想買自住公屋, 加名&將來繼承問題

Miu 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

樓上網友的說法太簡單了，凡涉及政府部門的問題焉有這般容易解決！

1. 幾年前父母離婚時我也脫離了戶籍, 之後我沒有接受房署任何優惠的, 現在層公屋可以加我的名嗎? 這樣我可以跟他一起做按揭供樓. 如果可以加名就解決了所以問題。

答：當然可以加名，而且在下 個人強烈建議將 Miu 網友的名字重新加入家庭名單當中！做不做按揭反倒是次要，重要的是他日業權方面的問題！

因為除非先行補地價，否則將無法以自由轉讓的方式處理業權！而要按房署的方式去解決業權問題將非常麻煩！

所以在購入這公屋物業時，將 Miu 網友重歸入家庭名單中，並在買入物業時一次過加入成為聯名業權人，是最省時方便的！

2. 如果不能的話, 在銀行做按揭, 以我父親55歲, 樓齡大概18年, 通常可以做多少年按揭? (以樓齡計還是父親年齡計?) 供款對我們來說不是問題, 因為只比租金些少 ...

答：能做多少年按揭，首要知道的是這公屋的售價為何？你們願意一次過付款購買還是分期做按揭？你們能支付的首期數目和希望跟銀行商借甚麼銀碼的按揭？

要先知道上面的答案才能考慮令尊能否獨力取得按揭！公屋的售價請向現居的公屋辦事處查詢！當知道銀碼後再計算自己的承擔能力，真要找銀行做按揭才知道令尊能否成功取得按揭，由於按揭年期長短一般按供款人的年紀去計算，年紀大的通常按揭年期較短！

不過相信這公屋價值亦祇在幾十萬之數，那扣除首期後真要做按揭的數目應該不會太多！就算十年期的按揭我相信令尊亦應該能夠應付！如能加上 Miu 網友作聯名業權人和一併申請按揭則更無問題！

3. 若層樓沒有我名, 我是否可以做擔保人, (加長供款年期? 因為我年紀比較細?)

答：假設 Miu 網友並非這物業的業權人，但其實一樣可以加入成為聯名按揭的供款人！銀行祇求有人還款，那會理會你供滿後能否取得業權呢？
當然簽署承諾成為擔保人是另一個可行的選項！

4. 如果買了, 將來層樓是否可以賣出?

答：可以！出售方法跟居屋一樣，完成補地價者可以自由轉讓，否則祇能售回公屋住戶！

或再加我名/轉我名?

答：可以！但如果要在將來轉讓戶籍，將會非常麻煩！基本上租置計劃跟居屋計劃一樣，在未補地價前是不能改變業權的！

就算是加名都要有理由房署才會容許！將物業加名或轉給子女要六十五歲以上才可以，又要填表又要交 $2,100 手續費，又要交資料想想也覺麻煩！所以最好在買入時一次過登記好業權人聯名持有！

請參考下列房署網頁內 租置計劃單位業權轉讓 的詳細資料！
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/shos/tpsownership/0,,,00.html

又或如果父親百年歸老, 層樓是否自然變做遺產, 而不是房署收返? 到時候, 我們子女繼承後, 有甚麼限制? 要補地價去繼承嗎? 還是怎樣?

答：當然無樓上網友所說般簡單！物業已售出房署自然無權收回！

但如果令尊這業權人百年歸老才由你們承繼業權，當然可以免補地價！但因業主去世而申請更改業權，必須遞交遺產管理書(連同遺產管理人身份確認誓詞)/遺囑檢認證明書、死亡證及豁免遺產稅證明書/資產及負債清單影印本等大堆文件！當然一樣要填表和交費！詳細步驟參考上述連結！

所以為何不在買入時就一次過解決業權問題呢？

1:巾本不用加名！

2:3:子要做按揭担保人就得，做多少年按揭無所謂，因唔方多錢過私樓！

4:如果買了,賣番比公屋户唔洗補地價，百年歸老，由子女繼承，唔洗補地價！