✔ 最佳答案
我以目前正式在做的房仲業回答您較客觀的答案!
一些房地產業者不一定是仲介,只要是蓋房子的建商,大戶投資客,較偏屋主一方的仲介,為了求成交或是賣的更高的房價,來賺更多的錢!收買新聞媒體來報導做"置入式報導",或是"教您如何投資房地產"的"置入式教育,是必要的手段!
那報章媒體呢?為了賺搞費,或是不願斷這些房地產商的廣告生意,當然會向這批人靠攏,所以您看到的房市分析報導,或是電視分析節目,都是"報喜不報憂",跟一般向來"報憂不報喜"的媒體有異常的不一樣!
雖然這對賣方的房地商而言是有利的,只能見短期效果,依我的經驗看,想做長久的房地產生意,可能會拿石頭扎到自己的腳!為什麼呢?
1.忽略了中產階級的薪資所得水準所帶來的房價購買力及存自備能力,造成想買也買不成高房價的房子,就會影響賣方屋主想賣也賣不成房子,那屋主的增值夢等於是夢中夢!正派的房仲都會說:我們可不想把房價喊給屋主爽卻又開空頭票!
2.低估了買方市場的智商,買方市場沒以前那樣笨了,目前很多買方就如您一樣不太相信報導的專業性!假如您辛苦好幾年所存的積蓄,面臨重大決策,您會感情用事,還是回歸理性?所以會慎重再慎重!
3.忽略了房市供過於求的危機,台灣目前房屋自有率高達近9成,有實質需求者僅1成,那這幾年房市多頭卻讓建商蓋了大量的房子,豪宅也隨處可見,顯然豪宅已不再是稀有產品,是否違反"物以稀貴"的原則?那大量的房屋庫存要怎麼消化?空屋率飆升,是否會排擠到一般屋主賣屋求現的權利?成交數字會說真心話!
4.一廂情願的賣方市場VS壓力沉重的買方市場,目前全台房屋有80%均有貸款,等於買房子幾乎都要舉債買屋,我們的成交數字就連投資客請他拿全額都很困難,有90%的買方卻僅有能力拿得出1~2成自備款,甚至統計過10個已簽買賣契約的買主,買賣破局率竟達2成,原因幾乎是自備不夠加上銀行貸款不夠付清尾款而破局!國人受薪階級的存自備能力真的一年不如一年!(如果您是同業必有身切感受,但不好意思我卻說出來了),但台灣的買方市場仍是以受薪階級為主!
現在年輕人買不起房子是不足憂慮的,反而是擔心受薪階級的屋主們,因房價高漲所取得更多的貸款,造成每個月還貸款壓力的沉重,薪水不漲,失業率高,物價萬一又漲,怕是您還不起貸款又被迫急售,但面對目前成屋供過於求的壓力,有殼族的壓力遠比無殼更大!如果大家都如此房市危機傷害會殺很大!
那不賣給中產,專攻金字塔頂端的客戶群?這市場真的大家都在搶,有錢的買方族群說真的,市場人口數有限,他們可以一口氣買下好幾十戶,也有與我們仲介配合做投資客買賣!他們投資房地產精準可以賺很多錢,以目前房市局勢,要請他們再出手,他們願意嗎?如果手上還有房子未脫手了結,當然會一直拜託趕緊賣掉,如果要再花錢投資,我們千拜託萬拜託請他們買,這等於是低估有錢一方的專業判斷!
最近我們公司與其他友店成交數的字,會說真心話!是可以透過新聞媒體騙的了社會大眾,但騙不了我們所賺的荷包,我們不想為了面子,只是想真誠的求個成交率!抬價是每個委託屋主的期望,壓價是每個買主的期望,成交是我們業者的期望!但現實大環境不允許有一方是自私的,舉下面說:
1.屋主想抬價,應檢視自己物件的競爭性,房子不是想像中的那麼好脫手,一眼望去都是屋,買方也會多作比較,不一定會看的上,即使買方看中您的房子,想買用力追價也未必買的成,實在是目前大家的薪資水準不夠存自備,銀行貸款不高不足付清房款,這些客觀現實性的殘酷,不得不逼屋主折價成交!
2.買主想壓價,如果總價與買下去後貸款負擔得起,就請不要再計較單坪價位,即使您今天不買,還要硬坳,明天就會被另一組買方給買走!
3.雖然有些部份仲介愛抱投資客大腿,還有投資客自己出來開仲介,可能在買氣旺時的確可賺了不少錢,在長期下會對買方市場造成負面評價,那買氣差時該怎麼辦?吃自己還是坐吃等死?仲介關店歇業數字會說話,目前看來,較能長久維持經營的仲介,大多是中立 客觀 熱誠三個字!兼顧買方與賣方,沒有買方市場支持那賣方的錢從何而賺?想替投資客多賺錢,唯一堅持就是刺激買氣,買氣上來房價不跌也難!那買氣的產生是需與買方市場經營產生"互信"的基礎!
新聞做置入式行銷報導,別再低估買方市場的智商了!
2009-12-22 12:53:14 補充：
一般新聞媒體所報導的房價,真實成交行情卻是報導房價的一半,舉例說某某地段新聞報導一坪是18萬,但真實成交實拿據我們統計都要打個6折,也就是屋主想賣,最ㄍ 一 ㄥ就是10萬一坪,甚至不少建案開價還比媒體報導的行情價還低,所以新聞報18萬,現場開價是13萬,成交卻是10萬!
