業權及日後買賣問題 ?

匿名 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

如果我被銀行破產, 有否影響 ??? 家人他們是否一定要遭受迫遷呢??

答：樓上 Joe 網友已提供部分意見，但在下有些意見並不相同，希望可以讓你參考一下！

第一點 Joe 網友部分說得對！如果你跟母親聯名持有的租置物業，是以聯權共有（即俗稱生死契或長命契）的形式去訂立的話，那聯名業權人間無固定的業權比例，而聯權共有的精神是當其中一業權人離世後，餘下的業權人便自動接收全部業權！

故除非這聯名物業是以分權共有的方式訂立，方有各聯名業權人各佔某百分比業權的情況出現！

但如果確以聯權共有的方式立約，則就算要分家都無各佔一半之說，除非聯名業權人全部同意簽署將物業出售或改變立約的方式！否則絕對無法改變聯權共有的業權持有方式！

第二點 Joe 網友的意見正確！但無提及最重要的一點，就是當你破產的一刻起，你名下的業權已經被破產管理署依法充公！這租置物業便變成是令慈和破產管理署共同持有，再沒有你這破產者的份兒！

在這情況下由於署方無法強行充公非破產者的資產，方有署方要求令慈這位另一聯名業權人，出資購回全部業權的事，因你名下的業權已歸署方所有！而待她拒絕時署方便會將物業釘契以阻止物業出售和業權轉移！但在這情況下你們依然可以佔用物業，但要繼續供樓直至供滿！

第三點則在下全部不同意！因 Joe 網友遺忘了重要的事，就是如他自己所言，這物業是以聯權共有（長命契）的方式持有！

由於這物業在你破產後已變成令慈跟署方共同持有，那按長命契的精神，未經所有業權人（令慈和署方）同意的情況下，是絕對不能更改業權的！那你又豈能在令慈百年歸老後承繼業權呢？

結論是不管令慈在何時離世，即不管你的破產令解除未都無關係！因為她的業權在長命契的束縛下，會自動轉歸另一業權人，即破產管理署長這一法人職位名下，你是無法以任何方式去承繼她名下業權的！故這物業業權祇會被署方全數統一，而絕不會有她名下業權歸你的說法！

到時這物業便會被署方出售抵債，假設你仍在破產期內，而售樓收益是足夠還清債務的，那你便可以解除破產令！但餘下的售樓收益卻不會退回給你而是入政府庫房，因物業已非你和家人名下，相關收益賺蝕亦跟你們無關！ 樓宇供款銀行與欠債銀行不同 , and 母親 已70歲？

答：提供樓宇按揭的銀行，祇要你們仍然如期供樓，是不會理會你的其他債務問題的！而你的債權銀行在知道你名下有資產（這個聯名物業）可供追討時，便有機會會申請你破產以圖追回欠債！

而令慈年事已高基本上無大影響，要注意的是在下上文提及的當你破產後，物業由令慈和署方共同持有的問題！假設你們不買回被充公的業權，則要面對物業在令慈百年歸老後全部失去的風險和後果！

1. 租置及居屋，除非買家提出特別要求，否則一定是長命契，長命契的特點是長命的一方最終取得全部業權，所以不存在你所說各自有五成業權的說法，當然，如果某些情況下被迫要分身家，可以視為各自有五成業權
2. 當你破產後，破產管理人會要求你的母親出錢購買你的五成業權，所得的錢要償還債項，如果母親拒絻，由於母親也是業主，而且破產與她無關，他們不能把母親趕走，只能把層樓釘契
3. 但是，如果母親在你破產期間過世，她的業權歸你，層樓會被拍賣來還債，如果母親在你解除破產後才過世，她的一半業權歸你，但另一半還在破產官手上，你不會被趕走，但也不能賣樓，後人也無法繼承，除非還清債項

網友Joe及cecimak基本上已經給了很詳細的解答，我只想作出以下一個意見：

除非破產將會對欠債人帶來麻煩(例如欠債人職業不容許他破產)，否則債權人未必會告欠債人破產！債權人先會就這筆欠債申請法庭判令，若欠債人還不償還欠款，債權人便會再向法庭申請落釘，令業主不能自行轉售有關物業，逼令欠債人還款。

如果情況簡單，例如是一個人名下的私人物業，債權人有可能會再向法庭申請強制收樓及拍賣物業，用以償還欠款。