有關物業買賣STAKEHOLD問題???20點!!!

小弟並非事務律師, 所以如有答錯, 請各師兄指教.
買家將訂金STAKEHOLD在律師樓, 主要係避免一d身有屎嘅業主攞咗訂金, 使鬼哂然後complete唔到, 買家追無可追. 銀行現今借貸, 都係以 “all monies”形式, 即係債仔欠銀行任何錢 (包括私人貸款, 信用咭…) 都係包括在個mortgage內. 所以債仔唔還信用咭欠款, 銀行係可以收佢樓嘅. 咁為防業主有以其他方式欠錢不還而影響間樓買賣, 買家都會要求STAKEHOLD全部訂金, 直至銀行放契或簽咗 assignment (唔係直至簽咗 s&p, 因為簽咗s&p間樓業權都未屬買家), 先會將訂金連尾數放俾業主.
業主要求律師樓放訂, 律師主要會睇以下情况:


業主証明到佢其他資產能冚過負債, 而在不需耍影響物業嘅情況下, 仍有能力還哂負債.佢無官司在身物業嘅財務情況 - 簡單講, 即係物業有無按揭
如果業主物業無按揭, 無官司在身, 咁律師樓會放訂.
如果業主唔計個物業, 身家有eg. $5m, 欠債$2m, 無官司在身, 咁律師樓會放訂.
作為中介人, 最好係唔係都 stakehold, 以防萬一. 業主有錢嘅, 唔至在等果個零月收錢. 業主無錢嘅, 就要保護自已個朵. 如果業主使鬼哂訂金然後complete唔到, 你估買家會唔會咁好人, 唔怪責個 agent呢?!



2010-06-05 04:23:10 補充：
律師樓係唔會去信銀行查業主credit.銀行亦唔會答.律師樓只會查業主有無outstanding官司.如果間樓按咗俾甲銀,業主爭乙銀錢,乙銀要入稟先可食層樓,唔似甲銀可以不需上庭就即殺層樓.如果無按揭,就算佢爭周街數,債主都要入稟先可食層樓,律師一查就知.所以理論上,無按揭係安全啲嘅.保障自己,有按揭最好stakehold.

Stakehold

其實近幾年的樓宇買賣，都多左出現"stakehold"既情況，主要原因通常為以下兩個：

1. 業權未清。簽訂臨時買賣合約時非業主或非所有業主會同簽署。為免業權有問題而導致被迫成交，一般都要求律師樓hold起訂金至簽妥正式買賣合約(即約簽署臨約起計第14天)才一次過放訂。

2. 買家要求確定賣家沒有與該物業有其他債務。由於買家擔心買入該物業後會有其他隱形債務上身，故此會要求律師去信有關按揭銀行查証該物業有關的債務。當確定樓價可cover有關的債務(如按揭、抵押O/D等等)時，一般律師樓都會於落大訂時一次過放訂。當然，亦有可能會後於正式買賣合約才放訂，原因可能會是銀行遲遲未覆律師樓有關債務的情況而導致延誤。