買賣物業法律問題

KELLY 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

請問2人聯名物業, 能否單方面賣出此物業呢 ?

答：要視乎這物業是以那一種方式去聯名持有！
假設是以俗稱「長命契 / 生死契」的聯權共有方式去訂立的，則凡出售或轉名等任何改變業權的行為，都要得到所有業權人簽名同意！故以這種形式訂立的聯名物業無法單方面出售！

因為聯權共有的業權是所有業權人均等持有的，當其中一位業權人離世，其名下業權便自動轉歸其他業權人所持有！故業權人不能私下出售，或以遺囑送贈的方式去將名下業權轉移！這是聯權共有契約的精神和對聯名業權人的保障！

但如果是以分權共有的方式去持有的聯名物業，則可以將自己名下所佔部分的業權出售或轉移！

因為以分權共有立約的業權是有按比例分配持有的，假設是二人各佔 50%，那即是這物業業權分成兩半並由這二人聯名持有，（比例可以是六四，七三之分）其實各自名下的業權是獨立的！在這情況下各業權持有人便可以全權處置自己名下部分的業權，要出售或送贈他人，無需另一聯名業權人同意而他亦不能干涉！

所以要知道聯名物業可否於單方面的情況下售出，要先知道是以那種形式去聯名持有！但基本上一般的聯名物業大都使用聯權共有的方式，為的是在其中一方身故時另一方可以自動承繼全部業權！

及如果其中一方是破產人士, 會否對此物業有影響呢?

答：如聯名業權人其中一方是破產人士，當然有影響！

首先在他破產的一刻起，他名下的業權已被破產管理署依法充公，故這物業便變成是另一業權人和破產管理署共同持有（假設這物業是以聯權共有的方式持有）！

如果另一業權人希望將物業出售，無需再徵求那位破產者同意，因為物業業權經已不屬他名下！反為要跟破產管理署商討，在跟署方協商售樓後收益如何分配後（署方會要求收回破產者名下部分應佔的售樓收益）署方便會同意簽署將物業出售！

如果售樓的收益相較破產者的債務為多，那破產者便可以解除破產令！但不會有樓價餘款退回，因為物業已不屬他名下，賺蝕經已跟他無關！

而假設另一業權人不打算將物業出售，署方便會主動要求他購回全部業權！而當他拒絕時署方亦無法強行將物業充公拍賣，因另一業權人並無破產！這時署方便會將物業釘契，以阻止物業出售和轉名！

在這情況下另一業權人可以繼續佔用物業，但要自行支付物業的供款、差餉、管理費、維修費等，署方是不會負責的！由於物業被釘契無法轉名，當另一業權人百年歸老後，這物業業權便會由破產管理署全部接收！

兩個問題:
1/. 夫妻聯名物業, 夫要賣, 妻不肯, 完全妥協不了, 怎辦?
2/. 物業完全夫百分百支令, 妻一分也沒有支付, 那是否夫有話事權?

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聯名物業, 就一定要聯名的所有人同意和簽文件才可出售
其中一方破产, 他的所佔物业价值會由破产管理管制, 即使他同意賣出, 他的佔份會用作抵債, 如果物业是收租的, 他的一份租金收入也要抵債.
但假如其他業主不同意出售, 便暫時沒有影響.