申請破產，四份一業權會如何？

爸爸死後留下一層樓，4兄弟姐妹共同擁有。
破產後，我的業權會被破產署釘契？
答：不是你的業權會被釘契，而是整個物業都會被釘契！在未解除釘契令前，這個物業無法買賣或轉名！

破產令解除，釘契部份，是否也自動解除？
答：不會！除非有人跟破產管理署達成協議，能滿足署方的要求署方才會解除釘契令！否則釘契令將持續下去！
還有一個地方要注意，即破產者在破產令頒布的一刻，已經是一無所有！他名下的資產已全歸破產管理署所有，所以他名下的物業業權已轉由破產管理署持有！這情況是永久性的，就算破產令解除後業權仍歸署方擁有，不會重回破產者手上！

否則，破產署會如何做？
答：對這種聯名物業的情況，破產管理署通常會要求其餘的業權持有人，出資買入破產者名下的業權！
你們可以視乎署方的出價再行決定。曾有案例署方要求的數目祇是五千元(不知道物業的價值和情況)，另一業權人自是立即應允！但亦有要求以市價購回的例子！
姑勿論署方出價為何，其他業權人都有拒絕的權利！假設確是拒絕向署方買入其控制的業權，則基本上除了無法賣樓外，對其他業權人無大影響，他們依然可以在上址居住而不會被逼遷！祇要不賣樓則理論上可以一直住下去！

2009-10-04 22:16:43 補充：
不用客氣，我也祇是儘我所知，希望可以幫到手！

1.破產令過後，我同破產署商議，買回我的業權。這筆錢屬誰？他安排還給債權人？
答：這筆錢理論上署方會在扣除適當的行政費用後，按比例全數用作償還給你的債權人！破產管理署同樣有會計和核數紀錄，不會侵吞不屬其所有的還款！

2009-10-04 22:36:17 補充：
2.款額多少，全部由破產署決定？
答：這情況分開兩個部分！第一如果在你破產初期，署方會有機會出價要求其他業權人，買入破產者名下的業權！這個由署方開出的價錢通常會較市價為低！原因是署方並非為賺錢或討回原價，祇是希望可以了結這個檔案！老實講賣得多少樓價根本與署方無關，反正錢又不屬它所有，要全數用來償還給你的債權人的！破產者的業權賣出，署方便可終結這個檔案，相反其他業權人無意買入，則這檔案永遠保持未能完結！

2009-10-04 22:37:15 補充：
當其他業權人拒絕署方的開價後，他日再跟署方商討要購回物業業權，則是另一回事了！此時署方會要求希望購買的人提供，由專業測量師提供的最新樓價，費用當然由買方支付！假設開價令署方滿意，便會解除釘契令，這時便可以委託律師按一般的物業買賣程序去進行了！

樓下網友提到「但如果冇人同佢買而佢覺得間屋賣冇有價值的話就賣左去，分番其餘果3份錢俾你屋企人，即係無異都係迫你屋企人去買番。你自己諗下越拖得耐其實越不利。」此話完全失實！

2009-10-04 22:37:26 補充：
我想請問樓下網友，破產管理署有甚麼權力去充公非破產者的私人資產呢？一個物業如何在其他三名業權人無同意的情況下出售？市場上有誰人願意買入業權不完整的物業？誰人有權決定仍由其他人持有的物業價值和代其出售呢？我相信樓下網友未涉足過物業買賣，想想這些問題就知道你那句話中不合理的地方了！

2009-10-04 22:44:47 補充：
3.若干年後，政府收樓賠錢，我的一份錢交至破產署，如這筆錢足夠還給所有債權人，餘下的是否還給我？
答：不會！因業權已非屬你所有，如何處理跟你再無關係！
反為假設你在破產期內得到一個物業，如承受遺產或抽獎所得！那署方同樣會充公你的這個物業去拍賣，但這時在清還所有欠債仍有的餘款，則會退還給你所有！
兩者的分別在於你舊有的資產在你獲頒破產令的一刻已非你所有，但你在破產期內所得則仍屬你所有！

2009-10-04 22:49:13 補充：
4.也就是說，破產令解脫時，是否我需要知道，還入債權人多少錢？
答：不需要亦不會知道！
除非你是在還清所有債務的情況下解除破產令！否則你直到破產期滿其間，究竟向債權人還了多少款項，根本無法得知！亦無需要知，你祇要知道當破產期滿後，你不需要再為那些可資證明的債務繼續負責就可以了！就算你在破產期間從未還過一分錢亦如是！

2009-10-04 22:56:15 補充：
5.另一問題，欠銀行錢，身故後的資產(包括保險賠款)，是否要還給銀行？
答：要視乎身故者是否破產者！如果是破產人士，那按破產條例銀行不能再作出追討！
如果並未破產，那欠債的身故者在銀行內的資產，銀行通常會先行充公，這在銀行使用條款中必有列明！
如果身故者的資產並非在欠款銀行掌握之中，那銀行有權向欠債的身故者的遺產執行人提出申索，而保險賠款要視乎受益人是誰，如屬身故者本身則保險賠款會撥入遺產當中處理，自亦在可供銀行追討之列！如受益人另有他人，銀行當然不能作出追討！

2009-10-05 21:37:26 補充：
樓下網友無需意氣用事，你有理據可以盡量提出去說服其他人！我並無說過我的話就是真理，必然正確！
祇是我依然堅持我自己的見解！即你的說法我有不認同的地方！

第一你問我有否購買回過一個破產物業的業權，而你卻有這方面的經驗？對嗎？
我可以告訴你，我無這方面的經驗，我亦相信你曾有這樣的經驗！但問題是現在你自願向破產管理署買回這個被充公的單位業權，那當然可以，我從未說過破產者的家人不可以向署方購回物業！？請在批評前先看清楚別人的說法！

2009-10-05 21:45:02 補充：
至於你提及破產管理署給你的信中，說明假設你們不回覆，對方有權採取其他任何行動去滿足手上的業權價值。而你理解為對方始終有權迫我地賣！對嗎？
如你所言，這祇是你個人理解！破產管理署有通知你依據那一章節的破產條例，去執行你認為的充公和搬遷行為嗎？

你以為死都唔走就得？
非常抱歉！答案正正就是如此！你即管查看網上所有類似的答案資料就知道了！

2009-10-05 21:53:46 補充：
樓下網友無需意氣用事，你認為自己正確的儘管提出理據去說服別人！
我並無說過所說的話是真理，絕對正確！
祇是我依然認為你誤解了我的說話，而你說的話我亦有不認同的地方！

第一你提及我有否買回一個已破產業權的經驗？而你卻有，對嗎？老實說，我並無這方面的經驗！而我亦相信你有這經驗！但這證明不了甚麼！
因為是你願意向破產管理署購入這些，被署方充公的破產物業業權，如此當然無問題！我從未說過不可以向署方買回這些業權！請在抨擊我前先看清我的答案，好嗎？

2009-10-05 22:00:29 補充：
第二你提及破產管理署給你信件，要求你們限期前回覆！否則署方有權採取其他行動去滿足業權價值！而你對這話的理解是對方有權逼你賣樓！對嗎？
如你所言，這些祇是你的個人理解！署方有白紙黑字寫明會逼你們賣樓嗎？是依據破產條例的那一章節而行呢？有嗎？我相信無！
祇是你基於個人理解就接受了署方的要求，選擇買回被署方充公的業權部分！

你以為死都唔走就得？
非尚抱歉！答案正正就是如此！如果你的律師給你錯誤的意見，那祇能說句遺憾！不相信，你請隨意查看網上關於類似問題的答案，就知道了！

2009-10-05 22:08:27 補充：
第三你說「律師話等如兩公婆離婚，一層樓兩個人分，一係老公買斷一係老婆買斷，兩個都冇錢買斷而要大家都想收返錢就始終都去到要賣樓黎分架喇！」
你舉的這個例跟問題完全是兩回事！兩夫妻離婚要分身家，大家都想要錢而其中一方無法付出對方的樓款，就當然要賣樓！因為雙方同意！而假設其中一方不願遷出亦無法付款給對方，那另一方有權入稟法庭要求強制賣樓！
但破產管理署卻不會使用這個做法，因為涉及強搶私人財產的問題！署方的做法祇會將這物業永久釘契，或有人如你一樣向署方購回業權！

2009-10-05 22:19:12 補充：
本想跟樓下網友認真的討論一下這些問題，但看到他連粗口詞句都用上了！就知道都是對牛彈琴！無謂浪費精神時間了！
非常抱歉，現在回答樓主的補充問題！

問題1.如果3個人都不買，破產署是否有權將樓拿去拍賣？
答：正如我多次提及，破產管理署無法定權力去充公任何非破產者的資產！當然樓下網友會不認同！
但你可以想一想，如果破產管理署獲賦與這些充公其他無破產士人財產的權力，那署方為何不干脆將破產者其他家人的資產，一併充公以償還破產者的債務呢？
原因就是香港的破產條例祇針對個人，跟家人配偶都無任何關係！那署方又有何理據和權力去強制破產者的家人賣樓呢？

2009-10-05 22:28:19 補充：
問題2.如果其中有一個不肯簽名賣樓，是否別賣不成，破產署便要進行釘契？而我其中一個妹可以繼續住下去。
答：對！祇要其中一個聯名業權人不作出簽署(而亦無作出授權)！則在任何情況下，都無法作出業權轉讓(即賣樓)的行為！
這些祇是基本的物業買賣常識，我不明白為何竟會有人不了解？！
而署方在這情況下，根本無計可施，祇能把物業釘契！目的是阻止你們在未得對方同意下將物業業權改變！這做法亦即變相證實了欠署方的簽署同意你們亦根本無法賣樓！

2009-10-05 22:28:50 補充：
問題3.釘契的定義是什麼？
答：如上所言，釘契祇是阻止你們賣樓！但物業仍由你們其他業權人佔用，即是你的妹妹可以一直住下去，祇要你們無打算賣樓！當然差餉地租等仍由你們業權人負責！理論上可以要求署方負擔四分之一，但我想無人會為這等小數目招惹署方吧！

2009-10-05 22:33:15 補充：
問題4.是否任何一個人或公司(包括破產署)根據理據，交由律師(或其他途徑)進行釘契？
答：對，理論上任何人都可以申請將其他人的物業釘契，當然要提供理據！被釘契者同樣可以反對釘契令，自然同樣要提供足夠的理據！
而破產管理署依據破產條例賦與的權力，在破產者申請破產的一刻就已經會知會土地註冊處(即田土廳)，將申請破產者名下的所有物業全部釘契，以阻止申請者將資產轉移！

2009-10-05 22:40:57 補充：
問題5.破產令解除後，我的業權因無人買，而變了是破產署的業權？我覺得有很大的毛病存在。到政府收樓賠償所得的錢，我的一份全部給破產署吃去？也不用還給債權人？如真的還給債權人，多出的全變了手續費？
答：這問題其實你不用費心！首先這物業業權已非你所有，結果如何也跟你無半點關係！不能說不公平，因為你可以選擇還清債務，不要破產的！你能做到嗎？做不到，那這些就是破產的其中一種代價！

2009-10-05 22:41:11 補充：
而署方持有你的業權，其實未必是穩賺的？樓價有起有跌嘛！假設樓價大幅下滑呢？這些假設性的問題就不要多想了！始終這物業業權已不屬你，管他將來升跌！賣出後有否還款給債權人亦與你何干？你祇要知道無需再承擔任何債務就是了！這些就是你破產的好處！

2009-10-05 22:58:48 補充：
其他人提及的我相信是他自行買回，被破產管理署充公的物業業權的真實經驗！
但不代表不可以拒絕買入破產者的業權！其他業權人有絕對的權力拒絕買入，而不會被破產管理署逼遷！
這些資訊在網上隨處可見！

2009-10-07 18:12:42 補充：
至於有人提及物業其他業權人身故後，剩餘的物業無法轉名，政府會反對？這說法答中了一半！
當然物業在釘契中不能轉名，但假設其中業權人確是離世！餘下的資產可以以遺產承繼的形式去承受業權！這同樣是破產管理署無法阻止的公民權利！祇要一直有承繼的家人，甚至將物業轉贈與任何人都可以！並非一定會益政府的！

2009-10-07 18:35:44 補充：
其實有人自己買返被署方充公的物業業權，原因可能是有錢，又可能是害怕無屋住，又可能是在未知底蘊的情況下受律師誤導！不管原因為何，這個依然是他的個人選擇，他當然有這個權利亦絕無問題！
祇是他不明白亦不願相信是可以擁有拒絕的權利！我也建議有能力的人不要破產！為何要讓署方充公屬於自己的財產呢？但有頭髮又有誰願做禿子呢？

2009-10-07 18:36:13 補充：
至於說到收樓方面的問題，有人都始終不明白！政府祇充公你四分一業權，真要收樓破產者家人仍佔四分之三！要損失又有多大？假設真的樓價上漲，你確定能賺回你付款買回業權的數目嗎？而且請想一想欠債的數目和你預算能「賺取」的樓價相比，就知道公不公平了！如果認為破產是如此不公平，那便選擇還清債務吧！這樣必然不會被政府「無理」充公物業！

2009-10-07 18:36:22 補充：
發問者如有能力輕易買回被充公的業權？又何需在此聽我等小民胡說八道呢？我的回答全針對問題，並提供我認為適合的資訊給發問者！該如何判斷由發問者自決！
有人願意買回被署方充公的物業業權，不等於所有人都要依樣葫蘆照樣而行！你的經驗是事實，但對發問者的幫助不大！有不同意見應當提出理據來說服別人！非謾罵式的放話就表示有道理！

我見到fb有d破產解契case :
https://www.facebook.com/CICGL/photos/a.226132934220271.1073741825.224854887681409/387509464749283/?type=1&theater

匿名發問者，你好！我咁路過。睇到你題問題亦見到兩位大哥意見！細佬學識少我唔敢講邊個。
不過我自己個細妹親身經歷我想講下，咁佢個老公生意失敗走佬，比債主申請佢破產。咁佢住緊層樓就係我細妹兩公婆聯名，破產處寄信要我細妹買埋佢老公份業權。咁我細妹一個人帶住兩個細路又有乜本事買丫？

2009-10-05 23:20:12 補充：
咁未覆番破產處無能力買囉，過一排破產處又寄信話層樓釘契，已經唔可以私自買賣，想賣樓就要先得到佢同意。就咁又無話要收樓又無話點樣處理，我細妹亦無問過佢點算，就咁不了了之。我細妹就從來無諗住賣樓，所以一路都無理，破產處亦乜消息都無，如是者相安無事都住有八年啦。我唔知細妹層樓究竟攪成點，但佢同細路就真係無事無幹住咁多年。我唔知呢經驗幫唔幫到你，只係度吹水。

你好，呢個問題我諗我最適合答，我爸爸同我媽咪破產前就係有物業，當時破產處在佢解除破產前來信問我媽咪是否想買回物業。

1.破產令過後，我同破產署商議，買回我的業權。這筆錢屬誰？他安排還給債權人？

這筆錢佢答話會扣除佢的手續費後還番俾債權人，但你其實冇權過問佢手績費幾多。(我問完佢都係咁答，其實我覺得佢晒。)

2.款額多少，全部由破產署決定？

係由擁有物業權的其他家人同破產署大家傾的，睇下邊個有興趣同佢買，個價錢佢覺得o唔ok。佢要求我地就要測量師做一物物業報價，果度駛幾千，然後我地出左3次價，佢先應承，然後我地要律師，要晒代表雙方的律師做樓宇買賣。否則佢自己請人，果份錢都係你出埋，好彩我地就到律師係肯代表晒雙方。

但如果冇人同佢買而佢覺得間屋賣冇有價值的話就賣左去，分番其餘果3份錢俾你屋企人，即係無異都係迫你屋企人去買番。你自己諗下越拖得耐其實越不利。

3.若干年後，政府收樓賠錢，我的一份錢交至破產署，如這筆錢足夠還給所有債權人，餘下的是否還給我？

你的意思是係舊樓所以收樓賠款？當然不會給你，你要明白果一份已經不屬於你，例如層樓政府賠120萬，根本只會俾90萬你屋企人，30萬就屬於破產署。因為佢出信問你屋企人買唔買番份業權通常係有期限的，你地過期唔出價買番，等如你去當鋪當左野當左1萬蚊，過期你又唔贖回，後來佢地賣左俾第二個收5萬，你覺得有冇權同當鋪番果4萬差額？

總之一句佢又係會答佢扣除手績費再還俾所有債權人，其實你根本無機會再問佢點樣處理，因為你已經closed case。


4.也就是說，破產令解脫時，是否我需要知道，還入債權人多少錢？

破產處根本唔會答你，總之一句佢又係會答佢扣除手績費再還俾所有債權人，最多答多句佢話手續費唔係定額，單單唔同。我估意思係抽水咁抽，可能抽5成有多。律師都話冇辦法，佢地決定晒，因為層樓係已經屬於佢地，佢地想點你冇權理。我仲曾經上政府網頁到破產處高級法律顧問電話，打去時佢串到話，我地只會為破產處提供法律意見，你要自己問私人律師，但你要明白我地一切做法都合法。

5.另一問題，欠銀行錢，身故後的資產(包括保險賠款)，是否要還給銀行？

呢樣就唔肯定，應該所有資產銀行都有權取回，但保險就可能唔係，因為如果佢直接寫明受益人係邊個，咁由果個人死左之後，d錢就屬於受益人了，所以冇權追。呢個係上次我聽電台講的。

2009-10-05 01:11:51 補充：
樓上話我失實，我都唔想同d唔識人講，你只需要答我你有冇試過買番一棟破產後物業先，我就試過，我同我媽咪剛剛先做完手續。

「但如果冇人同佢買而佢覺得間屋賣冇有價值的話就賣左去，分番其餘果3份錢俾你屋企人，即係無異都係迫你屋企人去買番。你自己諗下越拖得耐其實越不利。」

2009-10-05 01:12:09 補充：
呢d說話係破產署阿羅先生俾我果封信裡面話如果個期限前我地唔覆佢，佢有權採取其他任何行動去滿足手上的業權價值。我理解為佢始終有權迫我地賣，原因律師話等如兩公婆離婚，一層樓兩個人分，一係老公買斷一係老婆買斷，兩個都冇錢買斷而要大家都想收返錢就始終都去到要賣樓黎分架喇！我唔覺得有乜唔合理，你以為死都唔走就得？我地初初都係咁以為，直至去律師度問先知！

2009-10-05 01:12:24 補充：
諗下越拖得耐其實越不利，原因係我地之前層樓係未供斷，阿爸破產果時我地只係供左50萬，兩份分賠番大約25萬，到我供到100萬先同佢買，我就要俾一半業權，即係50萬先買得番。咁係咪拖得越耐越不利先，當然你話層樓永遠價值一樣咁可能幾時買賣都冇分別！

對於你話破產署會開價，同埋曾經開價5000蚊，我覺得你簡直段古無辛苦。我地去銀行copy晒所有層樓的貸款的還款紀錄之後佢仲迫我地去測量師度買份報告，然後叫我地出價買，佢地根本唔會自己出價，係迫你去出價然後再睇下份報告，再睇接唔接受。

2009-10-05 01:12:40 補充：
諗下越拖得耐其實越不利，原因係我地之前層樓係未供斷，阿爸破產果
我因為唔相信羅先生說話話一定要出幾千蚊買份測量報告仲打去佢上司度想插佢一刀話佢拖慢程序，佢上司話呢個係必經程序，一定要做。所以根本無可能唔經測量報告佢求其出價5000蚊，樓上呢個point真係on 99。

2009-10-07 13:22:01 補充：
檔上答到好似自己做律師咁，我地d小小市民亦都唔想爭辯，我只能夠講，如果站在個人立場，係絕對答應回購是最好的。原因係因為充公果份業權屬於政府，即係樓上大家不停講果個釘契。咁你話你個妹可以一直住落去，迫唔到佢走，ok！咁你個妹死左之後又點？你阿妹果份轉俾任何人都關破產署事架wor.....佢又有權唔同意架wor.....

2009-10-07 13:22:10 補充：
間屋所有業權轉動都關破產署事，到時其餘果3個人一死/或事但一個人死都會有業權變動，咁政府始終都有權/有機會拿到層樓果份錢，因為政府係唔會死！鬥長命都實輸俾佢，我媽咪願意買番就係為左d仔女，所以借錢都買番來。

咁當然，樓上話果間屋到時可能升可能跌果份你自己俾左政府所以以後同你都冇關，但我覺得做人就唔好咁短視囉！好似你話，會唔會日後政府收樓有得賠大大份，但你就完全冇份囉！

應該破產署會開個價叫其餘業主買埋你4份1業權, 但開價多少要睇番破產署O個邊啦.........