將會被追數至破產有層聯名樓供緊點做最好.........?

樓主你好！對於閣下 的提問，我有如下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

首先樓上網友提出的意見，教你立即將聯名物業的業權轉歸令慈再申請破產！此事萬萬不能進行！

因為在破產前的資產轉移問題會被署方追究，尤其是涉及物業這些有價資產，故如果真在破產前將業權轉名，必會被署方視為是刻意轉移資產以逃避償債的責任(雖然這物業你其實祇是掛名業權人)！
到時署方會宣布這些轉移程序無效，在追回所有權益的同時，更可以將收授雙方都送上法庭檢控！所以絕不能輕率行事！

1.我與母親有一層聯名樓,還有5年要供,但由買樓到現在一直供款都有我母親戶口過數,我跟本都係掛名,要自己律師訴諸法律途徑和破產管理署去爭回物業是屬我母親嗎?
答：對！祇要物業業權人中有破產者的名字出現，則按署方一貫做法是不管這物業最終持有人是誰，都會將破產者名下的業權充公！

要很多錢大約多少?
答：這方面無確實的數字！因聘用的律師級數，需要的時間和堂數都會對費用多寡構成直接的影響！
但總的來說絕不會是少數目，能在五萬元以內了結是非常理想了！

勝算很低嗎?
答：對！勝算未必太高！除非有確實的證據和資料去說服法官！
否則法官會傾向破產管理署，並非官官想護！祇是破產者藉著法律行動去將資產轉移以逃避償債責任的嫌疑太大！因此法官為保障債權人利益不會輕易接納破產者祇是掛名持有資產這個說法！

如在我破產前母親單方面去做爭回業權,到我破產時算由我短期內資產轉移嗎?
答：總之破產者在破產前所作出的任何資產轉移行為，都有機會被署方查問，如果署方對破產者的解釋不滿意，便會拒絕接納這些解釋並追回這些資產權益！
而破產管理署通常會跟進破產者申請破產前十二個月的資產轉移情況，在有需要時更可以追查至五年前！
而物業業權轉名這些有清楚紀錄的資產轉移情況，是絕對逃不過署方的眼皮的！
即是說不管是你以那種形式轉回物業業權給令慈或其他人，都會在破產時受到破產管理署的質疑！

但我母親已退休,月供7千,政府退休金每月只有3千多,會令爭回物業有影响嗎?
答：非常有問題！即是說令慈的收入根本完全無法應付按揭，那她全資供樓和持有物業的說法便難以取信於法官了！
法官怎會輕易相信令慈三千元的收入可應付七千元的按揭呢？故法官必會懷疑你這個聯名業權人有負責部分物業供款和確實持有業權！
這個局面對令慈要證明自己是惟一業權人，大大不利！
惟今之計，祇有在令慈個人積蓄和其他家人給她生活費方面作出辯解！

2.若我現在未破產,母親現在去定立遺囑一半業權在她過身後給與我妹妹,到我破產時期,假若大吉利是母親.......,佢個半份業權會不會被破產管理署充供?
答：首先要知道這物業是以生死契的方式訂立，還是以比例份數持有的方式去訂立！
一般的聯名物業都是以生死契的形式去持有，即是聯名業權人之一離世，餘下的業權人會自動承受物業業權！以這種形式持有的物業，訂立遺囑並不能改變這個狀況！
即是說縱有遺囑交待由何人承受業權，但在生死契的精神和規管之下，遺產受益人一樣無權承受物業，而物業業權仍歸聯名業權人！

但假設以比例份數方式去持有，則各業權人有絕對的權利去處理名下業權！他可以將業權指定給任何人，聯名業權人不能干涉！就算無立下遺囑，遺產承繼者都可以用遺產承辦的方式去接收離世者遺下的業權！

明白上述兩種持有業權的分別後，就知道當物業以第一種形式去持有時！破產者名下的業權會被署方充公！另一業權人雖然無破產不會被充公名下業權，但亦會被釘契致不能改變業權！當另一業權人百年歸老，這物業便會在生死契的原則下全數被署方充公！
相反如果持有方式是第二種，則可以避免被署方充公全部業權！要知道物業的聯名方式，請向替令慈承辦買樓和辦理聯名契手續的律師就會知道！

當然理論上可以立即更改持有業權的方式，但恐怕這貿然改動的行為依然會被署方視為是逃避債務之舉！

2010-05-30 22:19:46 補充：
3.供樓銀行恆生銀行,但本人有欠款在恆生銀行,破產時當然入埋呢條數,但我媽媽既半個業權會唔會有事?

答：有問題！你有欠恆生債務，而物業按揭由恆生承辦！則恆生或有機會會取消這份按揭，要求你們立即全數清繳按揭尾數！如你們無法照辦則銀行可以收樓拍賣！拍賣後扣除按揭餘數和你的欠債後，餘款會退回給你們(如果仍有的話)！
恆生憑藉收樓令將物業充公拍賣，享有取回售樓收益的優先權，如樓主的業權已被破產管理署充公！則署方和恆生擁有相等的權利！

2010-05-30 22:19:55 補充：
這時情況恐怕不會如樓上網友所說，祇要繼續供款恆生就不予理會！原因是怕其他債權人知道你名下有物業，主動申請你破產以求充公你名下的業權！雖然令慈無破產半份業權不受影響，但萬一被署方釘契銀行再要收樓將更麻煩！
故為免夜長夢多，恆生以按揭銀行的身份取消按揭逼你們贖樓會容易得多，恆生預算你們無能力贖樓時，可以立即將物業收回拍賣抵債以減低損失！

2010-05-30 22:23:26 補充：
尚有意見請樓主參閱意見欄！

2010-05-30 22:29:44 補充：
wai kuen 網友對生死契的理解跟在下有些不同！

4.如本人不需破產,除了由我母親新做按揭,付清聯名舊按揭變回個人層外,有沒有其它方法,因為她每月只有三千多退休金,沒有每月15000元收入直系親屬擔保,很行不會批出新的按揭
答：樓主自己都明白令慈難以憑個人之力去轉新按揭了！如果有能力贖樓並轉名都無用，當破產時署方一樣會追查這件事！

是不是又係搵律師去搞証明層樓我冇份?點搞?
我自動放棄一半得嗎?
或我寫欠單欠佢錢冇法清還佢要收我半層業權?
答：以上方法全部無效用！一句到尾署方會對破產前的資產轉移情況作出追究，祇要署方認定這些轉名行為屬非法，則不管以那種方式去將業權轉回給令慈！署方都可以宣布無效並追回！

2010-05-30 22:33:31 補充：
生死契即是長命契，祇是叫法有別！

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1:不會睡街，上面人兄過份左啦！母親爭回物業，就真係訓街，因為真的爭回，她冇能力重新按揭！破產管理處只有一半業權，不能收樓，但當然要供款！


2:如果長命契，你媽死后，業權仍然是自動歸你，再充公！
3:媽媽既半個業唔會有事，只要照正常供樓！
4:自動放棄一半，咁業主即係更改，剩下之欠款要再按過，她按不到

或我寫欠單欠佢錢冇法清還佢要收我半層業權?

債主不能直接接收半層業權！

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