不動產處理-停車位租賃糾紛

您好：無論是訂有期限或是不定期租賃，承租人只要有積欠一期(含)以上租金，房東就有權寄發存證信函催告給付租金；承租人若是已積欠超過2期(含)以上租金，房東就可以寄發存證信催告給付2期租金，並預告終止契約。承租人經過房東催告後仍不處理相關事務，按民法第440條規定房東可以終止契約。房東可以將證信函寄到租賃的房屋所在地或是戶籍地址，要求承租人償還積欠的租金與相關費用，若是承租人不回應，可以再向承租人發出限期返還的存證信函。期限內假如承租人沒有回應(或是存證信函遭退回)，承租人拒收房東所寄發之存證信函，在法律上房東因為已經達到催告之效果；房東可以持租賃契約書與存證信函到調解委員會申請調解，或是到法院對承租人提出『返還租賃物』的法律訴訟；對於承租人積欠房租與相關費用，可以提出相關證據(租賃契約與相關單據)，依民事訴訟法(小額訴訟程序)向法院對承租人提出訴訟。承租人因故往生無法繼續履行租賃契約，依照民法第452條規定其繼承人可以依照民法第450條第3項規定通知房東終止契約；承租人若是無子嗣，可由民法第1138條規定之法定繼承人來與房東辦理終止契約的相關事宜。對於承租人所積欠的房租與相關費用，若是所有親人皆已拋棄繼承，出租人就只能通知終止契約並且收回所出租的車位。有關租屋的法律問題與相關條文、糾紛解決範例，可以參考[崔媽媽基金會]網站。網址：http://www.tmm.org.tw/tindex.html參考法規民法第440條租金支付遲延之效力承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。第450條　租賃契約之消滅租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。第452條 因承租人死亡而終止租約承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。應依第450條第3項之規定，先期通知。第 1138 條 法定繼承人及其順序遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。

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