請大家解答. . .釘契問題

✔ 最佳答案

1.我想問下幾時會比人釘契?
答：要視乎你父親欠債的數目和時間有多久！而你父母這個物業有否按揭呢？如果有，那又有否欠這銀行錢呢？
如果有欠這按揭銀行錢，那假定你父親確實無力償債的話，那我想這按揭銀行連釘契也不會做，直接向法庭申請收樓令以要求拍賣這物業作抵債之用了！除非另一業權人有能力立即繳清餘下的按揭！不錯是要立即，因為這物業的其中一位業權人財務狀況出現問題，銀行不會願意冒險讓這物業繼續供款，故會立即中止這份按揭並要求立即還款！對！這做法毫不公平，可惜是銀行絕對有這個權力！
如果這物業已供滿，但銀行又查出你父親名下有這物業，必會立即將這物業釘契，以阻止他將這物業轉手！
假設你父親無力償債已有三個月以上，則這物業已被債權銀行釘契的機會非常高！

2.釘契後會幾耐收到通知債權人被高院發傳票告佢強制破產?
答：除非如上文所言，這物業有按揭而且是欠這按揭銀行的債務！否則如果是其他的債權人，是不會這麼快便進入申請你父親破產的法律程序！
因為按正常做法，債權銀行釘契的目的主要是限制物業轉手外，還有逼令欠債人償債的目的！
通常的做法是將物業釘契後，債權銀行會再發信給債務人，說明他名下的物業已被釘契！當這債務人仍不予理會或無力還債時，方會入稟法庭申請充公樓宇拍賣或申請債務人破產！
因為所有這些法律程序都需要由債權人繳付費用！如未有十足把握，債權人未必願意輕率地進行法律追討程序！
但假設債權人確定行使法律程序追討，則債務人有機會在三個月內收到法庭傳票要求出庭應訊！

3.如果有一日想解契,係咪一定要清還所有銀行錢先可以解契？
答：這個問題要分兩個情況來討論！

首先假設債權銀行祇將這物業釘契和作出追討債務行動！但並無入稟法庭要求收樓和申請你父親破產！
那當你們希望解除破產令，大前提當然是要先清還欠將這物業釘契的債權銀行的欠賬！或者跟債權人達成某些協議，如承諾當他解除釘契令後，你們會將物業出售並將欠債全數清還以換取對方同意解除釘契令！

但如果這物業已進入法律程序，甚至你父親已被頒令破產！由於這物業是由兩個人(樓主父母)共同持有，那祇要不是按揭銀行申請收樓，那就算你父親被頒令破產，都祇會被充公你父親名下的那部分業權！因為你母親並未破產，法庭不能強行充公她名下的半份物當業權！
所以這物業不會被強行充公，祇保持在釘契的狀態！但物業業權持有人已由你父母二人，轉變為你母親和署方共同持有！這情況到你父親解除破產令後都如是，因你父親在破產令頒布那一刻起，他當時的所有財產已全部轉歸破產管理署所有！
他日你要解除釘契令，就已經不是要和債權銀行商討了！而是要向破產管理署作出申請了！

4.如果爸爸同媽媽都離世,間屋會否給銀行收左還是點？
答：不一定！因為有幾種不同的可能性出現！這物業祇被債權銀行釘契或是被破產管理署釘契，有截然不同的後果！

首先假設這物業無被破產管理署充公，祇被債權銀行釘契！再假設你父親離世，那理論上這物業業權會自動轉歸你母親的名下(假設這物業業權都是以生死契的方式去聯名持有)！債權人祇能向你母親要求從你父親遺產中追討債務！你母親願意出售這物業去償債與否由你母親決定！
再假設你母親亦離世，那繼承這物業的資格便落在你們子女的身上，債權銀行便再轉而向你們承繼這些遺產的人追討！同樣願意跟銀行協商解除釘契賣樓否，亦是你們的決定！但不會出現物業被銀行沒收的可能性！
你要明白債權銀行從未直接擁有這物業的業權，如果他直接持有，早就將這物業賣出了，何需釘契？銀行祇擁有向這些財產的持有人追討債務的權力！因你父親欠銀行債務，他雖已辭世，但銀行有權向他的遺產作出追討！

但假設你父親已獲頒破產令，他名下物業業權已被署方充公！後果便完全不同了！
如上所言，因這物業已變成由署方跟你母親共同持有，在生死契的原則下，當其中一方業權人離世，餘下業權全歸另一方所有！而另一方是破產管理署長這個法人職級，他祇會換人擔任不會辭世！
即是說，祇要你們不在你母親百年歸老前，跟破產管理署達成將物業釘契的協議，並成功出售或將物業轉名的話！那他日你母親離世，那這物業便全屬政府所有！

又如果這物業聯名持有的方式，不是以生死契(或稱長命契)的形式去訂立，而是以業權百分比的方式去簽訂！則有另一處理方法！
因為假設確是業權訂明各佔百份之五十，或其他比例也可以，如六四比！那在這情況下各業權持有人可自行決定名下的處理方法！即是說這物業雖被釘契不能轉名，但業權持有人依然可以透過訂立遺囑以處理名下業權的事！
假設這物業以這種形式去持有，你父親那份業權已歸署方所有，但你母親則可以將她的業權通過遺囑轉給你或任何人！如此則可保持跟署方各佔一半業權的局面而不會喪失全部業權！
但你要先行查證你父母以何種方式去聯名持有這個物業！你向替你父母辦理這物業樓契的律師行查詢就會知道！不過可惜的是，大部分香港人的聯名物業都是以生死契的方式去持有！

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