破產及居屋業權

Ůʿ 網友你好！對於閣下的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供作作參考之用，並不保證絕對正確！

對樓上 Lillian 網友的說法，在下有不同的意見！首先雖有居屋物業在手，但這物業可能尚在按揭當中，或許樓價數目尚未足以還清全部欠債！故有樓在手要申請破產是常有的事，而且假設這居屋物業真的尚在按揭當中，那要加按則更是難，因要先得到房署的同意！

本人跟家人聯名擁有未補地價居屋單位, 若該家人得到破產令, 聽說有以下情況:
1. 要求我出資買入另一半業權. <- 請問如果這情況下既購買,需要補地價嗎?

答：不需要補地價，如果你願意買入全部業權的話！但要先取得跟破產管理署議定的「金錢代價同意書」才可向房署作出申請更改業權！

而不論以那種方式去持有物業，處理方法都是一樣！誰出錢買樓和供樓都絕對無分別！祇要破產者是業權人之一，縱使他祇是掛名業權人加上一分錢也無出過！他名下的業權也會在破產後被署方充公，變成另一業權人（未破產者）和署方共同持有這個物業！

基本上未補地價的居屋不能自由轉讓業權，除非符合房署規定的條件！而其中一業權人破產而要將業權更改，正是其中一個方法！

請參考下列節錄自房署網頁內的資料！

根據房屋條例，單位除在首次售出日期起計兩年後，經第二市場轉售，或已繳付補價外，是不可自由轉讓物業業權的。但在特殊情形下，房屋委員會(房委會)可根據個別情況酌情批核業權轉讓之申請。 一般轉讓業權申請的原因如下：
業主因破產而更改業權
業權轉讓必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理(破產個案除外)；及準承讓人必須為該物業業主已登記的家庭成員(業主去世個案除外)。
申請人必須在申請書內說明轉讓業權的原因，並連同有關證明文件副本一同遞交，例如：
因業主破產而申請轉讓業權，必須遞交破產令、簡易程序命令及破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書影印本。
申請人須在提交申請書時繳付手續費(現時為港幣2,100元)。申請即使不獲批准，或申請人擬撤銷申請轉讓業權，已繳交的手續費概不發還。

申請書填妥後，須送交所屬的租約事務管理處。

房屋資助分處收到所有文件後，一般約在六星期內發信通知申請人申請的結果。

尚有大量相關的資料，請自行登入下列網頁中細看！

http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/shos/ownership/0,,,00.html

2. 把整個單位業權拍賣 <- 也是要我簽署同意, 還是破產管理處/法庭判決有權這樣做?? 如我上訴拒絕會不會很麻煩,需很多程序 但最後亦不一定成功?

答：祇要另一業權人不同意，基本上署方無法強行充公物業去拍賣！因為另一業權人並未破產，不受破產法之規管，那署方又要如何強行充公未破產者的私產呢？

當然署方最終有權通過法庭判令去強制將物業變賣！但基本上出現這個情況的機會並不大，因為法庭亦要保障無破產者的私產！不能因為其他人破產而去懲罰另一無破產業權人的！

破產管理署通常的做法祇是將物業釘契以阻止業權轉移！但不論另一業權人買入全部業權與否，都可以繼續佔用物業！但如有按揭要繼續供，否則斷供銀行收樓則是另一回事！亦要注意，這些供樓費用，加上管理費、差餉、大廈維修費等要全部由另一業權人支付，署方不會承擔分毫的！

3. 若僵持不下 (我不買亦不賣自己的一半), 是不是要釘契? 那麼會有什麼還給債權人?

答：對！如上所言祇會在土地註冊處將物業釘契！
如果破產者無其他資產，或是破產後無工作收入，那麼他便無需上繳還債！到四年破產期滿後這些債務便可以一筆勾銷，無需再行負責！

但要注意這物業業權在破產被充公後將永久不屬於他，破產期滿亦無法取回業權的！

4.另外, 會否有這樣情況: 破產管理處控制的一半業權 本可衍生租金等, 若我繼續住這個單位, 管理處可不可以收取租金一類以作償還債務, 即使我也是業權人?

答：不會！署方祇會作出要求你買入全部業權；或是入稟法庭強制出售物業；或是祇作出釘契這幾個處理方法！再無其他處理方法！更絕無將物業出租（不論租予何人）而將租金用於償債這個做法！ 還有一個申請破產的問題, 債務人的資產(一半業權) 比債多, 照理不大符合破產原則. 如用以下理由,法庭頒破產令的機會大嗎?
1. 失業 2. 沒有流動資產,只剩一半業權 3. 因另一半不同意,冇法變賣單位。 這樣等同"無力償還債務"嗎?

答：如果物業的價值較債務為高，那其實絕不應該考慮破產，而是選擇售出物業還債！

當然在下明白可能祇有惟一的安居之所，售出後在住屋方面或會出現問題！或亦如問題中所言，另一業權人不願配合將物業出售也未可料！

那在這情況下，基本上債務人在未能出售物業的情況下，根本難以有能力應付債務！那當然屬於「無力償還債務」之列！而祇要他無力或不願意償債，則必會獲得法庭頒下破產令！

2010-09-16 19:00:09 補充：
看來樓上網友未了解清楚問題！

如果其中一位業權人經已破產，那根本就無關於他能否簽名的問題！因為他名下的業權在被法庭頒布破產令的一刻起計，經已轉歸破產管理署所有！那既非他名下的資產，他簽甚麼呢？

而法庭是「絕對」不會亦無權力代任何人簽署作出售賣物業的行為，法庭祇能判令責成被告去執行，再被拒絕才另加罰則！

還有現在另一業權人並未破產，法庭又如何代他去簽約賣樓呢？聯名物業要出售需要得到所有業權人簽名同意，缺一不可！

2010-09-16 19:00:24 補充：
還有未補地價居屋不算私人物業？這說法夠新奇！

請這位網友即管去各大居屋中問問那些業主，告訴他們未補地價的居屋不是他們自己的私人物業，你聽聽他們有何說法！

居屋未補地價一樣可以轉售，如售給公屋住戶或已有公屋輪候卡的人！那依這位網友之說，豈不賣樓也無法收錢？

再假設真如這位網友所言，居屋未補地價不屬私人物業，那問題中要破產那位又為何要擔憂被充公業權呢？反正這居屋在未補地價前都不屬於他？

2010-09-17 09:26:35 補充：
對 Ůʿ 網友的補充，在下有如下的回應！

首先這居屋物業既無按揭，那如果兩名業權人達成協議希望幫那位欠債人還清債務，避免他面對破產之苦的話？（原問題中提及債務總額不超過物業價值的一半）其實是可以將這物業抵押給銀行去借一筆私人貸款（是銀碼較少的貸款，數目和債務相近，不是申請樓宇按揭）以一次過還清債務，再分期重還這筆新貸款豈不更好！

如此可以保住物業又解決欠債人要破產之煩惱！雖然依然要承擔分期償還這些新債，但理論上新貸款的利息會較原債務為低，而且有較長的還款期！足以讓你們在喘過氣後重新開始！

2010-09-17 09:27:12 補充：
另一個意見是其實雖然未補地價，但一樣可以將物業出售！

第一是如在下早已提及的將這居屋物業售予公屋住戶，或已符合入住公屋資格的人！這些買賣無需先補地價也可完成交易！

第二是照樣於自由市場放盤，但將補地價的金額加入樓價之內，即是要買家承受補地價的責任！其實這根本是必然的事，因就算你自行補地價後才放售，你一樣會將已支付的地價計入樓價當中，絕不會有人自行承擔地價銀碼的！所以買家支付地價分別祇是由他直接付出，還是賣家先墊支再向買家收回而已！

但請注意第二種方式的操作比較複雜，要各方面配合得非常好！

不過在下相信其實另一業權人不願將這居屋物業出售，方是主要的分歧所在！

2010-09-17 09:28:09 補充：
另提到這居屋在一年內曾作出過業權轉讓的行為！是那種形式的業權轉讓呢？可否補充一下！

理論上祇要符合房署的要求和得到房署批准的業權轉移，都不會對出售物業有任何影響！而最主要是這物業無按揭在身，免卻銀行方面的交涉！

按房署的資料顯示，因破產關係的業權轉讓，無需補地價一事是無疑問的！

因為業權祇是由兩名聯名業權人轉給其中一人，而由於這兩人本就是登記的居屋業權人，故這個轉讓情況並非將居屋福利轉移給第三者！而將居屋福利轉給不符合享受政府房屋福利的人，才需要補回地價！這就是為何賣給公屋戶可以不用補地價的原因和精神！

2010-09-17 09:28:58 補充：
故在破產後祇要跟破產管理署協商好一個大家都接受的銀碼，再向房署提交這份「金錢代價同意書」，便可以啟動業權轉移程序！這情況下同樣無需先補地價！

至於破產管理署要求收取的「金錢代價」是多少，是有法可依的，並非隨署方開要足以償清所有債務的！

應當這樣理解！由於提到半份業權的價值較債務總額為高，那如果是買回業權的話！署方的要價當然是要足夠償清所有債務之餘，另要加上大約一至兩成的政府行政費等就可以了，並非必然要收取樓價一半的！

2010-09-17 09:29:32 補充：
舉例欠債三十萬，半份業權值五十萬！那署方按理會要求另一業權人以三十五至四十萬的代價買回全部業權！因這數目已足以涵蓋所有債務和雜項支出！

你如果欠債是七十萬，高於業權所值的數目！那署方便可能會要求另一業權人支付足額的五十萬就可以了！因為這些資產祇值這個價錢，無可能要求另一業權人墊支的，真要如此便變為由非債務人代破產者去償債了，這個做法有違破產法例的精神！

但假若是物業被強行出售（如上文所言這個機會不大，但依然有風險）的話，則破產管理署和收取售得樓價的半數，就算賣價可能非常理想遠超債務總額！因為這個情況是賣出署方名下的資產，故署方依法收回半數售樓權益！

2010-09-17 09:30:13 補充：
要說最好的處理方法，還是不要讓那位業權人破產，因為一涉及破產法受監管會造成不少壞影響！對破產者、另一業權人和這居屋物業來說都一樣不利！

嘩！樓上001唔係嘛？
未補地價居屋唔係私人物業？你攪清楚未呀？
人想知道答案先至係處發問，你唔識就講少兩句啦，仲道比埋d流料人。
好似002知識長意見欄話齋，咁我未補地價係未唔賣得樓先？賣係未唔收得錢先？
講笑咩？真金白銀供樓你話未補地價層樓唔係我喎？香港咁多居屋業主，暴動都似。

有層樓0係手都要申請破產?搞咩?雙方一齊去做按揭還債咪得lor, 仲要俾幾萬蚊律師費做咩?
回應你既問題，破產管理局沒錯是會要求我出資買入另一半業權，但depending on雙方業權擁有的方式(如長命契或是共享權契、當初是誰出錢購入、是誰供款等)而在處理方法上有別，最壞打算是賣出整個物業，最好的就是只釘契，而這樣物業不能轉讓或做按揭。而收租方面，如果是未補居，要視乎買左幾耐，一般而言不能租出。

2010-09-16 17:10:31 補充：
不過如果破左產,咩文件都唔簽得,按揭又唔可以簽,而且如果法庭真係要拍出物業而你唔合作，法庭都可以代你簽名賣出，何況是未補居，不屬私人物業。所以點講都好，破產都係唔著數。