收到管理处的来信，说我的窗户规格违反公契。该怎么办?

本人是一個資深的註冊房屋經理，但從未聽聞没有具体定义窗户规格, 而提出訴訟。

一般公契內並無窗戶式樣, 唯一方法是到屋宇署付款查圖, 多數屋苑是會以窗戶外觀不一致為理, 要求業主盡量與屋苑其他窗戶一致包括: 顏色、位置等。

但以你的情況是管理公司, 或法團很可能受到強烈的投訴或嚴格的規定，否則不會提出訴訟 (當然可能你極不合作)。重點是如何構成公契內的nuisance對其他業主做成滋擾 (是否閣下安裝了反光紙或其他)。

但管理公司多數會向你解釋如何處理或提供意見，因為你也是業主的一份子。相反你亦可以以某某違反公契要求管理公司以公平手法處理(即與你一樣提出訴訟)。一般會在地土審裁署處理，但有案例在地方法院審理，結果是應由前者審理因它才有司法管轄權多於地方法院。


1）仲裁的程序是怎樣的？
(a) 申請人提出入稟理由, 與訟人提交答辯理據 (在指定時間內)
(b) 出庭審訊
(c) 判決
(b) + (c) 大大多數是一日內有判決
(d) 敗的一方要負責對方的費用，　包括律師費（如有律師出庭，　管理公司一定會委派律師，　甚至大律師出座，　雖然是土地審裁署）


2）這類的case 小業主是否一定打不贏？

（a) 贏輸都是所有業主的錢，問題是若管理公司輸了, 它會提出上訴至高等法院, 屆時你要委託律師及大律師出庭，並不是你可以以親自於土地審裁署答辯。最終你要付出大量精神，　時間及金錢，　相比更換窗戶較化算，　但更換前需將有關投計，　用料，　式樣交管理公司審閱，　最好要求對方書面批准有關資料。保障自己，　因為可能事後又會玩野。

3）除了請律師幫我外，有沒有其他的機構可以幫到我？
（a) 民政署或區議員


4）我可以從哪里取得更多的資料？例如，以前有沒有相關的案例？公契的內容很籠統時，仲裁是怎樣定義的？等等。

(a)





建築物管理申請案例

http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/judgment.jsp?L1=LD&L2=BM&AR=8#A8

再有疑問可email 留電話在我的電郵內

謝謝大家的回應！特別是回答者002的回應。對大家提出的問題，我不充一些內容。

1）我沒有打大或縮小窗戶的大小。只是將本來的四扇窗，改成中間一塊大玻璃，兩旁 2扇小窗戶。

2）其實，雖然覺得管理處大石砸死蟹，但是我想息事寧人。已經聯繫換窗。我有打電話給管理處溝通，但他們的回复是已進入法律程序，一切交給律師處理。管理處在此事上不在於我商談。

我沒有接到任何住戶的投訴。只有管理處的。現在很擔心要負擔律師費。

唔清楚你點改,
不過,我估你打大左個窗,
如果我估中,
唔好話你违反公契,而係本身就违法

仲裁一詞比較含糊，由於未有詳述是經過甚麼仲裁，所以很難答你程序是怎樣......(如管理公司自己仲裁？經過業主立案法團/管業處仲裁？公証行仲裁？)

該類CASE是否打得贏，完全視乎管理處所指的理據考慮：1. 大廈公契是否已列明窗戶式樣是受到規管？2.你的窗戶是否有潛在危險或會直接對其他住戶造成滋擾？(如反光玻璃) 3.該屋苑內有否同類窗戶而未受指控？

相信除律師外，應無其他政府部門或機構可以幫到你。原因是對方已向你發出律師信，而他們下一步相信是向法院申請禁制令(我估計這是你所指的仲裁)。故此，若然你需要打官私，我相信找律師是不能避免的。

打官私找案例當然最好交由律師行負責，但你亦可自行上以下網站查閱：
http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/judgment.jsp

最後，其實你有否向有關管理處直接洽談過？同類案件相對都很少鬧上法庭，通常由住戶與管理處找一個和解的方法，因為畢竟鬧上法庭只有大家鬥燒銀紙而已。