有關破產問題一問(關於物業)

Adrian 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

小弟想問下，假若不幸係轉契手續完成及於田土廳註好相關資料後，（即田土廳已登記好相關餽贈資料），於此五年時間內，家父不幸而要破產，破產管理署會變賣此一物業（或進行釘契？），那債權人可得此物業之全部款項或當中之50%?

答：Adrian 兄和令尊在現階段都未破產，故仍未受破產法例所限制！

要注意的祇是你們以送契或稱送赠契(Deed of Gift)的形式去轉讓業權，會受到送契問題的困擾！即如你所言，較難取得銀行按揭和將物業出售！因為業權部分不清晰故銀行和買家會有戒心(但其實亦非絕對不能，祇是條件較為煩複)，而且尚有如下的問題出現！

這物業不可在三年內出售(非五年)， 否則稅局會計税！
送贈者如在五年內破產，破產管理署有機會會要求法庭宣布送贈契無效，並要求取回破產者名下部分的權益！

其實在物業業權轉移的方式中，最不理想的就是以送贈的形式！故在下不明白 Adrian 兄和令尊為何要選擇以送契的形式去處理名下物業呢？

簡單的將全數業權轉名給 Adrian 兄你名下不就乾手淨腳了嗎？為何要選用送契方式令完成全部程序要多花幾年時間呢？親屬轉贈單位，應於轉名時按正常賣買程序完成，並加入樓價(銀碼可以自行協商)，以避免日後不必要麻煩！

說回那個假設令尊在送契期間破產的問題！
Adrian 兄你的顧慮是成立的！假設令尊在五年內真要破產，那這送贈物業被破產管理署追究的機會相當高！

到時署方的處理方法會是，由於名義上物業已在你名下，祇是送贈期未夠長而有機會被署方以法律途徑追討！但署方為免訴訟費時失事，會先要求你交回令尊原本持有的五成業權的相關樓款，假設你拒絕時才會正式釘契和申請法庭命令！

如果你願意配合，那五成業權的代價為何要另行跟署方商討！有可能是物業現價的五成或可能會少許多，要視乎署方的要求！

但由於你並無破產(署方祇是追討令尊原持有的半份業權)，署方不能強行充公物業拍賣！祇會將物業釘契，令你無法轉名和出售物業！署方雖然有權向法庭申請強行將物業拍賣，但需要通過複雜的法律程序而且法庭未必一定作出判令，因涉及充公第三者的私產！

再假設這物業真被拍賣！
那破產管理署會充公拍賣所得的半數作償債之用！餘下半數樓款會退回給其他業權人，不會被充公全部售樓收益！但要注意售樓所需的法律和相關費用，署方不會負責，要在其他業權人的樓款中支付！