大廈公契的問題 (urgent)

1) 大廈公契是什麼?

購買分層樓宇時眾多文件中的其中一份

2) 大廈公契的作用?
大廈公契主要有三個作用，第一界定大廈公共設施與單別位設施的界線，即公家與私人的分別，私人的東西公契不管，公契只管公家的東西，第二是大廈管理費及維修費如何集資，第三是如何管理大廈

3) 如果大廈是單一業主，發展商並沒有出售物業，發展商純粹出租物業，那在這情況下，有沒有大廈公契?
不一定有公契，因沒有必要使用，但就算有也沒有作用，因公契是規管不同業主的，難道自己告自己嗎？業主與租客的關係不受公契影響，而且公契在取得百份百業主的同意下，是可以改的，公契原意是規管不同業主的行為，只有一個業主，只要不犯法，該業主可以做任何事

4) 一般情況下，大廈的管理公司是由哪個party決定聘用? 誰有權罷免?
一開始的時候，管理公司由發展商以公契形式聘請，發展商賣樓後，管理公司繼續工作，直到成立業主立案法團，召開業主大會，並得到總業權超過五成的業主支持解僱現任管理公司，是整體的五成，不是出席的五成

5) 業主立案法團如何成立? 法團有什麼職能?
由不少於5%業權的業主為召集人，依法例要求召開業主大會成立法團，業主大會當日有不少於30%業權出席並同意，及以大會過半數支持通過成立法團的決議
法團是管理大廈的業主組織