新屋建商代收管理費(管委會已經成立且交屋前會開始收取管理費)

管委會未成立前,是由建商擔任管理人,因此他們就會收管理費~~一般來說,很多狀況,是不分大小戶,也不分買屋之先後,平頭式的繳交所謂的管理費像你的案例就是繳10000,這是不公平的
再來是既然管委會已成立,就必須由住戶成立之管委會來收取管理費,不該由建商來收取,名不正言不順,況且,由住戶開會成立的管委會,只要開會後選出委員並選出主委後,訂定生效日並屆時之後,建商的管理人身分就無效了,更無理來跟你收費,
再者,12/1新管委會就要收費了,就差幾天而已,還要你繳10000,那請教建商,那這管理費就你的部份,每坪一個月算多少阿!!!!(要從過戶日才開始算室你要繳)
建商過戶給你之前的時間,你並不須因此間房子而替全社區的開銷負擔費用(此屋於過戶前名子是建商的,當然之前的費用是建商該負)
建商的說法是代收管理費用目前是負數~~那是他們的事,於情於法,在過戶給你之前,社區所有的開銷都不干你的事
或許你可用看黃道吉日的藉口,要求過戶時間選在12/1之後再過戶,以閃過此尷尬期(但要注意是否有交屋期限問題,若有,建議取得其承諾之整句~~錄音,或書面,或可靠的人證)
建商不得以代收費的問題,來取消你們的合約,不然其必須賠你一倍訂金的前(民法規定)
若建商任意毀約(為了名不順言不正的10000元),你可以告他的
管委會要求建商移交代收管理費的帳目問題,可以請建商提出帳冊,但注意其會不會亂安名目與灌水,管理費來說,除非超大社區,不然守衛所佔金額最大,你們需先作功課,看社區有哪些開銷,一般是守衛,清潔人員,水電,電梯保養等比較大條
可以先探聽行情,以免被建商乎巄了
但也別忘了,建商也須出他該出的那些份

2009-11-26 13:09:22 補充：
~~代收管理費用目前是負數 也就是說還要跟管委會收取代墊的費用 請問這樣合理嗎?
是合理的,但是每個住戶如何分攤才是公平,就須好好計算,當然也要注意前面所說的,監商給的帳目是否真實?
~~~~聽管委會說因為建商找的物業公司太貴了
貴也需有行情,市場上比較貴的如東京都,中興,千翔等等,可以用相同條件去詢價看看,以免建商灌水,或是建商還把它當商品賣,還加上建商的利潤來向住戶收費

2009-11-26 13:12:41 補充：
如果11/21是過戶日,那10000/9天X30/月 =33333/每月每戶管理費
33333/50坪(假設)=666/每坪每月的管理費~~~這是高級大豪宅的水準了

2009-11-26 13:52:01 補充：
~~代收管理費用目前是負數 也就是說還要跟管委會收取代墊的費用 請問這樣合理嗎?
是合理的,因建商在管委會成立前,他是管理人(也就是社區的代管人)
但每個住戶(含建商應分攤的部份)如何攤算才是重點,
~~聽管委會說因為建商找的物業公司太貴了..............
要注事件商是否有灌水或外加建商他要的利潤來報

2009-11-26 14:04:44 補充：
10000元 / 9 天 (假設11/21過戶~12/1 共9天) = 1111
1111 X 30 = 33330 / 月
33330 / 50 坪 (假設) = 666 / 坪每月~~~~~ 這種管理費是大豪宅的水準了

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許多建商在領到使用執照、通知交屋時，會向購屋者收一筆三到六個月管理費或整數金額做「管理基金」。可是由於搞不清楚法令規定、未對應正確的法律關係，經常製造糾紛、替自己和管理委員會惹來麻煩。

「公共基金」是公寓大廈全體區分所有權人共有的一筆錢，由管理委員會保管運用，支應公寓大廈管理組織從事各項管理、維護、修繕、更新等費用，是社區大樓規模擴大、共用性質複雜趨勢下的必然產物。在基本的「周轉」用途外，公寓大廈管理條例實施後，「公共基金」另延伸出針對長期重大修繕更新預做積存的功能。一般規模超過十戶且共用電梯上下的社區大樓多會自動設置，用以提高公共事務的處理效率。

在公寓大廈管理條例制定前，為使管理能夠在一開始順利啟動，建商在交屋時都會向屋主收取「管理基金」，並在管理委員選出後移交管理委員會。當時因為法律沒有規定誰該出錢，這種由建商自行代為主張，叫購屋者共同出資的做法無可厚非，算是沒有辦法中的辦法。

八十四年通過的公寓大廈管理條例規定起造人必須按照建築物工程造價提撥公共基金，這筆錢先提存公庫，等管理委員會與建商完成公設移交再由主管機關直接撥付管理委員會保管運用。

但公共基金不能只出不進，因此在起造人提撥外，區分所有權人尚須以民主方式開會決定後續經常性的繳費標準與繳交方式。在公寓大廈管理條例設計中，公共基金的作用就像個蓄水池，能為公寓大廈蓄積日後足以應付各種狀況所需要的用水。啟用之際起造人先提供部分池水，讓使用人立即有水可用，然後再由區分所有權人決定後續間隔多久注入多少，維持必要的安全存量。

法律對此既已明確規範，建商就不該也不必再向購屋者另行收取公共基金。因為這筆錢已包含於建商的整體開發成本，並由消費者在購屋價金中支付。交屋時若再收一次，形同一頭牛剝兩次皮，徒增購屋者負擔，並製造以下困擾：

第一，有些消費者查對法律規定後發現建商沒有權力收取公共基金，因而加以拒絕。而建商則不願意因為這一點小錢影響交屋，於是也不堅持，把燙手山芋留給日後成立的管理委員會。可是管理委員會也沒有能力處理，收到建商另外撥付的「公共基金」與未繳住戶名單，想追討依法無據，不追討又不公平。使得公寓大廈從成立伊始，先面臨公平性的嚴酷考驗。

第二、就算錢全都收齊，建商能不能動用這筆「基金」又會引發衝突。從交屋到公寓大廈管理組織正常運作存在一段時間差。快的二、三個月，也有的一拖一、兩年。建商必須在管理委員會正式運作前先行「代管」，代管期間建商委任物業管理公司、保全、清潔、公共水電等支出能夠拿這筆基金來支付嗎？有的建商加以動用，結果管理委員會成立，建商要將用剩的「基金」交給管理委員會時遭到反彈，要求將支出全數補回。管理委員和居民堅持：「建商不可以動用基金，代管期間所有費用應該由建商買單」。

第三、有些社區大樓因為銷售狀況不佳，交屋後一、兩年管理委員會還遲遲無法成立，建商交屋時所收取的「基金」早已用完，可是要向居民收管理費又遭到拒絕。從此陷入想放手擺爛怕影響後續銷售，硬撐下去又荷包失血的兩難困境。更糟的是，發生這種狀況的建商經常會留下個有人有繳，有人沒繳的爛攤子，讓後面成立的管理委員會不曉得如何收拾。

第四、某些建商為討好顧客，乾脆表示願意支付所有代管期間的各項費用，未來會將「基金」完整移交。結果後來發現，自己三請四請，居民就是不配合參加會議，就算選出管理委員，也往往一再拖延正式運作的時間。原來居民們算準代管期間所有費用有建商買單，不用自己或「基金」出錢，因此能拖一天算一天，拖得越久賺得越多。

第五、還有些建商交屋時收了六個月的「管理費」，三個月後管理委員會成立，建商把結餘轉交管理委員會運用。管理委員會卻把這些錢認定為公共基金、另外開始向住戶收取管理費。但住戶認為自己已經繳給建商半年管理費，接下來幾個月管理費應該拿這些錢抵扣，不必再繳；管理委員會卻因為本位主義，認為建商移交的是公共基金，不能退還、也不能抵扣管理費，住戶得重新開始繳交。兩邊立場不同，誰都不願意讓步。居民與管理委員會關係從此交惡，讓社區大樓未來發展蒙上陰影。

其實只要建商把公寓大廈管理關係搞清楚，不要再畫蛇添足向購屋者收幾萬塊錢或好幾個月管理費做「公共基金」，然後代管期間逐月向包括自己的全體區分所有權人收取管理費並公布收支狀況，上述亂象就能夠完全避免。