釘契問題, 又唔想無gor層樓, 可以點?

樓主你好！對於閣下 的提問，我有如下的意見想發表一下，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！

係上星期收到佢寄來的信, 話爸爸欠債, 以家要還十多萬, 樓契已釘, 到咁gei情況, 可以做d咩ar? 破產? 又唔想無gor層樓, 可以點呢?

答：樓上兩位網友的意見都正確！
既然樓主父親持有物業，為何又會選擇欠債不還這一處理方法呢？
要知這物業既無按揭又祇有令尊一人持有，則債權人必會申請釘契甚至將物業出售去抵債！
與其讓對方任意地開價出售令尊名下的物業，倒不如自行出售和將樓款用來還債！
如果令尊確有這個打算，可以跟債權人作出協議，讓他先解除釘契令讓令尊將物業出售後還債！

係未補地價的居屋, 二按gei息率係點?
答：令尊的居屋物業並無按揭，根本就無二按息率的問題！而假若確屬按揭中的居屋要申請二按，將會非常麻煩！因為要先取得房署的同意才可辦理二按！
如果出售給綠表買家則無需補地價，但要先補地價才能於自由市場中將物業放售！
層樓係daddy一人擁有, 沒有按揭, 負債都有廿多萬, 收入7千多元, 咁有什麼影響呢?

答：令尊要申請按揭也祇會是一按，但個人意見，在現階段去向銀行申請按揭恐怕並非易事！
因為首先令尊年齡較長，收入不算多！而且是因為欠債不還才被債權人追數並導致物業被釘契！
即是說令尊的信貸評級經已受損，雖然未至於黑名單，但銀行會嚴格審批令尊的借貸申請則是必然的了！故除非加入其他家人的財務資料，共同承擔按揭或借貸方有成功獲批的機會！
個人意見還是認為令尊應當直接跟這債權人作出商討！
請問這財務公司是那一間呢？請問它有否提供物業按揭的服務呢？
如果這財務公司有提供按揭，則直接跟他商討申請按揭！並請它在批核的款額中扣除原先欠下的債務！而按揭餘款自然是令尊日後按期清還！如此則較為直接，因它申請解除釘契比較容易，而且它目的是收回欠債兼新得一份按揭可以賺取利息！故對它有一定的誘因！
當然它或許覺得令尊非一位負責任的債務人，而拒絕再向令尊發出信貸也說不定！
如果事情發展到這個地步，便祇好選擇向其他銀行申請按揭！但物業在被釘契的情況下恐怕難以順利取得貸款！所以不論是想向其他銀行申請按揭甚至將物業出售以抵債，都要先取得對方合作解除釘契令！
令尊可以跟對方簽訂一份還款協議，內容是對方解除釘契令並容許令尊將物業出售！但要在售樓收款後立即依約償還承諾償還的債務！不要擔心對方不信任令尊，因這份協議是有法律約束力的，到時令尊違約，對主可以到警署控告令尊欺詐！這是刑事罪名，罪成有機會被判監的！後果較欠債和破產嚴重得多！所以對方不怕令尊違約！
如果令尊希望保有物業，便要立即行動跟對方協商！否則一啟動收樓程序就無可挽回了！當然假設對方確將令尊的物業拍賣出售套現，那在售樓扣除債務的情況下，餘款會退回令尊！但在這情況下對方會以種種理由，如手續費、行政費、拍賣費用、各式佣金等去扣減餘下的樓款！對令尊取回餘下樓款大大不利！
而跟對方達成協議後自行將物業出售，則所有主動權和雜項支出都在自己手上，遠較由債權人操控為好！

2010-05-07 21:21:12 補充：
樓上網友提及的申請按揭和賣樓的建議程序不錯！

祇是要注意重要的一點！

就是物業已被釘契，在未解除釘契令前，根本就無法取得任何的銀行按揭或將物業出售！
詳細情形請直接向銀行或地產代理詢問便一清二楚！

故真要實行樓上網友的建議前，先要取得債權人解除釘契令，否則祇是空談！

樓宇是否你父親一人名下？現時有沒有按揭？你父親本身還有多少負債？他的工作、入息如何？以上種種也會影響到處理方法。

一般而言，財務機構已經透過法律程序取得裁決並已釘契，負債者唯有盡快償還欠款，否則財務機構可以向法庭申請收樓並進行拍賣！你們可以考慮加按或翻按樓宇甚至申請私人貸款來償還欠款，如果這做法不可行同時又不能即時籌集到足夠金錢，你們可以嘗試跟財務機構相討還款方案，例如先付一半欠款餘數分數月清還。

希望以上內容可以幫到你！如果你有其它問題,可以點擊我的名字與我聯絡！

2010-05-06 09:19:47 補充：
這樓宇是否有買賣限制？例如是未補地價的居屋或者丁屋？否則何不向銀行或其它財務機構申請按揭套現去還清有關負債？

2010-05-07 10:01:34 補充：
解設你們目前並不想賣樓，那麼可以考慮申請按揭貸款。貸款將會包括補地價再加約$300,000用以還清你父親的欠債。

你可以先跟附近的地產代理『探路』，了解單位在自由市場大約成交價，再估計補地價的數目（例如現值$1,500,000，當年以六成市價購入單位，補地價的數目便約為$600,000），只要貸款總額不超過現時市值的七成，便有機會做到一個正常的按揭貸款。以目前的最優惠利率計算，如果借$900,000分15年還，月供約為$7,200。

但你們亦要有心裡準備，財務機構可能會要求加多一位聯名借貸人或者擔保人。同時由於需要申請補地價，這個按揭貸款由申請到完成所需的時間會比一般個案長，你們要好好掌握時間！

冇計,你一係有錢還番比佢,最大鑊嘅係你老豆完全唔理佢,佢係發完律師信,又揾人揾過你老豆,你老豆都唔理.
現在最好係同間財務公司傾吓,可唔可以用層樓加二按,一次過還比佢,但係就欠下樓按一按同二按,咁就可以唔駛釘契.
如果你層樓根本冇按揭,咁就再做按揭,用按揭嘅錢還債,咁就每月攤還按揭.
破產就更大鑊,因為你宣佈破產,佢有權以第一債權人追討,而你層樓就會攞去拍賣以償還債務,即係銀主盤,九七有大把銀主盤,佢哋拍賣底價會平好多,唔同你講咁多,總之務求有錢還債,咁你哋仲慘.
你老豆破產後四年內要清還所有債務,仲有份量會由破產管理局嘅官判要有幾多還比債務人,四年內都唔准坐的士,甚至去一啲高消費嘅地方,仲慘過咩.