目前因有資金需求150萬
所以向代辦公司詢問有關房貸
也提共相關資料評估
評估的結果額度不足
代辦公司建議用房屋做擔保(是所謂保險房貸)
用自商營貸款 代辦費用10%
是否合理
何謂保險房貸-代辦公司建議用房屋做擔保(是所謂保險房貸嗎)
2010-05-03 12:52 pm
回答 (15)
2010-05-03 10:32 pm
✔ 最佳答案
您好!很高興能認識您!針對您提出ㄉ問題可以給您幾個建議:目前多數房貸銀行給予房貸成數約在銀行估價的7~8成左右
需要詳細瞭解您房子正確座落地點與房子的屋齡跟坪數
先幫您進行鑑估價格動作房子估價出來具有保值性與增值價格增貸殘值空間相當大才能針對您目前的條件來篩選配送方案、
多數房貸銀行要求借款人須提供【勞保與薪轉或扣繳憑單】最少其中一項制式化證明文件、假設您無制式化的工作與收入證明文件房子經由鑑估價格有增貸空間可以幫您針對缺點來克服進行處理，
需要詳細瞭解您房子正確座落地點與您現職工作條件跟名下正確負債狀況、才能幫您針對目前的狀況條件來配送適合您的房貸方案進行轉增貸款讓您順利貸到所需額度!!
權狀影本可以協助鑑估價格~~
***個人接案經驗提供給您作為參考***
@@@您有任何問題可以詢問討論給予您更有效率分析評估!!
~~~~~祝您轉增貸款成功~~~~~
參考: 銀行多年工作經驗.整合貸款多年經驗!!
2010-05-04 10:01 pm
板大您好 ~
所謂保險房貸該代辦公司可能未向您溝通清楚
並非向知名保險公司或一般銀行搭配個人險就可增加可貸成數
頂多對利率方面有平衡降低效果重點為銀行控管風險利益保全動作
該代辦會如此建議你推估2種原因
1~房屋可增貸空間不足要確定承做僅能變相犧牲支付保險費
2~本身為自營商財力提供未齊全與穩定性不佳
一般代辦公司所收取費用無上限有無下限一切端看你是否肯定他的專業
能幫你處理危機收取費用皆屬兩相情願
喊高費用確辦不過對你也沒意義
畢竟從律師、代書、建築師、會計師到房屋土地仲介
都是為委託人取得理想利益結果或迅速規畫建立提損點
所以建議你的觀念應著重於能否爭取到理想額度與順利核貸
針對你目前狀況就是轉增貸額度不足讓你操煩
能核貸多寡看的是房屋本體而利率多少取決是提供財力
當然若你財力證明潤飾完整對額度上多少有加分效果
要拉高增貸額度除了銀行選擇性配合管到.重點是如何包裝房屋價值潛力
案件給予一般銀行可貸成數當然大同小異就單以地段本質取決
建議您可自我審視資金急迫性是否真需協助爭取額度
若有房貸規劃問題歡迎來信諮詢
或參考本事務所部落格房貸疑難雜症案例
所謂保險房貸該代辦公司可能未向您溝通清楚
並非向知名保險公司或一般銀行搭配個人險就可增加可貸成數
頂多對利率方面有平衡降低效果重點為銀行控管風險利益保全動作
該代辦會如此建議你推估2種原因
1~房屋可增貸空間不足要確定承做僅能變相犧牲支付保險費
2~本身為自營商財力提供未齊全與穩定性不佳
一般代辦公司所收取費用無上限有無下限一切端看你是否肯定他的專業
能幫你處理危機收取費用皆屬兩相情願
喊高費用確辦不過對你也沒意義
畢竟從律師、代書、建築師、會計師到房屋土地仲介
都是為委託人取得理想利益結果或迅速規畫建立提損點
所以建議你的觀念應著重於能否爭取到理想額度與順利核貸
針對你目前狀況就是轉增貸額度不足讓你操煩
能核貸多寡看的是房屋本體而利率多少取決是提供財力
當然若你財力證明潤飾完整對額度上多少有加分效果
要拉高增貸額度除了銀行選擇性配合管到.重點是如何包裝房屋價值潛力
案件給予一般銀行可貸成數當然大同小異就單以地段本質取決
建議您可自我審視資金急迫性是否真需協助爭取額度
若有房貸規劃問題歡迎來信諮詢
或參考本事務所部落格房貸疑難雜症案例
參考: 代書事務所不動產案件最高可貸9成以上
2010-05-04 3:55 am
你好~~
我是外商銀行的正式行員，主要負責的是信貸、房貸的業務，很高興可以在這裡為大家服務!!如果有任何問題或需要都歡迎與我聯絡，我一定會竭盡所能的為您解決問題!
外商銀行房屋優勢
㊣: 對象 : 軍/公/教/上班族/自營商/攤販…等
㊣: 區域範圍 : 全省區域
㊣：貸款成數：買賣件最高銀行鑑價9成＜業界最高＞
㊣：貸款年限：最長30年。＜業界最長＞
㊣：貸款利率：最低1.5%起＜業界最低＞
㊣：貸款產品：小套房貸款、工業住宅、平房、農舍、廠房等
＊＊＊＊＊＊免財力證明：轉貸件最高銀行鑑價8成＊＊＊＊＊＊＊
《以上的建議希望對您下一步的決定有幫助。謝謝》
我是外商銀行的正式行員，主要負責的是信貸、房貸的業務，很高興可以在這裡為大家服務!!如果有任何問題或需要都歡迎與我聯絡，我一定會竭盡所能的為您解決問題!
外商銀行房屋優勢
㊣: 對象 : 軍/公/教/上班族/自營商/攤販…等
㊣: 區域範圍 : 全省區域
㊣：貸款成數：買賣件最高銀行鑑價9成＜業界最高＞
㊣：貸款年限：最長30年。＜業界最長＞
㊣：貸款利率：最低1.5%起＜業界最低＞
㊣：貸款產品：小套房貸款、工業住宅、平房、農舍、廠房等
＊＊＊＊＊＊免財力證明：轉貸件最高銀行鑑價8成＊＊＊＊＊＊＊
《以上的建議希望對您下一步的決定有幫助。謝謝》
2010-05-04 3:41 am
版大你好:
不知道你的工作職務內容為何??工作年資多久??有無薪資轉帳及勞保??有無其他貸款?信用卡分別是哪幾家?額度多少?繳款是否正常?房屋座落地點在何處??
目前銀行貸款的審核越來越嚴格了~以下的情況大多會扣分或不承作:
第一:年資未滿一年多數銀行不承作!!
第二:信用卡與現金卡動用滿額~曾預借現金~動用循環利息~那大多數銀行鐵定退件~尤其是外商銀行!!
第三:月光族客戶也是目前銀行拒貸的因素之一!!
第四:雙卡或貸款曾經遲繳過也是會退件!!
第五:近期增貸未滿半年也會退件!!
一般來說銀行的房屋鑑價金額是買賣價或是市價的9成左右~而可貸成數依照房屋的座落地點及客戶條件從鑑價金額的6~9成都有!!
換句話說就是你若買1000萬的房子~銀行鑑價900萬~最高只能借你810萬而已!!
而所謂保險房貸只是為借款人及房屋貸款加買一個保險而已!!意思是說~當借款人發生事故導致身亡或是重大傷害導致無收入繳貸款~那保險公司會將理賠金額幫借款人繳清欠款~就只有如此功用而已!
本身這產品是有一點增加貸款核准率拉~但不是拉高貸款金額的因素!
房貸金額要貸高~總重要三點:房屋座落點要佳~借款人條件信用要佳~找的銀行要佳!!
一樣的房子跟一樣的借款人~可能在不同銀行會貸到不同金額!!
所以建議版大千萬別亂槍打鳥的去銀行亂送件~或是聽信不肖的代辦(要辦門號或事先收費)去辦理~那只會造成你聯徵次數過多增加貸款困難度而已!!
不過版大的情況也不是無法解套~只是需要一點專業的技巧與配合的銀行!
我對版大的案件非常有興趣~不知版大是否願給小弟一次服務的機會~ 小弟願意象徵性的收取走路工費即可!!畢竟版大也是辛苦賺錢!!
如版大有興趣的話歡迎來電(自我介紹裡有)或利用知識+來信研究討論你的題!!
本人為銀行十年房屋貸款經驗襄理轉任!!只提供專業~不提供口水!!
本人有配合的銀行專做房屋貸款業務~過件率9成!!利率超低~~額度業界最高可貸到9成~專案即將截止~版大若要辦理請速洽!!
版大找的代辦~似乎不是房屋貸款的專業~他一心想要你辦理別的貸款~卻想收取你高額費用~版大要甘心再被騙被利用嗎??
不知道你的工作職務內容為何??工作年資多久??有無薪資轉帳及勞保??有無其他貸款?信用卡分別是哪幾家?額度多少?繳款是否正常?房屋座落地點在何處??
目前銀行貸款的審核越來越嚴格了~以下的情況大多會扣分或不承作:
第一:年資未滿一年多數銀行不承作!!
第二:信用卡與現金卡動用滿額~曾預借現金~動用循環利息~那大多數銀行鐵定退件~尤其是外商銀行!!
第三:月光族客戶也是目前銀行拒貸的因素之一!!
第四:雙卡或貸款曾經遲繳過也是會退件!!
第五:近期增貸未滿半年也會退件!!
一般來說銀行的房屋鑑價金額是買賣價或是市價的9成左右~而可貸成數依照房屋的座落地點及客戶條件從鑑價金額的6~9成都有!!
換句話說就是你若買1000萬的房子~銀行鑑價900萬~最高只能借你810萬而已!!
而所謂保險房貸只是為借款人及房屋貸款加買一個保險而已!!意思是說~當借款人發生事故導致身亡或是重大傷害導致無收入繳貸款~那保險公司會將理賠金額幫借款人繳清欠款~就只有如此功用而已!
本身這產品是有一點增加貸款核准率拉~但不是拉高貸款金額的因素!
房貸金額要貸高~總重要三點:房屋座落點要佳~借款人條件信用要佳~找的銀行要佳!!
一樣的房子跟一樣的借款人~可能在不同銀行會貸到不同金額!!
所以建議版大千萬別亂槍打鳥的去銀行亂送件~或是聽信不肖的代辦(要辦門號或事先收費)去辦理~那只會造成你聯徵次數過多增加貸款困難度而已!!
不過版大的情況也不是無法解套~只是需要一點專業的技巧與配合的銀行!
我對版大的案件非常有興趣~不知版大是否願給小弟一次服務的機會~ 小弟願意象徵性的收取走路工費即可!!畢竟版大也是辛苦賺錢!!
如版大有興趣的話歡迎來電(自我介紹裡有)或利用知識+來信研究討論你的題!!
本人為銀行十年房屋貸款經驗襄理轉任!!只提供專業~不提供口水!!
本人有配合的銀行專做房屋貸款業務~過件率9成!!利率超低~~額度業界最高可貸到9成~專案即將截止~版大若要辦理請速洽!!
版大找的代辦~似乎不是房屋貸款的專業~他一心想要你辦理別的貸款~卻想收取你高額費用~版大要甘心再被騙被利用嗎??
2010-05-03 10:43 pm
既然你有給代辦公司 估價了 他說 額度不足
既然額度不足了 那為什麼還要你拿房子出來 做呢??
不是自打嘴巴 嗎???
你找的代辦公司 是哪間阿 還是跑單的??
你的部份
歡迎鈴我............. 最少讓你心理有個底 知道整個流程是怎跑
既然額度不足了 那為什麼還要你拿房子出來 做呢??
不是自打嘴巴 嗎???
你找的代辦公司 是哪間阿 還是跑單的??
你的部份
歡迎鈴我............. 最少讓你心理有個底 知道整個流程是怎跑
參考: 專處理 中大型企業貸款 跟複雜房屋貸款
2010-05-03 10:15 pm
鴻昇代書事務所為您回覆您的問題
若您要辦理房貸的增貸或是轉增貸,當然選擇代書事務所較專業,本事務所可替您向銀行增取您要的額度,當然所送的產品當然會像您解釋清楚不會亂送件,且收費合理再辦裡即可.
若需申請以下產品所需資料如下
一.信貸專案:
1.雙證件影本
2.勞保卡或在職證明
3.薪轉存摺近半年或扣繳憑單
二.房屋貸款:
1.雙證件影本
2.房屋建物及土地權狀影本
3.前貸繳息近半年
4.往來存摺
三.房屋二胎貸款
1.雙證件影本
2.權狀建物及土地權狀影本
3.前貸繳息近半年
辦理貸款流程:
來電洽詢==填寫相關資料==評估==簽約辦理==送件銀行==審核==對保==撥款
本事務所遵守之三(決對):
1.核貸前絕不收取任何名目之費用,包含要求辦理門號及綁約
2.費用絕對公平,雙方同意才會進行簽約辦理,絕不半途加價.
3.客戶資料絕對保密,且絕不變更客戶提供任何資料避免影響客戶及行員及本事務所之信譽.
想更確認歡迎來信或來電討論
若您要辦理房貸的增貸或是轉增貸,當然選擇代書事務所較專業,本事務所可替您向銀行增取您要的額度,當然所送的產品當然會像您解釋清楚不會亂送件,且收費合理再辦裡即可.
若需申請以下產品所需資料如下
一.信貸專案:
1.雙證件影本
2.勞保卡或在職證明
3.薪轉存摺近半年或扣繳憑單
二.房屋貸款:
1.雙證件影本
2.房屋建物及土地權狀影本
3.前貸繳息近半年
4.往來存摺
三.房屋二胎貸款
1.雙證件影本
2.權狀建物及土地權狀影本
3.前貸繳息近半年
辦理貸款流程:
來電洽詢==填寫相關資料==評估==簽約辦理==送件銀行==審核==對保==撥款
本事務所遵守之三(決對):
1.核貸前絕不收取任何名目之費用,包含要求辦理門號及綁約
2.費用絕對公平,雙方同意才會進行簽約辦理,絕不半途加價.
3.客戶資料絕對保密,且絕不變更客戶提供任何資料避免影響客戶及行員及本事務所之信譽.
想更確認歡迎來信或來電討論
2010-05-03 8:52 pm
版主您好.從文章得知您目前為公司負責人吧!!不知道公司成立多久呢??營業項目為何呢??營業額為多少呢??您的房子是位於哪裡的呢??基本上要跟銀行辦理貸款有很多方式都可以考慮.至於您的現況適合做哪種專案還是得整體做評估才能夠做論定.關於代辦費用其實各家的收費都不一.這一方面是有討論的空間??如不排斥話.針對相關細節部份歡迎來電作洽詢.期許能夠對您有所幫助!!!!
參考: 安信理財 陳先生
2010-05-03 8:12 pm
版主你好：
是否合理，其實費用不就是你情我願嗎？１０％算是一般行情了．
提醒您在選擇優良的金融仲介必須確認以下：
１．公司合法登記。
２．營業項目必須符合。
３．合法開立發票，才有保障
４．不事前收費，須有制式合約保障權益。
但針對你案件操作部分，我提供你一點不同的建議；你本身是自營商，在貸款方案及條件上都較為不易及條件較差．
而你既可提供不動產做為擔保，那不如透過一順位轉增，不足額部分再搭配企業周轉金的方式；
不但有最低的利率條件，最長的還款期限，也將負債盡可能的壓在個人名下（且是以房貸方式哦）；而將公司的負債空出，以便你往後若還須向銀行往來借款時，評分及額度都會好一點．（且到時你的不動產還可提供二順位抵押）最重要的是如此操作，案件的過件率是較高的．
相關疑問可再透過知識＋功能回信詢問
是否合理，其實費用不就是你情我願嗎？１０％算是一般行情了．
提醒您在選擇優良的金融仲介必須確認以下：
１．公司合法登記。
２．營業項目必須符合。
３．合法開立發票，才有保障
４．不事前收費，須有制式合約保障權益。
但針對你案件操作部分，我提供你一點不同的建議；你本身是自營商，在貸款方案及條件上都較為不易及條件較差．
而你既可提供不動產做為擔保，那不如透過一順位轉增，不足額部分再搭配企業周轉金的方式；
不但有最低的利率條件，最長的還款期限，也將負債盡可能的壓在個人名下（且是以房貸方式哦）；而將公司的負債空出，以便你往後若還須向銀行往來借款時，評分及額度都會好一點．（且到時你的不動產還可提供二順位抵押）最重要的是如此操作，案件的過件率是較高的．
相關疑問可再透過知識＋功能回信詢問
參考: 八年工作經驗及銀行徵審角度判斷
2010-05-03 8:03 pm
做法有多種
估價卻是必要的
10%合理
大大只要150的資金嗎
有其他需求
可以跟我聊喔
(找專業幫忙 不先給錢 不辦門號 不給證件正本)
(沒有好過件的銀行，只有適合您的銀行喔)
(省時省力，等候結果就行囉)
●如你或你的朋友需要幫忙貸款上的事情
●可以線上即時通訊跟我聯繫ㄛ
●我可以幫你諮詢及解決你的問題
參考: 律師收律師費 代書收代書費 代辦收代辦費！性質大同小異看個人定義如何！
2010-05-03 7:45 pm
★★★★★★★★★★★★★★★★方案優勢★★★★★★★★★★
渣打銀行房貸的競爭優勢:
1.成 數：最高9成(鑑價值)。
2.年 限：最長30年。
3.優 惠： 15分鐘快速審核，讓你馬上就可以得知你可以貸款的額度。
4.不論是購屋或轉貸、甚至是有房子沒貸款，都可適用。
5.小套房貸款銀行的唯一選擇
6.房屋轉貸免手續費及鑑價費，最高還享有25000元的轉貸補貼。
※免查配偶聯徵
一段式的目前約1.6%起
分段式利率 固定第一年0.99%
固定第二年1.89%
固定第三年1.99%
0922 599 230 劉佩伶專員 保證行員親辦
歡迎直接來電詢問
渣打銀行房貸的競爭優勢:
1.成 數：最高9成(鑑價值)。
2.年 限：最長30年。
3.優 惠： 15分鐘快速審核，讓你馬上就可以得知你可以貸款的額度。
4.不論是購屋或轉貸、甚至是有房子沒貸款，都可適用。
5.小套房貸款銀行的唯一選擇
6.房屋轉貸免手續費及鑑價費，最高還享有25000元的轉貸補貼。
※免查配偶聯徵
一段式的目前約1.6%起
分段式利率 固定第一年0.99%
固定第二年1.89%
固定第三年1.99%
0922 599 230 劉佩伶專員 保證行員親辦
歡迎直接來電詢問
2010-05-03 7:31 pm
匿名大大您好~
自金融風暴過後銀行審核的條件變的更加嚴格~
基本上房貸估不到不代表不行貸~你本身的房子還是有辦法可以在估價~
每家代辦所配合的都有所不同~也許只是他的能力不到~
有跟銀行高層配合 及鑑價師合作 ~可以放款及估價比一般的高~
根本不需要房子做保~如用房子做保就直接作房貸就好~
許多的狀況都是必需要用點技巧性的包裝美化 及透過一點關係管道 方可處理的~
如有更多銀行貸款問題，歡迎使用知識＋寫信功能或是補充或msn與我討論！
每家銀行所審核的標準都有所不同~所以不同的條件就必須要送不同的銀行!!
很多房屋貸款的專業知識 及細節部分 是不為人知的~因為你沒有辦法知道銀行內部的審核標準!!
並非在知識+的文字就可以看到學到的!!因為如果學的到的話根本就不會有貸辦出現!!
很多東西都是需要經驗的累積 和時間的磨練 !!!每各工作都有專業性的領域!!!
環環相扣的狀況下~必須一一做解套的動作!!才可以順利的成功貸款!
歡迎你可以先與我詳談看看~了解整體狀況後再決定是否辦理及送適合的銀行!!這樣才不會浪費你寶貴的聯徵次數!!
一通電話多多詢問 ~~~這樣才可實際申貸到你需要的資金~~~
房屋貸款就像套環一樣一環扣者一環的~~~只要有一各環節沒套好就會掉落~~就向貸款一樣每個人條件即要送的資料都有所不同送錯資料就會出現評分不足 或是無法申貸 ~~~~
這都是要用一點小技巧去補強 這樣環節才不容易脫落~~~不然是不會過件的~~
房屋貸款不是在知識家發問看看就能貸得出來了~~因為是有許多技巧 及經驗的累積 ~~再來銀行常常審核的規範一直在變~~一般人是不知道的~~
切記~~先跟你收費或是叫你辦門號的都是騙人的~~~~小心不要上當受騙了~~~
近來有許多不肖代辦~~利用低價收費先吸引客人~~在銀行核准後與客人聯絡說銀行需要包紅包或是一些其他費用才有辦法撥款~~始的手續費原本從3000-5000變成費用的20%以上~請務必小心不要上當受騙了~~
自金融風暴過後銀行審核的條件變的更加嚴格~
基本上房貸估不到不代表不行貸~你本身的房子還是有辦法可以在估價~
每家代辦所配合的都有所不同~也許只是他的能力不到~
有跟銀行高層配合 及鑑價師合作 ~可以放款及估價比一般的高~
根本不需要房子做保~如用房子做保就直接作房貸就好~
許多的狀況都是必需要用點技巧性的包裝美化 及透過一點關係管道 方可處理的~
如有更多銀行貸款問題，歡迎使用知識＋寫信功能或是補充或msn與我討論！
每家銀行所審核的標準都有所不同~所以不同的條件就必須要送不同的銀行!!
很多房屋貸款的專業知識 及細節部分 是不為人知的~因為你沒有辦法知道銀行內部的審核標準!!
並非在知識+的文字就可以看到學到的!!因為如果學的到的話根本就不會有貸辦出現!!
很多東西都是需要經驗的累積 和時間的磨練 !!!每各工作都有專業性的領域!!!
環環相扣的狀況下~必須一一做解套的動作!!才可以順利的成功貸款!
歡迎你可以先與我詳談看看~了解整體狀況後再決定是否辦理及送適合的銀行!!這樣才不會浪費你寶貴的聯徵次數!!
一通電話多多詢問 ~~~這樣才可實際申貸到你需要的資金~~~
房屋貸款就像套環一樣一環扣者一環的~~~只要有一各環節沒套好就會掉落~~就向貸款一樣每個人條件即要送的資料都有所不同送錯資料就會出現評分不足 或是無法申貸 ~~~~
這都是要用一點小技巧去補強 這樣環節才不容易脫落~~~不然是不會過件的~~
房屋貸款不是在知識家發問看看就能貸得出來了~~因為是有許多技巧 及經驗的累積 ~~再來銀行常常審核的規範一直在變~~一般人是不知道的~~
切記~~先跟你收費或是叫你辦門號的都是騙人的~~~~小心不要上當受騙了~~~
近來有許多不肖代辦~~利用低價收費先吸引客人~~在銀行核准後與客人聯絡說銀行需要包紅包或是一些其他費用才有辦法撥款~~始的手續費原本從3000-5000變成費用的20%以上~請務必小心不要上當受騙了~~
參考: 從事金融行業超過8年以上~熟之各家銀行的審核標準~信貸~房貸~車貸~可不看22倍限制~有跟銀行內部配合
2010-05-03 7:07 pm
不知你的房子位在哪裡，費用可以不用這麼高，是否有往來存摺，名下多少負債，在什麼地區，可以免費評估，歡迎詢問!
若有更多銀行貸款問題，歡迎使用知識＋寫信功能與我討論！
若有更多銀行貸款問題，歡迎使用知識＋寫信功能與我討論！
參考: 7年行員經驗的放款襄理
2010-05-03 5:42 pm
你好:
一般銀行相關貸款問提及收費問題.建議你多問幾家.比較額度跟利率問題.在選擇.那一般要先收費或要叫你辦門號之類的.那些都是騙人的.請切記
一般銀行相關貸款問提及收費問題.建議你多問幾家.比較額度跟利率問題.在選擇.那一般要先收費或要叫你辦門號之類的.那些都是騙人的.請切記
2010-05-03 4:03 pm
保險型房貸是可以多貸一點可是那也要看你不足多少不一定能貸到你要的額度且你要多付一筆保險金.建議可多問機家銀行如可以提供房屋住址可幫你評估.
如有問題歡迎一起討論.免費咨詢
如有問題歡迎一起討論.免費咨詢
2010-05-03 2:54 pm
若你想房子轉增貸歡迎你找我!!免費房屋鑑價，只需傳真權狀影本就能告知可貸成數，選擇適合你的銀行才不至浪費你寶貴的聯徵次數，貸款並不難唯有選擇適合你的貸款方案才讓你能靈活運作資金!若有資金上的疑問歡迎你與我來信討論也歡迎你參觀我的部落格留言或介紹需資金的朋友給我認識!!
2010-05-03 06:55:12 補充：
若不介意可否讓我評估看看!!
2010-05-03 06:55:12 補充：
若不介意可否讓我評估看看!!
收錄日期: 2021-04-26 20:52:48
原文連結 [永久失效]:
https://hk.answers.yahoo.com/question/index?qid=20100503000010KK01200