離婚後的聯名物業

winny 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

現在已有法庭命令他在六個月內與我辨理物業轉名手續，但他卻遲遲不肯簽名，請問我可以點做？

答：首先我想問清楚 winny 網友你這居屋物業有否按揭未供完呢？因仍有銀行按揭的情況下要收物業業權轉名會比較麻煩！其實本身居屋物業的轉名程序就經已相當複雜！

請參考下列節錄自房署網頁內的資料！

根據房屋條例，單位除在首次售出日期起計兩年後，經第二市場轉售，或已繳付補價外，是不可自由轉讓物業業權的。但在特殊情形下，房屋委員會(房委會)可根據個別情況酌情批核業權轉讓之申請。 一般轉讓業權申請的原因如下：
因離婚或分居而申請將業權轉給配偶
業權轉讓必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理(破產個案除外)；及準承讓人必須為該物業業主已登記的家庭成員(業主去世個案除外)。
申請人必須填報申請書所需的一切資料，否則我們有權拒絕有關申請。

申請人必須在申請書內說明轉讓業權的原因，並連同有關證明文件副本一同遞交，例如：
因離婚理由而申請轉讓業權，必須遞交絕對判令(離婚)及法庭命令影印本。
申請人須在提交申請書時繳付手續費(現時為港幣2,100元)。申請即使不獲批准，或申請人擬撤銷申請轉讓業權，已繳交的手續費概不發還。
申請書填妥後，須送交所屬的租約事務管理處。
房屋資助分處收到所有文件後，一般約在六星期內發信通知申請人申請的結果。
獲發轉讓同意書後，業主須自行聘請律師辦理轉讓手續。根據房委會現行政策，轉讓業權必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理(破產個案除外)。律師須擬備一份轉讓契據初稿，交往房委會法律事務分處批核。申請人需另付有關之行政費用。
如果物業已按給銀行，業主須與銀行聯絡，查詢是否需要更改按揭貸款契據。如有需要，業主必須先行填妥一份轉按申請表(請向所屬的租約事務管理處索取或下載表格HD64 [居屋/私人參建計劃/租置計劃單位適用]，把建議的修訂按揭條款提交房委會審批。惟業主須另行支付該轉按同意書所需手續費。
除上述轉讓業權的手續費外，業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用，例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費(如適用)、厘印費及簽契費等費用。
轉讓同意書只有一年期限，所以必須盡早聘請律師辦理轉讓手續。如未能於有效期內完成業權轉讓，業主便需要重新提交申請及繳付有關費用。
業主在簽署轉讓契據後，必須盡快通知所屬的租約事務管理處。
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/shos/ownership/0,,,00.html

至於對方拖延無意合作地完成轉名程序，則由於未滿法庭命令所限的六個月（算你五月起計，六個月的限期應該到十一月才算到期，其實應該由法庭判令當日起計而非簽紙離婚的日期起計）！

那未過限期基本上亦難以斷定對方不遵守法庭命令，在限期前最後一天完成也符合法令要求！故在現階段難以向法庭投訴對方不合作一事！

相反待限期正式屆滿後，對方依然不行動那時才可以向法庭投訴對方抗命，要求法庭再作判令或向對方作出懲罰！

在下非常明白 winny 網友擔憂的問題，但在現階段你能夠做的事並不多！如上所言現在祇是九月，距法庭限定的半年期還有一段不短的日子！

如果他真的破產，是否物業也會沒有了，(但這物業一路以來都是用我一人名義向銀行貸款的，有沒有關係呢？)

答：未必一定，但肯定會對你造成不小的麻煩和困擾！

由於這物業是聯名持有，故不論最終實際的買樓者是誰或負責供樓的是誰，破產管理署都不會理會！祇要是破產者名下有業權，縱使他真是掛名的業權人，署方都會依破產法例將破產者名下的所有資產充公！

假設你真能證明買入物業和供款基本上全屬你的行為，但署方通常都不予理會！你要討回公道和物業權益，就要訴諸法律途徑，由法庭判斷你的證據後方有取回全部業權的機會！

但後果是你先要花律師費，而對手是破產管理署，加上法庭對收回破產者的資產以保障債權人的利益一事上，會較為傾向接納破產管理署的說法！

所以簡單地說，要憑法律途徑去解決，勝訴機會是有，但始絡有不肯定的原素和要花費法律費用！

那物業是否會被充公呢？那又未必一定！

2010-09-14 15:51:36 補充：
由於字數超過上限，尚有其他資料請轉往意見欄中！

2010-09-14 15:52:26 補充：
那物業是否會被充公呢？那又未必一定！

因破產的祇是其中一名業權人，署方祇能充公他名下業權（變成署方跟你聯名持有物業）！而你這另一業權人並未破產，故署方不能強行充公全部業權將物業出售！在這情況下通常署方會先將物業釘契，以阻止物業轉名！然後署方會邀請你出資買回破產者名下的半份業權，你有絕對權力選擇接受與否（要考慮署方的開價和自己的能力）！

假設你不願意再付錢買回全部業權，那基本上署方不會繼續行事，祇會將物業釘契程況保持下去！那你們基本上仍可佔用單位，署方不會干涉！但也有幾個情況要注意！

2010-09-14 15:52:49 補充：
第一由於物業仍在按揭或有銀行貸款在，那再如期供款直至清還！否則斷供銀行收樓則是另一個法律問題！

第二是這些按揭供款和日常管理費、差餉、大廈維修費等，署方這「業權人」是不會承擔分毫的！

第三由於物業被釘契無法轉名，那你在無徹底解決這問題的情況下雖然可以一直佔用下去！但到你百年歸老時，因無法轉名所有業權最終便全歸破產管理署長這法人職位所有！到時署方便有全權處置這物業，而你的後人將無置喙之地！

2010-09-14 18:36:05 補充：
樓下 Ho 網友可能無睇清楚問題中的是居屋！

居屋的業權轉移不能以送贈的形式去處理！所有的未補地價業權轉移都要符合房署的要求！

而且其中一業權人破產為何銀行會收一半業權呢？物業按揭並無中斷銀行不會收樓！如按揭中斷銀行會收全部業權而非一半！

再說假設 winny 網友的前夫真要破產，那在這一刻作任何事都於事無補！因為無論以那個方式去將物業轉名，都必定會被破產管理署追究！

如今祇祈求對方的財務未惡化至要在短期內申請破產！
惟一對 winny 有利的就是物業業權是由家事法庭法官判令全屬 winny 名下，故待物業轉名完成後或能以這個判令去抗拒破產管理署！

呢單野都幾麻煩.
首先要快快迫你前夫轉名.因為如果你前夫現在就破產,咁銀行就會收回你前夫既一半業權.但就算轉了名.都會係送樓契,而送樓契有2個問題,第1,如你前夫之後破產,有機會給債權人追回業權.2.因以上原因3年內都好難會賣得出去.
所以,可以同律師傾傾有無機會不用當送契樓做,但大前提要你前夫合作才可.