法拍屋一拍的價格如何訂定??

法拍屋一拍的價格如何訂定??

→長期單一從事於法拍工作~

再此提供法拍實務經驗分享~

不是由債權銀行訂定~

是由不動產估價師或建築師做鑑

價的作業~

由於法拍屋的底價訂定是由不動

產估價師鑑定，部分地院建築師

也有鑑定(依各地院鑑定人審查標

準不同)，假設同一社區同一標的

物來看，一般來說，建築師是以

建築物的營造成本、土地取得成

本，加計建商合理的利潤，扣除

建物使用年數折舊後所評估之建

物成本價格。

而不動產估價師的除了估算建物

成本價格後，尚需考量不動產市

場目前的收益租金行情，及合理

的報酬率，評估該不動產的收益

價格；以及蒐集該不動產同一供

需圈內，具替代性(相同不動產類

型，包含區域、個別因素等條件

)之市場成交價格，及考量一般因

素(如自然、社會、政策、人口...

)、價格時間修正等因素，如成交

時間為921地震前後的價格就價差

很大，最後再考慮價格日期當時

的市場買賣行情，如房仲開價、

成交價、法院拍定價之差異，綜

合加權評估而得，其中各個資訊

取的的越完整，其鑑定價格越貼

近市場。

當然，不動產本身的價格與價值，

對不同的人來說，其效用也不一

樣，只能說其價格行情有一定之

區間水準，只要不偏離行情太多

，差2萬多都是可以接受的範圍

內，更何況每個估價師、建築師

個人觀點不同，所估出來的價格

也必然不同。


希望有幫助!!

2009-11-06 18:17:02 補充：
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