賣房子銀行貸款和民間負債問題

匿名 　您好．．．

如果你賣屋，一開始的錢一定是還銀行，才有辦法辦理塗銷設定，剩下的錢才是你拿到的。 而且買方也才會買呀，否則誰敢買一間前屋主還被銀行設定的房屋，這樣新買方也沒有辦法辦理貸款。

我會建議你的方法是：

１＊先以店面辦理貸款，假設真如你所言市價有４０００萬，應有機會辦理約２８００萬的房貸，多餘的錢準備還住家被民間設定的部份

２＊當然就是賣住家了

我會先叫你辦理貸款再賣住家的原因是，你的住家因有民間設定，如果買方的錢不足還銀行跟民間的話你也沒有辦法過戶的，買賣自然無法成功，還可能被買方告違約，所以你一定要先準備足夠的錢可以還銀行及民間設定才來做買賣的動作。

ＰＳ－假設住家無法順利在短期賣出，我就會建議你賣店面了，畢竟一個月７～８０萬的利息再燒是沒有人受的了的，再多金山也會燒光，一定要先解決民間借款才是上策，店面先用租的，日後有賺錢再買其他的也可以，現在的燃眉之急一定要先解決。


若有問題請再補充發問

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你好:
可以看看~我這是代書事務所~
我這裡有一個不動產( 房屋 或 土地 )專案，
是不需要看申貸人的信用
( 銀行信用授信異常，信用卡強停，協商中或是負債比過
高，近期申貸，繳款逾期，慣性遲繳，二胎，三胎，
呆帳.查封.假扣押.代償高利.他行，現金信用卡高額循環，
近期聯徵多次.......均可辦理貸款 )
持分均可辦理 ~ ..

你房子座落區域在那?

必須還是要先估價，才知價值有多少，該如何處理。

余代書事務對於不動產相關業務均有豐富的經驗。
本公司專營台北縣.台北市、中北部地區房屋被查封、拍賣.代清償、代撤封.等業務.
本公司是合法登記的代書事務所.對於不動產債權.債務關係所衍生的疑難雜症，皆可處理。

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如您有需要可上我的部落格或電話聯絡我都可幫您處理
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板大您好 ~
首先針對你問題非如此單純做法即可解決以下給予建議
有辦法在把房子賣掉後，錢先還給民間借貸嗎？
基於買賣公平交易售出價金需一、二順位同時清償並塗銷抵押權設定
非你決定先清償民間二胎即可、買屋人之權益與一順位銀行端權利你皆未注意到
一.二胎以接近3千萬你以知道目前房屋市場要短時間售屋價金非能達理想
售出價金未能全部清償房屋債務你也未有資金補足
那一.二順位債權未塗銷買屋人怎可能與你交易嚴重可能造成你違約之反效果
而剩下的錢就還銀行，如果還有欠的話就把銀行的貸款金額轉到另一個店面下
先還高利部份你的構思正確但程序不正確
二胎清償一回事但銀行未足額清償怎可能讓你塗銷設定去買賣移轉產權
如果真的不行，有沒有什麼好方法可以解決這個快讓人跳樓的困境呢？
1、住家部份銀行+民間3千萬店面部份已有銀行2千萬貸款
關鍵就在此店面有無增貸空間
先以此間店面增貸出資金清償民間債務或降低皆可
能將民間部份壓到售屋可成交價金你就能順利售屋解套
2、二間房產確實殘值
因為你會被壓垮是因民間2.5分利(借1千萬月繳利息25萬)
此2間房產同時轉到另一間銀行並增貸出資金代墊民間債務
此中間需克服困難點非常多包掛
爭取成數、代墊款、銀行債權觀念、貸款條件分析、排除異動所引記錄
問題點無法一一向你說名畢竟這是特殊案件操作經驗
僅能大約告知你解套方式若真有心想解決建議來信補充實際狀況
透過協助規劃把民間轉成銀行降低負擔才是正確方式
若有疑難問題歡迎來信本事務所諮詢

2010-07-02 19:58:43 補充：
針對您補充內容以下給予建議~

1、住家這間銀行貸2700萬民間1800萬價值.仲介估3700萬建議先不用動放著慢慢賣即可

2、店面30坪貸款2200萬位北市中正區約30坪仲介估4000-5000萬

你主要疑慮為因為商業店面政策性影響銀行承做不易

一般商業店面物件各銀行皆會限制放貸在5成(尤其你名下以有2間房貸)

但透過代書銀行管道協助同樣可拉高至7成(主要在於如何潤飾償債能力降低銀行承擔風險)

2010-07-02 19:59:35 補充：
以5000萬×0.7＝3500萬(此物件目前以增值更高價)

保守估可增貸1300萬至少可先清償降低民間債務

若經估價此房屋價值性更高加上你財力條件月繳支付比平衡爭取到1800萬皆有機會

經整合2筆房貸月繳分20年計算接近24萬能否提出可佐證財力才是重點

其次就是克服

1、商業店面型物件可成數低

2、二間房貸被歸類投資客疑慮

3、銀行皆會調閱財產明細而間接清楚名下另一間房產有民間設定有

除異動所引記錄且導致不良觀念善用民間資金擴張之虞

你的狀況並非無機會把全部債務轉成銀行端貸款

關鍵在於房屋從新估價並找對銀行、財力提供完整、貸款人無債信不良記錄

歡迎來信討論協助規劃解套方式

兩間都先估價看殘值吧

知道殘值才能有後續的處理方法

我有配合的鑑價師

利息2分半

看似不高 但是乘以12

年利率就高多了 金額在以千萬下來算利息

相信有回答這問題的人 應該沒幾個 扛得住吧

您好
您賣掉的房子
第一順位是要先還銀行貸款
第二順位才會是還掉民間的

若是您想要先可以還掉民間的
那您要先把另外一間房子做增貸
先用增貸的部份還掉您想賣掉的那間

若是要用這樣
您的房子部份要先估價
才可確定貸款金額

不過 另外跟您建議 若是照您所說
二分半利率其實不高
而且 不一定您用增貸方式就可以解決
或是用貸款方式
除非您的信用狀況目前不良
不然 還是有辦法解決
不一定需要賣到房子的

您參考看看 若是不清楚歡迎再提發問或是利用寄信功能

你的問題，是需要有經驗及懂得方法的人

才能真正協助你解決所有問題

並且，依照你所敘述的狀況

想要解決，是需要一定的時程

這部分我有辦法可以幫你

歡迎與我聯絡

你好~

妳的問題我可以幫你處裡

民間方面~

你可以用另一間 店面去轉增貸

再償還民間~

我需要另一間房子的所有權人的負債資料

請用信件功能與我聯繫

還有~ 民間 借道1000萬 其實可以 談到2分

~''~

賣房子銀行貸款和民間負債問題--房子買賣並非二三天就能完成，幾乎是一年半載才有可能會成交，倘若目前因利息過高而壓得無法喘息，何不轉增貸?借低還高等待賣屋的時機與好價錢!如需幫忙歡迎參觀我的部落格留言或使用知識+寄信功能與我討論~~

你面臨的情況最好就是：趕快先進行房屋買賣估價
確認這間房子在市面的買賣價格
但若是買賣價格不如預期，就要另謀他圖
而且另一間店面也貸款近2000萬，目前市值多少？是否一併評估？

因為高單價的物件，能接手的對象相對也比較少
如果你不介意可以先幫你評估看看～

2010-07-02 03:50:00 補充：
房屋鑑價至少要能大於民間+銀行貸款約7~8成
那才能進行後續動作～