按給借方，從而得到貸款。貸方可以是一間金融機構或銀行，但也可以是任何其他機構或人士。只要借貸雙方同意，便可以進行交易。據我們理解，現時並無銀行在香港提供逆按揭計劃。 　　如果我們從財經事務的角度看，逆按揭將借款人於未來出售物業的收益轉化成即時的現金收入，是一種商業活動，是借貸雙方的私人交易。因此，若果有機構認為逆按揭在香港有發展潛質，它們可以研究在香港推行這種商品的可行性，和探討所需的配套措施。直到目前為止，在維持本港金融系統的穩定，和促進財經事務整體性發展的政策層面上，我們看不到政府有作出這些研究的需要。 　　當然，正如開發任何新產品一樣，銀行必須清楚了解該產品的特點和風險程度，除了評估該新產品的商業影響外，亦要確保遵守《銀行業條例》的規定。例如，銀行應注意到，逆按揭和傳統按揭依賴借方收入作為主要還款來源不同，其還款可能完全依賴出售按揭樓宇的收益。所以，對作為貸方的銀行來說，可能在逆按揭中面對較高的風險；因此如果決定推行的話，可能有需要訂立一些有效的風險管理措施


最近香港按揭證券公司這半政府機構，就為保障年老長者退休生活作出研究，嘗試將有關長者及退休人士各方面的資料及數據進行分析，發現香港市民普遍有一個置業買樓的習慣，不少市民都將其一生積蓄用作購買居所，以及償還按揭貸款。結果在多年後，甚至直到退休前都只在物業上積存資本，此外便再沒有其他的資產。
分析指出這會嚴重影響退休後的生活質素，原因是這些可能已供滿的舊單位未必能輕易再交與銀行作抵押，因大部分年老的業主都已退休而沒有收入，除非得到子女作為擔保，否則便很難向銀行申請按揭貸款。
既然長者面對資產被縛的困難，按揭證券公司因此考慮引入在歐美各國以至東南亞國家如新加坡都已經沿用多年的「逆按揭」 （Reverse Mortgage）方法，用以確保退休人士有較佳收入保障。簡單來說，逆按揭是一種專為退休長者而設的金融產品或財務安排，原理是把長者擁有的房屋物業轉成一筆款項。
在外國例如美國，其運作的模式是由借款人（通常只限已退休長者）將其物業，向銀行或保險公司作抵押，而銀行或保險公司收到申請後，就如一般樓宇估值計算其資產值，但同時會再加上由精算師評估申請人的各方面的情況，例如申請人的預期壽命（Life Expectancy）及生活習慣，最後得到一個資產淨值，舉例說是200萬元，而申請人預期壽命是二十年，申請人便可以按年支取10萬元或按月支取約8,300元作生活費用。有關抵押物業之資產淨值會因而按年下降，直至最後達到該物業之抵押值時，生活費便停止支付，不過長者仍可在物業居住，直至百年歸老時物業才會被收回