兄長破產，有關聯名物業問題想問！

Kent 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

樓上 cadiolau 網友已提供部分的意見，在下亦有些其他意見想補充讓 Kent 兄你參考一下！

現只有本人供養全家5人，亦沒有積蓄，負担已很吃力！懇請各位提供議見幫助！問題如下：

1) 本人應該塡上幾多錢購買該業權？

答：誠如 cadiolau 網友所言，你現在負擔不輕，是否真有買入全部業權的能力呢？如果有，當然建議你買回令兄已被破產管理署充公的半份業權！但假若力有不逮其實可以拒絕對方要你購買的要求！

相信你從在下曾答過你的問題中，都應當知道其實你可以在不購回全部業權的情況下，一直佔用這物業下去！由於這物業將會被釘契(其實令兄申請破產時就已經釘了)，但由於你這聯名業權人並未破產，故署方無法強行充公全部業權並拍賣這物業，直到你這業權人百年歸老，全部部業權就會由署方統一收回！

故假如 Kent 兄你暫時確無買回全部業權的打算，建議你不要填寫該購回業權的銀碼！

在下相信那受託人是正式的，否則那有你的詳細資料呢？而且亦無需費神打聽令兄債務總額多少！因為根本與你毫無關係，免得添煩添亂！

在現階段令兄負債多少與你何干？所有資產和債務問題甚至跟令兄無關，全部都已在破產管理署手上並轉交受託人跟進！不管你買入他前名下業權(業權其實已轉歸破產管理署長所有)與否，他的債務問題都跟你無關！

2) 塡上的價錢作用是否給破產受託人評估本人購買能力？

答：對！基本上對方是這個打算！
而且不是評估，假設你填的銀碼對方接受，雙方便再行商討如同意便可達成購回半份業權的協議！對方要的是一個數目，你縱有家財但你仍祇會付出心目中願意和能力所及的數目！

但正如 cadiolau 網友所言，魔鬼在細節之中！

「本人願意承擔因轉讓該物業而產生的相關費用和支出，以及任何應繳付給承按人和 / 或承押記人的尚未清還款額」
這句話的意思就是所有買賣業權的法律費用(如承造樓契的律師費，土地註冊處的登記費等)都由你這買方去承擔！

但後兩句則祇是例行公事，因我相信 Kent 兄你這聯名物業並無按揭，那又怎會有承按人呢？而令兄亦無抵押給其他債權人！因為如果這物業有承押記人，那到法庭申請要求令兄賣樓償債的，便應該是這名承押記人而無需令兄自行申請破產了！

至於 cadiolau 網友提及的甚麼隱藏債務，未付的費用，訴訟維修要你承擔，則祇是他順帶提醒你一下！
我相信 Kent 兄這祖屋物業有否該等隱藏費用，長居於此的 Kent 兄應該很清楚！我想這物業應當無欠交差餉、管理費、維修費的事吧！至於真有由令兄造成的債務或訴訟費用，都已全數轉向破產管理署處理，跟你這買入半份業權的人全無關係！

買入物業時不查清楚或先處理好隱藏債項，待完成買賣程序後這些全部轉由新業權人負責，在一般的買賣程序上屬實！

但 Kent 兄現在的個案有所不同，因為通過破產程序後，所有針對原債務人的資產和還款責任問題，都已轉由破產管理署負責！基本上所有訴訟都已停止，被追討的費用和其他押記債務，亦已登記在破產者的負債列表上，故理應再無任何隱藏並可再行追討的債務！

至於是否「最大化」物業價值這個問題要分開討論！

首先如果是外判的受託人，那這個說法屬實！因為受託人的費用就是由破產者的資產中扣除！而且是先扣除政府和受託人的收費後，餘額才會用於償還給各債權人！故此能討回的資產值越高則對受託人越有利！

但是如果是以往由破產管理主任直接跟進的個案則有所不同！因為能收回多少資產基本上跟他無關，他每個月的薪金都是一樣的！能將手上的個案解決掉對他的吸引力反為更大，所以他們是會接受較低的樓價去售回手上業權給另一業權人！過往曾接觸過一個例子是署方開價五千元便將半份業權售回另一業權人！但不清楚資料是甚麼年代和其麼大小的單位！

至於當另一業權人不願買入全部業權時，會否被強制變賣物業呢？

署方不是沒有這個權力，但是不能輕易使用！要向法庭提出申請並得到法庭判令才可以！法庭在判決時會考慮另一業權人的生活問題，如 Kent 兄所言家庭生活清苦，而且住的是祖屋滿有感情回憶，故法庭未必會頒下強制收樓拍賣的命令！始終這事涉及強佔非破產市民的私產問題！法庭不會輕率作出懲罰無辜市民的命令！

3) 轉讓該物業而產生的相關費用和支出大約多少錢？

答：如 cadiolau 網友所言，不同的物業所需費用不一樣！
但亦建議 Kent 兄你別浪費時間了！反正在現階段我相信你打算買入全部業權的機會不大，所以無謂花時間去了解了！

(1)


你全家共 5 人 (有 3 人是你兄長及他的家人? 已搬走?) 都住在該物業的話，你唔一定要購買該物業的業權。你要考慮清楚自己是否有能力付出咁大筆錢來買晒個業權。


同時，你那份文件的破產受託人是否真正的破產受託人? 你要詳細查清楚。而且，你是否清楚你兄長欠多少債務?


(2)


如果填左，即係你出價俾破產受託人，購買你兄長的業權。如果佢同意，就可以簽份合同，購買你兄長餘下的業權，與你個人的購買能力無關。你要留意以下條款:



本人願意承擔因轉讓該物業而產生的相關費用和支出，以及任何應繳付給承按人和 / 或承押記人的尚未清還款額。


即係個物業有乜隱含欠債、未付的費用、訴訟、維修等，你都要全部承擔晒。


其實，破產受託人只係想 "最大化" 個物業可收回的金額。你填得越大，佢當然越會同意，但你要留意自己的能力，可唔可以承擔這筆金額。

如果你出價太低，破產受託人可能唔會賣你兄長的業權給你。反而，佢會考慮強制變賣該物業 (視乎你兄長的業權佔多少?)，套現後分返你那一份給你。當然咁既時候，你要另外找地方搬了。


(3)


轉讓該物業一般都經律師辦理，要視乎該物業的價值、所牽涉的手續及時間，不能一概而論。


你可以去幾間律師樓問下價，找到最合適的。但你要留意，可能是破產受託人代你去找律師，再向你收返錢。


再有問題，可以再發問。


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