空置單位的管理費、差餉、地租

2010-04-18 11:50 pm

一幢有 100 個單位的本地（指香港而不是大陸或其他地區）全新大廈，如果只賣了 30 個單位，其餘 70 個單位未賣，仍由發展商持有，發展商租出了其中 10 個，其餘 60 個空置。各單位的每月管理費相同，均為 $1,000。大廈由一物業管理公司管理，各單位需每月繳交管理費給這物業管理公司。

請問物業管理公司每月應收到多少管理費？

$30,000？（發展商不需繳交管理費）
$40,000？（只有空置的單位不需繳交管理費，發展商租出的單位也需繳交管理費）
$70,000？（空置單位需繳交一半管理費）
$100,000？（單位無論是否空置均需繳交管理費）

發展商持有的單位需否繳交管理費？如果需要，為何需要？如果不需，為何不需？
空置的單位需否繳交管理費？如果需要，為何需要？如果不需，為何不需？
如果賣出了的 30 個單位，有 15 個是小業主自住的，有 10 個是出租的，其餘 5 個空置。請問物業管理公司每月應收到多少管理費？

$30,000？（發展商不需繳交管理費，小業主無論如何均需繳交管理費）
$35,000？（只有空置的 60 + 5 個單位不需繳交管理費，發展商或小業主租出的 10 + 10 個單位也需繳交管理費）
$67,500？（空置的 60 + 5 個單位需繳交一半管理費）
$100,000？（單位無論是否空置均需繳交管理費）

差餉與管理費是否一樣空置的單位不用繳交？如果需要繳交，為何需要？如果不需繳交，為何不需？差餉是按應課差餉租值計算的，單位空置了，沒有租金收入，即租值為 0，是否不用繳交差餉？
地租與管理費是否一樣空置的單位不用繳交？如果需要繳交，為何需要？如果不需繳交，為何不需？地租是按應課差餉租值計算的，單位空置了，沒有租金收入，即租值為 0，是否不用繳交地租？
如果準備自住，是否應買空置單位較少的屋苑？（物業管理公司收到的管理費多些，即每戶分擔的管理費少些。）
參考資料：
按全國及廣東的物業條例，入伙後的空置單位，發展商需至少繳交一半管理費。
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7006042900335

回答 (1)

N70

2010-04-19 9:24 pm

✔ 最佳答案

1. $100,000（單位無論是否空置均需繳交管理費）

2. 須要. 管理費是按大廈公契的條款而計算. 所有新建樓宇都必須有大廈公契, 並由首位買家和發展商簽立. 之後其他所有單位的業主都會受公契約束.

大廈既有已賣出的單位, 表示公契已經生效, 那所有業主, 包括作為未出售單位業主的發展商, 都須按公契規定繳交管理費. 而香港新建樓宇的公契都須經地政總署審批, 該署目前並無政策容許公契加入未出售或空置單位可減免管理費的條款.

3. 須要. 如上所述, 所有業主, 包括作為未出售單位業主的發展商, 都須按公契規定繳交管理費.

4. $100,000（單位無論是否空置均需繳交管理費）

5. 不是. 是否要繳交差餉和管理費, 和單位是否空置無關.

差餉是政府一般收入的一部分, 用作維持各項公共服務. 所有新建樓宇的業主, 在佔用許可證/轉讓同意書/租賃同意書/合格證明書發出日期起計第90日(住宅)/180日(非住宅)開始, 不論樓宇是否已被佔用, 都須要繳交差餉.

而應課差餉租值, 是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時, 估計可得的年租. 它只是一個估值, 是用作釐定應繳差餉的基準, 和單位是否出租完全無關.

政府因物業出租獲取租金收入而徵收的, 是向稅務局繳交的印花稅.

6. 如果是在香港及九龍界限街以南, 屬於無須繳交地租的舊契土地上的重建項目, 所有業主都無須繳交地租.

其他所有新建樓宇, 和差餉的情況一樣, 所有業主在佔用許可證/轉讓同意書/租賃同意書/合格證明書發出日期起計第90日(住宅)/180日(非住宅)開始, 不論樓宇是否已被佔用, 都須要繳交地租.

同樣地, 應課差餉租值只是用作釐定應繳地租的基準, 和單位是否出租完全無關.

7. 如上所述, 空置單位亦須繳交管理費, 你的想法不成立.

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