前夫離世,共同物業繼承權問題

樓主你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有餘下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！


1.請問本人是否由前夫離世開始已自動成為該物業唯一業主?唯一物業繼承權擁有者?
2.前夫的爸爸或親姊妹是否有權擁有該物業?

答：綜觀幾位網友的答案！個人意見認為 ng 和 JJ 兩位網友的意見較為貼近事實！

祇要確定這物業是以生死契的形式去訂立，則當其中一業權人離世後，則業權會自動轉歸餘下的業權人擁有！
除契約訂立時列明的業權人外，以生死契形式訂立的物業業權，任何其他人都不能染指！(破產管理署長於其中一業權人破產後依法接管除外)
縱使其中一業權人留有遺囑，指定他人承受他名下的業權都一樣無效，因為這做法違反生死契的立約精神和原則！
況且在未得到所有業權人簽署同意下，所有的業權改變都是無法律效力的！

故此這物業的業權基本上無可置疑，更絕不會有交遺產承辦和遺囑執行的機會和需要！


3.本人非持有該物業樓契,如欲賣出該物業,應如何做?

答：祇要確為業權持有人的身份，那縱使遺囑不在手，如遺失、被竊、遇火災水災損毀等！
可以直接到律師樓要求協助，祇要提供個人資料讓律師往土地註冊處查證，再宣誓確認報失後，便可以重新再造正式的樓契！
而由於原業權人之一經已離世，故要提供其死亡資料去核實，好讓業權重新整合，這些事律師自會處理！
到時律師會重新處理樓契，並申請將舊契註銷！待這新樓契在土地註冊處確認後則基本上手續完成！
到時樓主手持樓契便可以自行決定出售還是繼續持有！

4.如果完全不理此物業,此物業去向將會如何?

答：理論上由於這物業業權經已自動轉歸樓主名下，在業權方面其他人無法處理！
但由於樓主無行使收回這物業的權利，則這物業會仍有前夫的家人去佔用！
由於他們非業權人，故絕不能將這物業出售，就算出租也要先取得委託書才可以！
而假設對方無支付任何的雜費，如差餉、答理費、大廈維修費等，則這些欠賑會算在樓主你這個業權人的頭上！他人售樓時要先行清付這些欠賬！

5.如果申請該居屋樓契?

答：請參考問題 3！

其他網友說得對，這般複雜的法律問題，必定要倚賴律師的專業意見！在下等的答案祇應作為參考之用！

1.請問本人是否由前夫離世開始已自動成為該物業唯一業主?唯一物業繼承權擁有者?
如果你肯定個物業只有你同你前夫名, 及是以長命契(as Jonit Tenants)而不是每人各佔2份1 (Tenants in Common in equal shares) 形式購買物業, 咁是你前夫死了, 你就可以自動承受埋他那份業權. 但你須要將他的死亡証正本(經律師行)登記於土地註冊處才算完成手續. 同埋要知道你前夫是於那年去世(因時間唔同, 手續有分別), 如果是最近幾年, 只須以上手續便可. 但如果已去世成10年, 咁就要向稅務局申請埋豁免遺產稅証明書及登記死亡証先可以.

2.前夫的爸爸或親姊妹是否有權擁有該物業?
如果是 Joint Tenants 一定不可以, 即使前夫立了遺囑都無用.
如果是Tenants in Common就可以, 當然, 要知道埋有無立遺囑, 如果有就須依遺囑做.

3.本人非持有該物業樓契,如欲賣出該物業,應如何做?
首先要完成以上1. 的事情(可經律師行做), 如果你無契, 律師行可幫你補契(費月每份契現時政府收費$250.00)及做宣誓. 當然仲要比律師費.

4.如果完全不理此物業,此物業去向將會如何?
要知道你前夫供完樓未, 如果未要繼續供樓.....
如水電費未付可能會被割錶...
如管理費未付可能會被釘契...


5.如果申請該居屋樓契?
如上3.

1.長命契即係佢死左層樓就100%係你架啦
2. 佢地冇權擁有該物業, 因為你前夫同你係當時買層樓的時候屋契寫明係生死契, 因此佢地冇權擁有呢間屋, 而且你前夫同你離婚, 當時佢亦冇處理到呢個問題

3. 你冇樓契係手要揾律師同你攪番
4. 你唔理間屋咁你冇交管理費, 管理公司會揾你攞 ! 你再唔理或者揾唔到你可能會釘契, 總之你唔可以唔理啦 ! 有你著數冇你蝕底.....
5. 揾律師攪啦 ............

你要了解下你立契時係咪長命契先，如果係既話則一方離世，業權則自動由契上的另一方自動擁有。
既然你都話是生死契，即長命契，你會自動完全擁有該物業。
你話物業樓契唔係你手就最好搵律師處理，雖然要俾錢，但你依家係講緊層樓唔係支汽水，佢地比較專業。
物業樓契唔係你手要盡快處理唔好拖，否則唔知會點.....

１。如物業是你與前夫共同購買，即物業上有你的姓名，在法律上即代表你與前夫各佔50%的業權（即擁有權）！
２。如前夫生前已訂立有效的遺囑，你前夫生前所擁有的50%業權將會以遺囑內容分配予指定受益人！但如果並沒有訂立遺囑的話，則會根據香港法例第73章第4條之《無遺囑者遺產條例》的規定分配 ，但要視乎你前夫過世時遺下甚麼親屬，因為遺下甚麼親屬對遺產分配比例影響好大，而且法例相對較便複雜，而你又沒有說明你前夫有咩親屬，因此不便在此解答，現簡述如下：

。配偶（在你前夫只遺下配偶而又沒有其他親屬的情況下，便可擁有全部遺產，即50%業權！）但如遺下配偶及子女，以及父母及兄弟姊妹等等，分配方法就會有很大分別！
。法理上，配偶的分配比例會優先及較大，會按以下次序向遺下的親屬分配：
一。配偶
二。後嗣（即子女）
三。父母
四。其兄弟姊妹
以你提供的資料顯示，未見你有提及前夫有配偶及子女，本人在此暫時假設你前夫沒有配偶及子女，而只遺下父母及兄弟姊妹的情況下，根據法例將會是＞＞＞＞前夫的父母平均分配全部遺產（即業權各佔25%，合共50%），而其兄弟姊妹不能分配任何遺產！
３。基本上，是否持有物業的樓契，買賣物業最好經律師代辦相關手續，因律師有責任保障受託人的權益！
４。
※※建議你先搵前夫的親屬商討後，再搵律師代辦相關手續，因要查證誰是遺產代理人處理死者的遺產，而且涉及多條香港法例，例如：《無遺囑者遺產條例》，《遺囑認證及遺產管理條例》，《財產繼承（供養遺屬及受養人）條例》及《生死登記條例》等等！

本人的個人網誌：
http://hk.myblog.yahoo.com/david-lee



2010-06-25 23:57:19 補充：
Sorry....我係凌晨2點幾回答問題......太夜了.....所以睇漏左妳原來講係長命契tim，在法律上，妳前夫離世後，妳將會自動成為唯一的業主！

1.此居屋在做契時有冇妳名？如有名，中間有冇改變？
2.前夫有冇留下遺囑？
攪清楚以上問題再找律師處理。